Erstes Quartal 2012: Verschnaufpause am Büromarkt

2011 wurden in München so viel Büroflächen wie seit zehn Jahren nicht mehr vermietet. Im ersten Quartal 2012 wurde nun allerdings weniger als im Vorjahresquartal vermietet. Trotzdem geht der Leerstand zurück. Je nach Münchner Teilmarkt, bestehen jedoch große Unterschiede.

Nach einem stürmischen Jahresende 2011 am Büromarkt, hat sich das erste Quartal 2012 ruhig entwickelt. „Der Münchner Markt hat sich zwar zu Jahresbeginn eine Verschnaufpause gegönnt, das konjunkturelle Umfeld ist aber weiter positiv, sodass wir 2012 noch den einen oder anderen Großnutzer sehen werden“, sagt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers International.  

Wie beim Maklerhaus Collier International, so verzeichnen auch die Analysten anderer Gewerbeimmobilienmakler einen Rückgang des Vermietungsvolumens in den ersten drei Monaten dieses Jahres. Aufgrund Definitionsunterschiede weisen BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International Jones Lang LaSalle (JLL) und Savills etwas verschiedene Zahlen aus (Tabelle unten). Je nach Analyst lag der Flächenumsatz zwischen 9,4 (JLL) bis 17,4 Prozent (CBRE) unter dem Vorjahreserstquartal. Trotz des Rückgangs bleibe München aber die Stadt mit dem höchsten Umsatzvolumen, betont Petra Bolthausen, Leiterin Bürovermietung Jones Lang LaSalle München.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

In anderen großen Bürohochburgen Deutschlands – Frankfurt, Berlin, Hamburg und Düsseldorf, ging der Vermietungsumsatz im ersten Quartal ebenfalls zurück. Die schwächere Konjunktur hinterlässt auch in der Nachfrage nach Büroflächen Spuren. Nur Stuttgart verzeichnete mit einem Plus von über 80 Prozent einen deutlichen Sprung.

Doch auch in München ist trotz aktuellem Rückgang die Umsatzentwicklung solide. Bei gleichzeitig geringer Fertigstellung neuer, nicht vermieteter (spekulativer) Büroflächen hat sie für einen rückläufigen Leerstand gesorgt. Im Durchschnitt der Quartalsberichte der Analysten beträgt die Leerstandsquote in München nun 7,7 Prozent, wobei es in den einzelnen Teilmärkten erhebliche Unterschiede gibt (siehe Chart links)

Auf die Mieten hat sich das gesunkene Angebot kaum ausgewirkt. Die gewichtete Bürodurchschnittsmiete liegt bei 14,60 Euro pro Quadratmeter und Monat, die Spitzenmiete bei gut 30 Euro. Die Unterschiede zwischen den Teilmärkten sind aber erheblich (siehe Grafik rechts).

Das hohe Neuvermietungsvolumen 2012 war vor allem Großabschlüssen zu verdanken. Das Gros der Vermietungen gab es mit 78 Prozent nach Colliers International innerhalb der Stadtgrenze. Dabei stach vor allem der Teilmarkt „Stadt Nord-Ost“ heraus. Bei Colliers umfasst dies die Stadtbezirke Bogenhausen und Schwabing Freimann – also auch das relativ junge Büroviertel Parkstadt Schwabing. Hier wurden 19 Prozent des Gesamtvermietungsumsatzes getätigt. In der Parkstadt Schwabing wurden durch Großanmietungen des Nutzfahrzeugherstellers MAN und des Leuchtmittelherstellers Osram mehr als 70.000 Quadratmeter  neu gemietet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Besser als die Vermietung entwickelte sich im ersten Quartal 2012 in München die Käufe. „Insgesamt wurden knapp 2,8 Milliarden Euro in den sechs Top- Standorten Deutschlands angelegt, was nahezu einer Verdoppelung des Vorjahresergebnisses entspricht“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. Nach JLL wurden in München in den ersten drei Monaten rund 740 Millionen Euro in Gewerbeimmobilien investiert. „Der Start 2012 zeigt, dass großvolumige Transaktionen in München möglich und finanzierbar sind“, so Marcus Lütgering, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Deutschland. „Der Markt war geprägt von einem Megadeal.“ Dabei handelte es sich um den Verkauf der Allianz-Hauptverwaltung in Unterföhring für mehr als 300 Millionen Euro an einen Geschlossenen Immobilienfonds.

Münchner Büroimmobilien bleiben  trotz einer relativ niedrigen Spitzenrendite von 4,7 Prozent begehrt. Die Investoren legen im Gegensatz zu den Mietern keine Verschaufpause ein

 

Wichtige Büro-Kennzahlen

Zur Einschätzung der Märkte, werden folgende Kennzahlen verwendet:

Büroflächenbestand sind Flächen, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden können. Der Gesamtbestand umfasst fertiggestellte, benutzte und leer stehende Flächen.

Als Leerstand werden fertiggestellte, aber ungenutzte Büroflächen bezeichnet, die zur Vermietung, Untervermietung oder zum Verkauf angeboten werden. Die Leerstandsquote ist der Anteil leer stehender Büros am Büroflächenbestand. 

Spitzenmieten sind Mieten bezogen auf das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von drei bis fünf Prozent.

Durchschnittsmieten werden ermittelt, indem  neu abgeschlossener Mietverträge nach der jeweiligen Fläche gewichtet werden und daraus die Mittelwerte gebildet werden.