Ärztehäuser

Immer häufiger nutzen Fachärzte und andere Dienstleister dieses Bereichs Gesundheits- oder Ärztezentren. In München hat sich das Angebot deutlich erhöht. Projektentwickler und Architekten sind deshalb gefordert, bedarfsgerechtere Lösungen und regionale Nischen zu finden

 

Als vor über 30 Jahren in das Ärztehaus Schwabing und das Ärztehaus Harlaching erstmals freiberufliche Mediziner in ein Münchner Ärztezentrum zogen, wussten Mieter und Investoren nicht, ob das Konzept aufgehen würde.  Mittlerweile ist es längst etabliert: Seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts entstehen jedes Jahr einige neue Ärztehäuser, Gesundheitszentren oder MVZ´s (siehe Erklärung Kasten rechts). Es hat sich ein eigenes Immobiliensegment entwickelt, das bestimmte Eigenarten aufweist. Wesentlich ist das Versprechen, den Mietern – in erster Linie den Ärzten – entweder Kosteneinsparungen, zusätzliche Patienten oder beides zu bieten. 

 

Die Ärzte 

Für Selbstständige im Gesundheitswesen steigt der ökonomische Druck. Die Ärzte-Überversorgung, eine gesetzlich verursachte Komplexität der Verwaltung, der schnelle Wandel von Behandlungsformen und technischer Ausstattung, stagnierende Einkommen der Beitragszahler und die hohe Staatsverschuldung stellen Freiberufler im Gesundheitswesen zunehmend eine Belastung dar, die sie allein nur immer schwerer bewältigen können. Ärzte- und Gesundheitszentren helfen dem Mietergemeinschaft Kosten zu sparen. Beispielsweise durch gemeinsame Sozialräume für Mitarbeiter, Dienstleistungen wie etwa eine  IT-Infrastruktur, eine  Urlaubsvertretung und nicht zuletzt Synergieeffekte durch die Kommunikation unter Kollegen. Inwieweit dieses theoretische Einsparpotenzial tatsächlich genutzt wird, hängt von der Ausgestaltung des Zentrums sowie der Zusammensetzung und Bereitschaft der Mieter ab, das Angebot in Anspruch zu nehmen. Auch Mehreinnahmen sind möglich: durch Gewinnung von Privatpatienten sowie der Möglichkeit, mit anderen ansässigen Ärzten medizinische Randbereiche und Schnittstellen abzudecken. „Aufgrund der Spezialisierung der Ärzte in unterschiedlichen Bereichen, gibt es für sie einen Konkurrenzschutz im jeweiligen Fachbereich“, ergänzt Kilian Kasperek, Geschäftsführer des Projektentwicklers Investa Wohnbau.

 

Die Patienten

Sie profitieren von kurzen Wegen zu den verschiedenen Fachärzten und können so Zeit sparen. Eine gute und offene Gestaltung des Gebäudes kann die Stimmungen der Besucher verbessern. Ob der vom Hausarzt empfohlene Facharzt an der Türe gegenüber immer auch die beste Wahl für den Patienten ist, darf aber bezweifelt werden. Wahrscheinlich werden Kunden dieser Zentren mehr Gesundheitsdienste nachfragen, als beim Gang zu dezentral gelegenen Anbietern. Kassenpatienten werden dies finanziell aufgrund der Intransparenz der Kosten kaum spüren, es sei denn, die Leistungen sind nicht über den Krankenschutz abgedeckt. Privat Versicherte erhalten eine Vorstellung über die Kosten. Ob sie das größere Angebot vermehrt nachfragen, wird auch vom Versicherungsschutz ihrer Police abhängen.

 

Die Projektentwickler

Mittlerweile bestehen Ärzte- und Gesundheitszentren in fast allen Vierteln. So hat der Projektentwickler Hubert Haupt in den vergangenen Jahren allein sechs Zentren in München und Umgebung erstellt beziehungsweise lässt sie noch bauen (Viva Südseite). Hinzu kommen Medizinische Versorgungszentren (MVZ), wie etwa das MVZ in den Pasinger Hofgärten und das MVZ im gerade eingeweihten Ambigon in Nymphenburg von CA Immo. „Die Versorgungsdichte nimmt zu, aber es gibt noch einige Nischen“, sagt  Kilian Kasperek von der Investa, die 2007 das Gesundheitszentrum in Giesing mit 8000 Quadratmetern Geschossfläche realisiert hat, das von 22 selbstständigen Ärzten, anderen Gesundheitsdienstleister, eine Apotheke sowie einem Wund- und Dialysezentrum bezogen wurde. Aktuell entwickelt Investa das Gesundheitszentrum Hirschgarten in einem Bestandsbau in der Arnulfstraße. Beratungsintensiv ist die spezielle Klientel der Mieter. „Ärzte legen hohen Wert auf eine individuelle Arztpraxis, Kooperationen – etwa im Form eines Mietervereins – kommen auaschließlich auf freiwilliger Basis zustande“, so Kasparek von Investa. Die Entwicklung erweist sich daher oft als aufwendig.

 

Die Architekten

„Es gibt einige Elemente, die bei der Gestaltung von Ärztehäuser berücksichtigt werden sollten“, betont Laurent Brückner von Brückner Architekten. „Dazu gehört die Barrierefreiheit der Räume, die so natürlich umgesetzt werden sollte, dass sie die Betroffenen nicht stigmatisiert.“ Wichtig sei auch eine zentrale Erschließung aller Bereiche und ein einfaches und verständliches Leitsystem. Im Ärztezentrum Hirschgarten griff Brückners Team, das auch die Viva Südseite entwarf, auf einen Innenhof zurück. Über die Galerie auf dem jeweiligen Stockwerk können die unterschiedlich großen Ärztebereiche erschlossen werden.  Große Fenster zum Innenhof sorgen für Offenheit und sollen Kontaktschwellen möglichst gering halten. Auch beim Gesundheitszentrum Med.Rosenheim, das Brückner selbst als Projektentwickler realisierte, wandte er das zentrale Erschließungskonzept an. Die äußere Erscheinung kann zudem identitätsstiftend sein und den Marken-Charakter eines Gesundheitszentrum fördern. Markant ist etwa die silberne Außenhaut des Gesundheitszentrums Giesing der Architekten Goetz Hootz Castorph. Einen Charme vermitteln auch die Grünanlagen in den Pasinger Höfen von Allmann Sattler Wappner.

Die Investoren

Aufgrund der individuellen Gestaltung und Kleinteiligkeit der Ärztepraxen sowie der aufwendigen Erstvermietung sind die Erstehungskosten für Investoren  zur Anfangsmiete hoch. Die Rendite ist mit vier bis sieben Prozent zwar nicht hoch, dafür ist das Risiko eines häufigen Mieterwechsels und Leerstands gering. Interessant sind Ärztezentren für Investoren mit längerem Anlagehorizont, die auf Wertbeständigkeit achten. Erwerber des Giesinger Gesundheitszentrums ist beispielsweise die österreichische Raiffeisen Capital Investment. Potenzielle Käufer sind auch Versicherungen, Penionskassen oder vermögende Privatanleger, die Wert auf Sicherheit legen. Sie können mittlerweile auch – im Gegensatz zu den Investoren des Schwabinger und Harlachinger Ärztehauses – auf Erfahrungswerte zurückgreifen.

 

Ärzte unter einem Dach

Ärztehaus

Mehrere freiberufliche Ärzte können ihre Arztpraxis zusammenlegen, um dadurch Kostenvorteile zu generieren. In der Regel siedeln sich Fachärzte unterschiedliche Bereiche  wie für Innere Medizin, Orthopädie, Neurologie, Zahn- oder Augenbehandlung an. So machen sie sich nicht Kunden streitig, sondern können sie sich gegenseitig empfehlen.

Gesundheitszentrum

Außer Ärzte befinden sich weitere Gesundheitsdienstleister wie Apotheken, Orthopädietechniker, Heilpraktiker oder Wellnessanbieter im Gebäude.

Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ)

Seit dem GKV-Modernisierungsgesetz aus dem Jahre 2006 können zugelassene Leistungserbringer wie Ärzte, Apotheker und Krankenhäuser MVZ´s zur ambulanten medizinischen Versorgung mit angestellten Fachärzten aus verschiedenen Fachrichtungen gründen. Kapitalstarke MVZ werden von freiberuflichen Ärzte oft als existenzbedrohend wahrgenommen.