Bayerns Bürowelt außerhalb Münchens

In München sind freie Büros knapp. Doch auch die Büromärkte in bayerischen Oberzentren Nürnberg, Augsburg, Fürth, Erlangen, Regensburg, Ingolstadt und Würzburg sind von sinkendem Leerstand geprägt. Dort ist die Entwicklung deutlich stabiler.

 

Bayern ist eine Jobmaschine. Besonders im Verwaltungs- und Dienstleistungsbereich. In München und den sieben Oberzentren hat sich die Zahl der Bürobeschäftigten von 2004 bis 2014 von rund 700.000 auf etwa 800.000 stark erhöht.

Die im Dezember 2015 erschienene Studie ◊Immobilienmarkt Bayern 2015/2016“ der DG Hyp hat auch die großen Büromärkte außerhalb Münchens untersucht. Das Fazit: „Angesichts der wachsenden Bürobeschäftigung ist die Nachfrage nach Büroflächen in den untersuchten Städten München mit angrenzendem Landkreis, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Augsburg, Ingolstadt, Regensburg und Würzburg anhaltend hoch“, so René Beckert, Leiter des Immobilienzentrums München der DG Hyp (siehe Kennzahlen Tabelle unten).

Trotz der Nachfrage ging seit 2012 die zur Verfügung stehende Bürofläche pro Bürobeschäftigte aber nicht weiter zurück. Unter den Standorten gibt es erhebliche Unterschiede. Während den Angestellten in Würzberg im Schnitt knapp 37 Quadratmeter zur Verfügung stehen, müssen sich die Ingolstädter mit 18,80 Quadratmetern zufriedengeben.

Bayernweit rückläufig ist der Leerstand. Am stärksten war der Rückgang in München, wo die Leerstandsquote in den vergangenen zehn Jahren von zehn auf knapp sechs Prozent gesunken ist. In den kleineren Büromärkten ist der Leerstand sogar noch geringer und reicht von 5,6 Prozent in Nürnberg bis unter vier Prozent in den Städten Erlangen, Fürth, Ingolstadt und Würzburg.

Wegen des gesunkenen Leerstandes sind die Mieten gestiegen. Vor allem in München haben sie spürbar zugelegt. Während es in München 2009 aber zu einem rezessionsbedingten Mietrückgang kam, weisen die anderen Städte seit 2005 einen kontinuierlichen Anstieg auf. Dies widerspricht der Ansicht, dass die Mieten umso weniger schwanken, je größer der Büromarkt ist. In den meisten Oberzentren lag der Mietanstieg von 2004 bis 2014 zwischen 26 und 41 Prozent. Nur in Würzburg und Fürth ging es mit zehn beziehungsweise 14 Prozent deutlich langsamer bergauf. In Fürth sind die Mieten auch mit rund neun Euro je Quadratmeter am günstigsten, während Nürnberg mit 13 Euro je Quadratmeter den Spitzenplatz unter den Oberzentren einnimmt.

Infolge der guten wirtschaftlichen Lage und der steigenden Mieten ist auch der Büroneubau wieder in Schwung gekommen. Ganz vorne liegen die beiden dynamisch wachsenden Städte Ingolstadt und Regensburg. Hier sind im Durchschnitt von 2010 bis 2014 pro Jahr rund 1,4 Prozent des Flächenbestands neu hinzugekommen. Am unteren Ende der Skala rangieren Augsburg und Würzburg, die bei der Betrachtung der Büroneubauaktivitäten nur etwa ein Drittel der beiden führenden Städte erreichen.

Die DG Hyp schätzt die Nachfrage nach Büros weiterhin gut ein. „Aufgrund des erreichten Mietniveaus wird sie voraussichtlich nur leicht nachlassen“, so Beckert.   

 

Weitere Informationen:

DG Hyp: Immobilienmarkt Bayern 2015/2016 (Download des Marktberichts)

          

Ulrich Lohrer, 9.12.2015

Bild: Projekt Hauptpost in Nürnberg Visualisierung Auer Weber