1. Halbjahr 2011: Starkes Plus bei Bürovermietung

Nachdem die Umsätze im ersten Quartal des Jahres noch eher verhalten ausgefallen und nur leicht angestiegen waren, hat die hohe Vermietungsaktivität des zweitens Quartals 2011 zu einem wahren Umsatzsprung auf dem Münchener Büromarkt geführt. Dies berichten die aktuellen Halbjahresberichte der Research-Abteilungen großer Maklerhäuser.  

Es klingt in den aktuellen Halbjahresberichten der Marktanalysten kaum verhaltene Euphorie durch. „Mit fast 225.000 Quadratmeter Vermietungsumsatz in den vergangenen drei Monaten blicken wir auf eines der erfolgreichsten Quartale zurück, die wir für den Münchner Büromarkt bislang verzeichnen konnten“, sagt Kersten Stieringer, Leiter Research des Gewerbeimmobilienmaklers Colliers Schauer & Schöll.

Insgesamt wurden inklusive der Eigenumsätze nach Stieringers Berechnungen im ersten Halbjahr rund 387.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Davon stellen etwa 364.300 Quadratmeter reinen Vermietungsumsatz dar. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Büroflächenumsatz um 51 Prozent. Abzüglich des Eigenumsatzes gab es 45 Prozent mehr an reinem Vermietungsumsatz.

Die Research-Abteilungen der anderen großen Maklerhäuser kommen zu ähnlichen Ergebnissen (siehe Übersicht in Tabelle unten). Im Durchschnitt der Halbjahresanalysen ergibt sich für München ein Vermietungsumsatz von 385.400 Quadratmeter. Nach den Analystenzahlen sind in der bayerischen Landeshauptstadt allerdings noch 1,9 Millionen Quadratmeter an Büroflächen unvermietet. Im Schnitt ergibt sich eine Leerstandsquote von 8,6 Prozent.

Die Marktforscher berichteten in ihren Jahresberichte 2010  im Durchschnitt noch von einer leicht höheren Leerstandsquote mit 8,8 Prozent noch leicht höher. Auch waren die Analysten damals eher zurückhaltend in der Einschätzung der künftigen Marktentwicklung und prognostizierten für das erste Halbjahr 2011 einen leichten Anstieg des Leerstands. Tatsächlich ist das erste Vierteljahr zäh bei der Vermietung verlaufen.

Die bislang größte Anmietung des Jahres verkündete der Nutzfahrzeughersteller MAN erst vor Kurzem. Das Unternehmens wird in der Parkstadt Schwabing immerhin 20.000 Quadratmeter Bürofläche in Beschlag nehmen. „Das könnte bis Jahresende noch getoppt werden“, sagt Christof Sämmer, Leiter der Bürovermietung Jones LangLaSalle (JLL) München. Es gäbe einige Großgesuche zwischen 7000 und 30.000 Quadratmetern. Die Vermietungsabschlüsse von größeren Flächen spielten im Vergleich zum Vorjahr nun auch eine größere Rolle. Mieter von mehr als 5.000 Quadratmetern trugen laut Colliers Schauer & Schöll im ersten Halbjahr zu gut 30 Prozent am gesamten Flächenumsatz bei. 2010 lag deren Anteil bei 17 Prozent. Dennoch nehmen Vermietungen von Büros unter 1000 Quadratmeter weiter den größten Anteil ein. Laut Ellwanger & Geiger Real Estate entfielen auf diese Größenkategorie 42 Prozent des Gesamtumsatzes.

Nach den Regionen, war, so Ellwanger & Geiger, das nördliche Stadtgebiet mit Parkstadt Schwabing mit einem Anteil von 18,3 Prozent am Gesamtflächenumsatz am stärksten gefragt. Es folgte das Zentrum West (15,5 Prozent) und das Zentrum Ost (13,2 Prozent). Auf das Umland entfielen 25,3 Prozent. Auf Branchen bezogen trugen die IT-Branche (16,4 Prozent), die Industrie (16,1 Prozent) und andere Dienstleister (13,5 Prozent) am stärksten zum Umsatz bei.

Mit der gestiegenen Nachfrage haben sich auch die Mieten erhöht. Im gehobenen Segment stiegen sie relativ stär- ker. Nach Colliers Schauer & Schöll hat sich die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal nur um neun Cent auf 13,81 Euro pro Quadratmeter erhöht. Die Spitzenmiete ist aber um einen halben Euro auf nun 29 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Grund: mehrere kleinere, aber hochpreisige Abschlüsse in den Toplagen innerhalb des Altstadtrings. Quer über alle Analysen ergibt sich eine Durchschnittsmiete von 14 Euro und eine Spitzenmiete von gut 30 Euro pro Quadratmeter. Selbst davon gibt es Ausreißer nach oben. „Rund 30 Prozent höher sind schon realisiert“, sagt Sämmer von JLL. „Aber das sind wirkliche Ausnahmen: Topadressen wie die Maximilianstraße.“ Dazu gehören Mietabschlüsse in den Maximilianhöfen und dem im Bau befindlichen „Palais an der Oper“

 

Karstadt-Deal größte Investition

Im Gegensatz zum Vermietungsmarkt fielen die Käufe im Münchner Gewerbeimmobilienmarkt eher bescheiden aus. Laut CB Richard Ellis (CBRE) gingen die Investments in München sogar zurück: Obwohl bundesweit im ersten Halbjahr mit 11,1 Milliarden Euro 28 Prozent mehr als im Vorjahr investiert wurde, wurden in München im selben Zeitraum mit 759 Millionen Euro acht Prozent weniger an Gewerbeimmobilien gekauft als im Vorjahr. „Der Grund ist das knappe Angebot in München“, sagt Marcus Lütgering, Leiter Büroinvestment bei JLL. „Alle Käufer haben München im Fokus – nur die Besitzer wollen sich nicht von ihren Assets trennen.“

In München kam es immerhin zu einem Deal in Höhe von 250 Millionen Euro. Mit dem Kauf des Karstadt-Immobilienpakets durch die Centrum Gruppe zusammen mit der Signa-Holding erwarb das Joint Venture das „Obepollinger“ und „Karstadt Sport“ in der Neuhauser Straße. Zudem gab es vier Verkäufe zwischen 40 und 70 Millionen Euro: eine weitere Einzelhandelsimmobilie und drei Bürogebäude. Größere Summen auch jenseits der 100 Millionen Euro würden gerne Ausländer und Versicherungen investieren“, so Lütgering

Innerhalb der Immobilienarten gab es bei den gewerblich gehandelten Wohnanlagen nach Colliers in München einen deutlichen Anstieg. Mit einem Volumen von 334 Millionen Euro verdoppelte sich der Umsatz im ersten Halbjahr 2011 gegenüber dem ersten Vorjahreshalbjahr.

Bei den Angaben zu den aktuellen Renditen weichen die Angaben von CB Richard Ellis und Colliers etwas auseinander. Nach Colliers betragen die Spitzenrenditen, also für gute Immobilien in Toplagen bei Büroimmobilien 4,5 Prozent, für Einzelhandelsobjekte 3,75 Prozent und für Logistikimmobilien sieben Prozent. Nach CBRE liegen die Renditen für Einzelhandelsgeschäfte bei 4,4 Prozent und für Logistikimmobilien bei 6,5 Prozent. Bei geringerem Leerstandsrisiko kein so schlechtes Investment.

 

Analystenzahlen im Überblick