Büros in Altstadtnähe gesucht

In München wurden im ersten Halbjahr 2013 weniger Flächen wie im Vorjahreszeitraum vermietet. In zentrumsnahen Lagen in und um den Altstadtring herrscht allerdings nach wie vor Mangel an Büros.

 

In den neuen Palästen Münchens wird gearbeitet, aber auch residiert. Mieter im Palais an der Oper lassen sich dies um die 40 Euro pro Quadratmeter kosten. Auch die Hofstatt mit 16.150  Quadratmeter Bürofläche gilt als neue noble Adresse – auch wenn die Mieter nicht ganz so viel wie gegenüber der Oper zahlen müssen. 

Auch wenn es in der Altstadt kein Problem ist, Mieter zu finden, wird das Bürovermietungsgeschäft in München schwieriger. Unterm Strich wurden im ersten Halbjahr 2013 zwar etwa so viele Büroflächen wie im ersten Halbjahr 2012 vermietet. Im Durchschnitt der sechs von immobilienreport ausgewerteten Analystenhäuser waren es rund 326.000 Quadratmeter. Abzüglich der von den Eigentümern selbst genutzten Flächen – darunter der Erweiterungsbau der Allianz in Unterföhring mit allein 36.000 Quadratmetern – fällt die rein fremdvermietete Fläche deutlich geringer aus.

Der Immobiliendienstleister Colliers ermittelt einen Rückgang der Fremdvermietung von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Wesentlich für den Rückgang ist, dass in den vergangenen beiden Jahren Unternehmen ihre Expansionspläne umgesetzt haben und nun die Nachfrage entsprechend gesunken ist“ erläutert Tobias Seiler, Research-Analyst bei Colliers International München.

Großflächige Anmietungen waren in der ersten Jahreshälfte die Ausnahme. Dazu gehörten die 14.000 Quadratmeter, die der Suchmaschinenkonzern Google im erst noch zu erbauenden Kontorhaus von CA Immo und E&G Financial Services im Arnulfpark mieten wird. Ein anderer Großmieter ist der Gebäudetechniker YIT, der 10.000 Quadratmeter des im Bau befindlichen 88 north der Hammer AG und des Eigenkapital-Beteiligungsfonds Competo Capital Partners in Moosach nutzen will.

Gegenüber dem Vorjahr wurde der Leerstand in München leicht abgebaut und ist unter den deutschen Bürohochburgen mit Stuttgart am niedrigsten. Während die Durchschnittsmiete leicht auf 14,86 Euro pro Quadratmeter zurückging, wollen die Marktbeobachter eine höhere Spitzenmiete erkennen. Grund ist eine weitere Spreizung der Mieten zwischen Büros in der Altstadt und denen in anderen Lagen. Dies spiegelt die Nachfrage der Mieter und das kaum vorhandene Angebot in der Altstadt wider.

Auch für Investoren wird das Angebot knapp, da sie trotz hoher Preise und niedriger Renditen ebenfalls die zentralen Lagen favorisieren. Die Spitzenrenditen blieben im zweiten Quartal für Büroimmobilien mit 4,4 Prozent und für innerstädtische Geschäftshäuser mit 3,7 Prozent stabil. „Die grundsätzliche Anlagestrategie der Immobilieninvestoren hat sich zwar wenig geändert – sie fokussieren sich hauptsächlich auf risikoaverse Anlagen“, so Andreas Eichwald, Teamleiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle München. Aufgrund des Mangels an Core-Objekten würden die Investoren nun gezwungenermaßen stärker in Core+ ausweichen.

Die Pipeline der im Bau befindlichen Büroprojekte ist nahezu ausgetrocknet. Bald wird es wohl zu neuen Projektentwicklungen kommen. Da es nach dem Willen der Kreditgeber, Investoren und Mieter geht, werden sie möglichst in der Nähe des Altstadtrings gestartet.