Büromarkt: Unternehmen mieten 2013 weniger Flächen

In den vergangenen zwei Monaten gab es in München gleich drei Großanmietungen. Trotzdem wurde in der Summe 2013 weniger Büros angemietet als im Jahr zuvor. Vor allem mittelgroße Büroflächen wurden weniger nachgefragt. Für das nächste Jahr erwarten die Analysten weitere Umsatzrückgänge, aber keinen Einbruch.

 

Es waren die größten Einzelmietverträge der vergangenen zehn Jahren, die 2013 wurden. Im November hatte Microsoft die Verlagerung ihres Deutschlandsitz von Unterschleißheim in eine noch von der Argenta zu errichtende Firmenzentrale in der Parkstadt Schwabing (siehe Visualisierung oben) bekanntgegeben. Im Dezember kündigte nun die Swiss Re Deutschland an, von Unterföhring in das im Bau befindliche Arabeska (Bild links) in den Arabella Park umzuziehen. Auch Lotto Bayern zieht um: in ein Bürogebäude nahe der Theresienwiese.

Microsoft wird 26.200 Quadratmeter, Lotto  Bayern 11.600 Quadratmeter und Swiss Re 9200 Quadratmeter an mieten. „Erfreulich ist, dass in der Kategorie der größten Flächen über 20.000 Quadratmeter, mit der Anmietung durch Microsoft sowie der Allianz-Erweiterung in Unterföhring gleich zwei Transaktionen gab“, sagt Rainer Knapek, Head of Agency bei CBRE München. „2012 gab es in dieser Größe keinen einzigen Abschluss.“

Vermietungsrückgang für mittelgroße Büros Trotz dieser Rekorde wurden im vergangenen Jahr deutlich weniger Büroflächen als noch im Jahr 2012. Während laut dem Immobiliendienstleister Colliers im kleinen Flächensegment bis 500 Quadratmeter der Flächenumsatz lediglich drei Prozent einbüßte, waren mittelgroße Flächen wesentlich weniger nachgefragt als im Vorjahr. Die Segmente 1.001 bis 2.000 Quadratmeter und 2.001 bis 5.000 Quadratmeter verzeichneten jeweils einen Einbruch von etwa 30 Prozent im Vergleich zu 2012.

Die Schätzungen über die Gesamtfläche der Vermietung 2013 weichen unter den Analystenhäusern ab und reichen von 589.600 (CBRE) bis 625.000 (Jones Lang LaSalle, mit Umland) Quadratmetern (siehe Tabelle unten). Doch auch im Durchschnitt der Angaben ergibt sich im Vergleich zum Jahr 2012 gut 14 Prozent weniger Vermietungen. „Das starke vierte Quartal konnte die schwachen Vorquartale nicht kompensieren“, resümiert Tobias Seiler, Research Analyst bei Colliers International München. „Einige größere Abschlüsse haben sich kurzfristig noch in das nächste Jahr verschoben, ansonsten hätte die 600.000 Quadratmeter-Grenze überschritten werden können“, sagt Knapek.

Unter den Top-7 Büromärkte Deutschlands nimmt München beim Bürovermietungsumsatz wie bereits im Vorjahr mit Abstand Platz 1 ein. Es folgen laut Auswertung von Jones Lang LaSalle Berlin (454.600 Quadratmeter), Frankfurt am Main (440.500 Quadratmeter), Hamburg (440.00 Quadratmeter), Düsseldorf (416.600 Quadratmeter), Köln (300.700 Quadratmeter)und Stuttgart (254.400 Quadratmeter). Die Umsatzaktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten dieser sieben deutschen Immobilienhochburgen summierten sich 2013 auf rund 2,93 Millionen Quadratmeter und hielten sich damit nahezu auf dem Vorjahresniveau (-3,5 Prozent). In der regionalen Betrachtung weisen die Städte im jeweiligen 12-Monatsvergleich allerdings in den Veränderungsraten deutliche Unterschiede auf. So sticht Stuttgart mit einem Plus von knapp 35 Prozent heraus, ebenso die beiden Rheinmetropolen Düsseldorf mit plus 19 Prozent und Köln mit plus 18 Prozent. Während auch in Hamburg mit den umgesetzten 440.000 Quadratmeter noch ein leichter Zuwachs erzielt wurde, sank das Umsatzvolumen in den restlichen drei Hochburgen Frankfurt, Berlin und München zwischen 14 und 17 Prozent im Vergleich zu 2012.

In München sank trotz gesunkenem Vermietungsumsatz im Durchschnitt der Analystenschätzungen der Leerstand leicht von 7,2 (2012) Prozent auf 6,6 Prozent (2013). Grund war das relativ geringe Angebot neuer Büroflächen. Auch in anderen Bürohochburgen sank der Leerstand. „Die Leerstandsquote über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt ist im Jahresverlauf 2013 von 8,8 Prozent auf 8,3 Prozent gefallen. Das ist der niedrigste Stand seit 2002. Bei unverändert positiver Nachfrage, gleichzeitig sich moderat erhöhendem Fertigstellungsvolumen wird es allerdings voraussichtlich im laufenden Jahr keinen weiteren Rückgang geben", so Helge Scheunemann, bei Jones Lang LaSalle Head of Research Germany.

Mit knapp 186.000 Quadratmetern wurden nach Angaben von CBRE in der bayerischen Landeshauptstadt zwar 14 Prozent mehr Büroflächen fertig gestellt als im Vorjahr, jedoch immerhin 30 Prozent weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.

Die Mieten stiegen in den zentralen Stadtbezirken – blieben aber sonst stabil. So erhöhte sich die Spitzenmiete pro Quadratmeter von 31,40 Euro um gut einen  Euro auf 32,44 Euro, während die gewichtete Durchschnittsmiete nahezu konstant bei 15,30 Euro pro Quadratmeter blieb. Verantwortlich für den Anstieg waren zahlreiche Vermietungen in den guten Lagen, die die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts nach oben zogen. „Innerhalb des Altstadtrings konnten wir erneut einen klaren Anstieg der Mietpreise für Büroflächen um mehr als neun Prozent auf 28,77 Euro pro Quadratmeter feststellen. Insbesondere in und um die Maximilianstraße war eine rege Vermietungsaktivität auszumachen“, sagt Tobias Seiler (siehe Grafik links).

Für das nächste Jahr sind die meisten Analysten verhalten optimistisch. Das heißt, der Trend der vergangenen Jahren wird sich wohl fortsetzen: Seit 2011 sinkt der Flächenumsatz jedes Jahr um etwa 100.000 Quadratmeter.

 

 

 

 

 

 

 

 

Bilder:

Aufmacher oben: Argenta/Microsoft; Visualisierung Arabeska:Bayerische Ärzteversorgung; h4a Gessert+Randecker