Münchens Büromarkt: Volle Türme

Für Vermieter, Projektentwickler und Makler von Büros war 2015 ein gutes Jahr. Für Firmen, die neue Büros benötigen wird es jedoch zunehmend schwieriger, knappe freie Flächen nach ihrem Bedarf zu bekommen.

 

Die Nachricht kam völlig überraschend: Der amerikanische Technologiekonzern IBM investiert 2,75 Milliarden Euro in das Internet der Dinge sowie in den Supercomputer Watson. Im Standortwettbewerb fiel die Entscheidung gegen Paris und London zugunsten Münchens. 

„Die Ausgangslage der deutschen Wirtschaft in Sachen Digitalisierung und Industrie 4.0 ist hervorragend – ihr großer Vorteil ist der hohe Industrialisierungsgrad“, erläutert Martina Koederitz, Deutschland-Chefin von IBM. Um die 1000, zum Teil neue Mitarbeiter unterzubringen, hat IBM in 15 Etagen in den Highlight Towers der KanAm Gruppe rund 15.000 Quadratmeter Bürofläche, verteilt auf beide Türme, angemietet. Das Ensemble Highlight Towers und Highlight-Forum mit insgesamt 82.590 Quadratmeter Mietfläche sind nun voll vermietet. Denn im Sommer hatte bereits der IT-Anbieter Unify acht Stockwerke und Erdgeschossflächen mit insgesamt 9000 Quadratmetern angemietet. Wenn ab Ende des Jahres Microsoft die neue –  gegenüberliegende – Deutschland-Zentrale mit 26.000 Quadratmetern bezieht, wird es in der Parkstadt Schwabing langsam eng. 

Große Mietabschlüsse und große Eigennutzer

Auch sonst wurden 2015 in München  sehr viel Büroflächen vom Markt aufgenommen. Zu den großen Mietabschlüssen in 2014 zählte bereits die Anmietung der Landeshauptstadt München im Büroobjekt Capitellum in der Landsberger Straße 24-30. Mit einer absorbierten Gesamtfläche von 765.000 Quadratmetern stieg laut JLL (siehe Tabelle unten) der Flächenumsatz in der Region München um ein Fünftel gegenüber 2014 an. Nur in Berlin wurden im vergangenen Jahr mehr Büroflächen umgesetzt. Die in München vermietete Gesamtfläche mit 660.000 Quadratmetern blieb relativ konstant, während die eigengenutzte Fläche durch meist neue Büroprojekte von Eigentümern auf über 100.000 Quadratmeter anstieg. Dabei spielt der Freistaat Bayern eine große Rolle: Mit dem Bau des neuen Strafjustizzentrums am Leonrodplatz werden 39.000 Quadratmeter und mit dem ersten Abschnitt des Steuercampus über 11.000 Quadratmeter Bürofläche zur Eigennutzung neu errichtet. Doch auch Firmen absorbierten neue Flächen zur Eigennutzung, wie etwa Rhode und Schwarz im Werksviertel (15.000 Quadratmeter).

Kaum noch leerstehende Büros

In der Region wird es zunehmend schwieriger, leer stehende Büros anzumieten. Die Leerstandsquote sank laut JLL von 6,6 Prozent Ende 2014 auf 5,3 Prozent Ende 2015.  Innerhalb der Stadtgrenzen liegt laut den Analystenhäusern BNPPRE, Colliers und CBRE die Leerstandsquote gar bei vier Prozent. In Münchens zentralen Bürolagen stehen derzeit nur rund zwei Prozent der Bestandsflächen leer; in den weiteren Innenstadtregionen der Isarmetropole beläuft sich die Leerstandsrate sogar teilweise auf weniger als zwei Prozent. „Dies zeigt, dass vor dem Hintergrund des kaum vorhandenen Flächenangebots nahe dem Stadtzentrum auch die Innenstadtrandlagen verstärkt im Fokus der Mieter stehen“, erklärt Rainer Knapek, Chef von CBRE München.

Auch von den mehr als 200.000 Quadratmetern, die 2015 neu gebaut wurden, sind bereits mehr als 90 Prozent vermietet. Und für die aktuell größten Neubauprojekte, wie die Bavaria Towers, das Nove im Arnulfpark oder Highrise One im Werksviertel, bestehen bereits weitgehend Mietverträge.

Steigende Mieten

Der gesunkene Leerstand verteuert bei Neuabschlüssen auch die Miete. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete markierte laut CBRE ein Vorjahresplus von drei Prozent auf den historischen Topwert von 34,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte zum Jahresende mit 16,42 Euro pro Quadratmeter pro Monat ein neues Rekordniveau und übertraf den Vorjahreswert um acht Prozent. Innerhalb der Münchner Stadtgrenzen stieg die gewichtete Durchschnittsmiete nur leicht auf 17,54 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Münchner Umland hingegen wurde ein Plus von sechs Prozent auf 10,79 Euro pro Quadratmeter pro Monat erzielt.

Aufgrund der zu geringen Neubautätigkeit ist daher 2016 mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen. 

 

Abschlüsse mit größten Büroflächen 2015

1. Strafjustizzentrum Leonrodplatz durch Freistaat Bayern, rund 35.000 Quadratmeter

2. Steuercampus Arnulfstraße durch Freistaat Bayern, rund 19.000 Quadratmeter

3. Brienner Froum durch Steelcase; rund 14.500 Quadratmeter

4. Highlight Towers durch IBM, Parkstadt Schwabing, rund 13.000 Quadratmeter

5. Aviva durch BSH in Neuperlach, rund 10.000 Quadratmeter

6. IHK in Garching mit rund 9000 Quadratmeter

7. Highlight Towers durch Unify, Parkstadt Schwabing, rund 9000 Quadratmeter 

8. Highrise One durch Epcos am Werksviertel, knapp 8000 Quadratmeter

 

Text: Ulrich Lohrer, 13.01.2016, aktualisiert 20.01.2016

Bilder: Ulrich Lohrer