Münchner Büromarkt: Spitzenmieten oder Stadtflucht

Im vergangenen Jahr ist die Durchschnittsmiete im Raum München gesunken: Der Grund: Aufgrund knapper Flächen und hoher Mieten in der Innenstadt, weichen Büronutzer zunehmend in die Peripherie von München aus. Zur Freude der Umlandgemeinden.

 

Kurz vor Jahresende gab der Automobilhersteller BMW bekannt, wo sein Forschungs- und Entwicklungszentrum Autonomes Fahren angesiedelt wird: nämlich in Unterschleißheim.

Mit 32.000 Quadratmeter Bürofläche sowie 15.000 Quadratmeter Light-Industrial-Fläche im Business Center Unterschleißheim stellt dies den größten Mietabschluss 2016 im Großraum München dar. Für Unterschleißheim, das im vergangenen Jahr den Wegzug von Microsoft Deutschland nach München verkraften musste, ist dies eine Bestätigung für die standortfreundliche Entscheidung, die Gewerbesteuer zu senken. 

Aktuell ist die Situation für wirtschaftsfreundliche Umlandgemeinden gut: Bei einer niedrigen Büroleerstandsquote von knapp vier Prozent sowie anziehenden Neuvertragsmieten in der Landeshauptstadt,  weichen vermehrt Büronutzer ins Umland aus.

„Aufgrund des extrem unausgewogenen Verhältnisses von Angebot und Nachfrage in den Top-Lagen der Münchner Innenstadt rückt zunehmend das Umland in den Fokus nicht zuletzt der Entwickler“, so Ferdinand Rock, Niederlassungsleiter JLL München. Seine Folgerung: „An Münchens Peripherie werden wir künftig einen Immobilienaufschwung erleben.“ An der Münchner Durchschnittsmiete, die 2016 um zwei Prozent sank, lässt sich eine Büroverteuerung für Neumieter in der Innenstadt nicht ablesen (siehe Grafik links).

„Dies liegt daran, dass sich die Vermietungsaktivität wegen der Flächenknappheit im Stadtgebiet stärker in die preisgünstigeren Umlandlagen verlagert hat. Das Umland vereinte 2016 rund 25 Prozent des Vermietungsumsatzes auf sich – fünf Prozentpunkte mehr als im Schnitt der letzten fünf Jahre“, so Alexander de Oliveira Kaeding, Researchanalyst bei Colliers International München.

Wer in die Münchner Innenstadt mieten will, muss deutlich mehr als im Jahr zuvor zahlen (siehe Büromieten nach Lagen Tabelle Seite 12). Dies spiegelt sich am fünfprozentigen Anstieg der Spitzenmiete auf etwa 36 Euro pro Quadratmeter wider. Sie bezieht sich auf Neuvermietungen hochwertiger Büros im besten Teilmarkt (Innenstadt). Einige Neuabschlüsse, wie etwa bei der Anmietung der Rechtsanwaltskanzlei Clifford Chance im Bürogebäude Lenbachplatz 1  der AXA IM – Real Assets, lagen sogar darüber. Würde in München ähnlich wie in Frankfurt ein zentrales Hochhausviertel ohne Höhenbegrenzung bestehen, hätte München Frankfurts Spitzenmiete wohl schon längst übertrumpft.

Im Raum München wurden mehr als 760.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet oder von Eigennutzern in Beschlag genommen. Damit liegt München bei einem Plus von knapp drei Prozent via 2015 auf Platz 2 hinter Berlin (siehe Tabelle unten).  Außer der BMW-Anmietung gab es 2016 in der Region sieben weitere Großabschlüsse oberhalb der 10.000-Quadratmeter-Marke. Hierzu zählten unter anderem der Mietvertrag durch einen Agenturverbund im Werksviertel sowie durch Morphosys in Planegg. Der höchste Umsatzanteil von 14 Prozent entfiel auf das Stadtgebiet Süd-West – wozu vor allem die Eigennutzung des TÜV Süd in der Ridlerstraße beitrug, gefolgt von der Innenstadt Süd-Ost (u.a. Werksviertel) und dem Umland Nord-Ost mit je zehn Prozent.

Einer hohen Nachfrage stand 2016 ein nur geringes Neubauangebot gegenüber. Laut CBRE lag es mit 156.000 Quadratmetern auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Die größten Neuzugänge waren die längst vergebenen Flächen des neuen Headquarters von Siemens sowie der neue Firmensitz von Microsoft Deutschland. Für 2017 ist in der Region die Fertigstellung von 285.600 Quadratmetern absehbar  –  also deutlich mehr als 2016. Hiervon ist bereits ein Drittel vorvermietet. „Für 2018 erwarten wir ein ähnliches Fertigstellungsniveau wie für 2017, und 2019 sind sogar 387.500 Quadratmeter absehbar. Diese werden dringend benötigt, um das begrenzte Angebot an zeitgemäß ausgestatteten Neubauflächen in München zu bereichern“, so Rainer Knapek, Head of Office Leasing München bei CBRE.

Für Projektentwickler und Vermieter ist zu hoffen, dass es bis dahin den Münchner Unternehmen weiterhin wirtschaftlich so gut geht.