Münchner Büromarkt: Der Angebots- und Innovationsschub

Beim Büroflächenumsatz verzeichnete München 2017 aufgrund des Baustarts der BMW-Projekte einen Rekord. Aktuell sind aber büroflächen sehr knapp. Dies könnte sich schon bald ändern. Fertigstellungen bringen in den nächsten zwei Jahren ein größeres Angebot.

 

Am 6. Oktober 2018 setzte Harald Krüger, Vorstandsvorsitzender der BMW AG, den Grundstein für das 400 Millionen Euro teure FIZ-Future im Münchner Norden. „Hier in München entstehen künftig die nächsten Generationen elektrifizierter Antriebe und damit entscheidende Innovationen für die Zukunft der Mobilität“, so der BMW-Chef.

Mit dabei waren an dem strahlenden Herbsttag Bayerns Ministerpräsident Horst Seehofer (CSU) und Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (siehe Bild oben).  Schließlich hängt die künftige Entwicklung Münchens und des Freistaats zu einem nicht geringen Anteil auch von dem Automobilhersteller ab.

BMW klotzt

Bereits ab 2019 sollen in dem dann fertig gestellten 100.000 Quadratmeter großen Erweiterungskomplex des Forschungs- und Innovationszentrums (FIZ) von BMW rund 5.000 Menschen arbeiten. Bis 2050 sollen in weiteren Ausbaustufen Arbeitsplätze für insgesamt 15.000 Mitarbeiter entstehen. Hier will der bayerische Automobilhersteller den Anschluss an die Zukunftsthemen Elektromobilität und autonomes Fahren sicherstellen. Etwa einen Monat zuvor hatte BMW zudem den Grundstein für das 70.000 Quadratmeter Zentrum III in Freimann gelegt.

Auch in der Umsatzstatistik des Münchner Büromarktes 2017 schlagen die BMW-Projekte zu Buche und damit alle anderen Büroflächenherstellungen  und Anmietungen (siehe Tabelle links). Der Büroflächenumsatz der MEAG am Münchner Tor in Schwabing und die Flächen der Campeon-Erweiterung für Infineon Technologies in Neubiberg fallen deutlich geringer aus. „Viele Unternehmen befinden sich derzeit in einer Umbruchphase und rüsten sich für die Zukunft um weiterhin wettbewerbsfähig zu bleiben. Solche Entwicklungen stärken den Innovationsstandort, und es ist zu erwarten, dass sich in Zukunft weitere kleine und mittlere Unternehmen bewusst für einen Firmensitz in München entscheiden werden“, so Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers International.

München besetzt beim Flächenumsatz 2017 deutlandweit Platz 1

Die BMW-Investition hat München beim Büroflächenumsatz 2017 auch bundesweit an die Spitze katapultiert. Mit knapp einer Million Quadratmetern wurde laut der Statistik des Immobiliendienstleisters JLL auch der Berliner Büroflächenumsatz (944.800) übertroffen.

Die vom Brexit profierende Bankenmetropole Frankfurt verzeichnete zwar im vergangenen Jahr gegenüber 2016 mit 35 Prozent den größten Umsatzanstieg, doch wurde mit 711.000 Quadratmeter unter den deutschen Bürohochburgen nur der dritte Platz erreicht. Im Gegensatz zu Frankfurt, wo der Büroleerstand mit 7,6 Prozent beziffert wird, liegt die Leerstandsrate in München bei etwas über drei Prozent – dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren. „Die niedrige Leerstandsrate wird für Unternehmen, die in Münchens Innenstadtlagen nach Büroflächen suchen, zu einer ernsten Herausforderung”, sagt Rainer Knapek, Head of Office Leasing München bei CBRE. Die extrem angespannte Angebotssituation ließ zudem die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um über vier Prozent auf 36,50 Euro pro Quadratmeter und Monat ansteigen. Speziell in den Premiumflächen ist derzeit ein in diesem Ausmaß nie dagewesenes, strukturelles Mietwachstum festzustellen. Dies unterstreicht auch das im Teilmarktvergleich von CBRE höchste Vorjahres-Plus der gewichteten Durchschnittsmiete in der zentralen Innenstadt, die einen Anstieg um 20 Prozent auf 29,43 Euro pro Quadratmeter pro Monat verzeichnete. Am Gesamtmarkt durchbrach die Durchschnittsmiete zum Jahresende erstmals die 17-Euro-Marke und lag mit 17,32 Euro pro Quadratmeter pro Monat knapp neun Prozent über dem Vorjahresniveau.

Doch das knappe Flächenangebot könnte sich aufgrund zunehmender Fertigstellungen bald ändern. Während im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre pro Jahr rund 220.000 Quadratmeter Büroflächen neu auf den Münchner Markt kamen, steigt die fertig gestellte Bürofläche laut Prognose von JLL in diesem Jahr auf 293.000 Quadratmeter und in 2019 sogar auf knapp 480.000 Quadratmeter an (siehe Grafik Seite 12 oben). So werden beispielsweise die Bavaria Towers am Vogelweideplatz oder das NEWTON in der Ridlerstraße im Jahresverlauf 2018 und das KapWest sowie das MY.O in der Nähe des Hirschgartens 2019 fertiggestellt.

„Wie die Entwicklung des Leer-    standes nach 2018 aussehen wird, bleibt vor dem Hintergrund dieser deutlich ansteigenden Fertigstellungen in 2019 abzuwarten“, so Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München.

Aktuell spricht vieles dafür, dass die neuen Flächen gut vom Markt aufgenommen werden. So zeigt eine JLL-Auswertung der Nutzung neuer Büroflächen in München ohne die großen BMW-Abschlüsse, dass viele Münchner Unternehmen Büroflächen außerhalb ihres bisherigen Münchner Standorts anmieten. 30 Prozent der neu angemieteten Flächen werden aufgrund eines Umzugs von einem bisher anderen Münchner Teilmarkt neu genutzt und 13 Prozent der Münchner Unternehmen müssen bei einer Erweiterung ihren zusätzlichen Flächenbedarf außerhalb ihres bisherigen Münchner Standortes nutzen. Nur 26 Prozent aller Flächen konnten bei einer Expansion des Unternehmens im selben Teilmarkt angemietet werden. 

Eine Folge der notwendigen höheren Flexibilität bei der Standortwahl ist die rasante Zunahme von Anbietern von Coworking-Flächen und Business Centern wie WeWork, Mindspace. Design Offices und Regus. Coworking Spaces stellen Arbeitsplätze und Infrastruktur für Mitarbeiter unterschiedlicher Firmen und für Selbständige zeitlich befristet zur Verfügung. Sie ermöglichen die Bildung einer Gemeinschaft („Community“), welche mittels gemeinsamer Veranstaltungen, Workshops und weiterer Aktivitäten gestärkt werden kann. Dabei bleibt die Nutzung unverbindlich und zeitlich flexibel.

Aktuell haben sie zwar mit nur rund 50.000 Quadratmetern nur magere fünf Prozent des Vermietungsvolumens für sich vereinnahmt, doch expandieren sie mit einer Steigerungsrate von über 500 Prozent sehr schnell. Speziell im Osten Münchens – wie im Werksviertel, dem naheliegenden Atlas oder der Macherei – sieht Bolthausen „coole“ Konzepte und Gebäude verwirklicht oder im Entstehen. Mieter sind dabei aber oft nicht – wie zu erwarten wäre – Freiberufler und junge Selbständige, sondern meist Großunternehmen die für ihre Mitarbeiter kreative und flexible Arbeitsbereiche bieten wollen.

Sollte sich die Nachfrage in den kommenden Jahren abschwächen, so müssten sich die Coworking-Anbieter bei einem größeren Büroangebot auch stärker nach anderen Mietern umschauen.