Buromarkt Mitte 2012: BMW schafft Arbeitsplätze

Obwohl die Vermietungsumsätze im ersten Halbjahr zurückgingen, nimmt München den Spitzenplatz unter den deutschen Bürohochburgen ein. Sinkende Leerstände bewirken Projektentwicklungen vor allem im Norden der bayerischen Landeshauptstadt.

 

Garchings Bürgermeisterin Hannelore Gabor (CSU) kann sich freuen. Mit dem Bau des neuen Entwicklungs- und Forschungszentrums des erst vor einem Jahr gegründeten Joint Ventures BMW Peugeot Citroën Electrification GmbH (BPC) kann Garching auf höhere Gewerbesteuereinnahmen hoffen. 

Die Autokonzerne BMW Group und PSA Peugeot Citroën wollen gemeinsam 100 Millionen Euro in die Forschung und Entwicklung von Hybridtechnologie investieren. 2014 werden erste Autos mit der neuen Technologie ausgestattet. Bis 2020 soll BPC nach Willen von Wolfgang Güllich, dem Leiter des Unternehmens, führend bei Elektro- und Hybridfahrzeugen sein. In Garching sollen 930 Arbeitsplätze für Ingenieure entstehen. „Der nicht unkomplizierte Bauplan wurde im Rekordtempo genehmigt“, lobte Christian Bretthauer vom Zentralmanagement des Business Campus die Stadt Garching und das Landratsamt München. Nun wurde der Bau des Kompetenzzentrums der BPC mit rund 32.000 Quadratmeter Fläche begonnen.

Ebenfalls im Norden, aber innerhalb der Münchner Stadtgrenzen, führt ein anderer Abschluss mit einem BMW-Tochterunternehmen zu einem Neubau. Nachdem die NTT Data die Anmietung einer 10.000 Quadratmeter großen Bürofläche zugesagt hat, kann Projektentwickler Hubert Haupt Immobilien Holding den zweiten Bauabschnitt der „NuOffice“ in der Domagkstraße bauen.

Trotz dieser Großabschlüsse beobachten die Research-Abteilungen der Maklerhäuser gegenüber dem Vorjahreshalbjahr rückläufige Vermietungen. Nach Einschätzung von Colliers International liegen sie in München im Vorjahresvergleich um 17 Prozent unter dem Wert des Rekordjahres 2011. Mit einem Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2012 von 320.000 Quadratmeter liegt München aber noch an der Spitze der deutschen Bürostandorte. Aktuell wird am Markt eine Konsolidierung beobachtet, was die Analysten jedoch nicht groß beunru-higt. „Bis Jahresende erwarten wir in den großen deutschen Bürostandorten ein Umsatzvolumen von um die drei Millionen Quadratmeter, dies entspräche einem Rückgang von zwölf Prozent gegenüber 2011 – 2012 läge damit immer noch etwas über dem langjährigen Schnitt“, sagt Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland. „Es ist also kein Einbruch, sondern ein aus meiner Sicht normaler gemäßigter Rückgang, der auch so zu erwarten war.“

 

Nach Meinung einiger Experten hat der Münchner Bürovermietungsmarkt nach dem ruhigen Jahresbeginn im zweiten Quartal sogar an Fahrt gewonnen.  „Gegenüber den ersten drei Monaten wurden mit fast 200.000 Quadratmetern noch einmal 54 Prozent mehr Fläche am Markt umgesetzt“, bestätigt Stefan Bauer, Geschäftsführer und Münchener Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Der Flächenumsatz konzentriere sich mit 79 Prozent relativ stark auf das Stadtgebiet, wo die Büromarktzone City mit 53.000 Quadratmetern die höchste Nachfrage vor dem Cityrand Süd mit 48.000 Quadratmetern verbucht. Die peripheren Lagen setzen 70.000 Quadratmeter um (minus 31 Prozent). Nach Angaben von Colliers International hat sich insbesondere das Größensegment  von 1000 bis 2000 Quadratmetern überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Jahresvergleich sogar um über 60 Prozent zulegen.

Alle Analysen sprechen von einem spürbaren Rückgang der Leerstände, auch wenn die Zahlen der Maklerhäuser leicht voneinander abweichen (siehe Tabelle links oben). Im Durchschnitt der Angaben liegt der Leerstand nun bei 7,4 Prozent, die Spitzenmiete (30,82 Euro pro Quadratmeter und Monat) und gewichtete Durchschnittsmiete (14,60 Euro pro Quadratmeter und Monat) sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Investoren setzen auf München. Die Spitzenrendite für Münchner Büroimmobilien hat sich dadurch allerdings nicht erhöht. Im Gegenteil. Mit 4,5 Prozent ist sie unter den deutschen Bürohochburgen auch am niedrigsten. Trotzdem wurden in München im ersten Halbjahr 2012 mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,6 Milliarden Euro – gut doppelt so viel wie im Vorjahreszeitrum –  am meisten unter den deutschen Großstädten in Gewerbeimmobilien investiert (siehe Tabelle unten links). Nach der Großtransaktion der Allianz-Verwaltung im vergangenen Quartal war der Verkauf der Maximilianshöfe an einen US-amerikanischen Investor für das zweite Quartal prägend. Nach wie vor wird für die Investoren Sicherheit groß geschrieben, weshalb sie für diese Core-Immobilien bereit sind eine äußerst niedrige Mietrendite zu akzeptieren.

 „Der Angebotsmangel zwingt Investoren in einigen Fällen auf andere Lagen auszuweichen, die Ansprüche bei Qualität und Mieterbonitäten bleiben aber bestehen. Daran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nur wenig ändern“, prophezeit Helge Scheunemann von JLL.

 

Büro- und Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2012

Mitte Juli haben die Analysten ihre Halbjahresstudien veröffentlicht. Hier die wichtigsten Ergebnisse:

Bürovermietung

In nahezu allen deutschen Bürohochburgen ist der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Am meisten Flächen wurden in München, Berlin und Frankfurt vermietet.

Mieten

Mit weitgehend gesunkene Leerstand sind auch die Mieten vielerorts leicht gestiegen. Trotz höchstem Leerstand werden in Frankfurt noch die höchsten Spitzenmieten (33 Euro pro Quadratmeter und Monat) gezahlt. Doch München holt auf.

Renditen

Gemessen am Cashflow der Mieten rentieren Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen bundesweit am schlechtesten.

Investitionen 

Trotz der schlechten Rendite präferieren Anleger München – Sicherheit  hat einen hohen Stellenrang.

 

 

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