Geschäftshäuser: Wettbewerb der Innenstädte

Das Analysehaus Bulwiengesa hat die Geschäftshäuser deutscher Städten untersucht. Wie das Ergebnis zeigt: Für Investoren müssen müssen es nicht immer A-Städte sein. So schneiden Freiburg, Nürnberg, Heidelberg und Ulm gut ab.

 

 

Das Analysehaus Bulwiengesa hat die Geschäftshäuser deutscher Städten untersucht. Vor allem bei den sogenannten B-Städten gibt es überraschende Entwicklungen.

Geschäftshäuser sind neben Fachmarktzentren und Shoppingcentern die dritte tragende Säule für Investments in Einzelhandelsimmobilien. Laut dem Gutachterausschuss wechselten in München 2014 lediglich 91 Büro- und Geschäftshäuser den Eigentümer. Im Vorjahr waren es noch 103 Objekte.

Begehrt sind Geschäftshäuser in Großstädten trotz des in den vergangenen Jahren stark gesunkenen Cash flow. Investoren bevorzugen die sogenannten A-Städte – deutsche Zentren mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung–, weil sie hier große, funktionsfähige Märkte vorfinden, die den Wiederverkauf erleichtern. Das Analysehaus Bulwiengesa hat nun im Auftrag und mit Unterstützung von Concepta, Deka, DC Values, Hamborner REIT, HBB, Helaba und HypoVereinsbank 127 deutsche Städte als Investitionsstandorte für Geschäftshäuser untersucht.

Ausgewertet wurden für jede Stadt soziodemografische (Einwohnerprognose, Kaufkraft, Zentralität), standortspezifische (Leerstand, Frequenz, Entwicklung Frequenz, Filialisten, Entwicklung Filialisten) sowie ertragsbezogene Faktoren (Spitzenmiete, Entwicklung Spitzenmiete). Aus dem daraus abgeleiteten Städtescoring belegen erwartungsgemäß die A-Städte die Spitzenplätze. München nimmt mit dem höchsten Gesamtscore (90,5) vor Düsseldorf (84,5) und Hamburg (83,5) Platz 1 ein. Die B-Städte zeigen deutlich unterschiedlichere Ergebnisse. Und auch C- und D-Städte haben Potenziale. Überraschend gut fiel das Scoring der süddeutschen Investitionsstandorte Freiburg, Nürnberg, Heidelberg und Ulm aus.

Untersucht wurden aber auch die tatsächlich erzielte Rendite der Geschäftshäuser dieser Städte in den vergangenen zehn Jahren (2005 bis 2014) sowie die jährliche Schwankung der Rendite (Volatilität). In den A-Städten lag die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien Ende 2014 für Geschäftshäuser bei 4,2 Prozent. Aktuell ist damit bei den Renditen der historische Tiefststand erreicht. Erwartungsgemäß sinkt das Risiko gemessen am Score, aber auch der laufende Ertrag mit zunehmender Größe der Stadt. Bei der Auswertung der Wertentwicklung der vergangenen zehn Jahre, die neben dem Ertrag auch die Wertsteigerung berücksichtigt, belegen die A-Städte Berlin (94 Prozent) und Frankfurt am Main (89,9 Prozent) jedoch die Spitzenplätze. Erst danach folgt mit Ravensburg (85,3 Prozent) ein D-Standort. Die Tabelle gegenüber zeigt die Wertentwicklung und den Score der A-Städte und B-Städte, jeweils nach Wertentwicklung geordnet. 

Aufgrund der stark gesunkenen Rendite der A-Städte bietet die Studie daher Argumente für Investoren, sich stärker an den Standorten der zweiten Liga umzuschauen.

Weitere Informationen:

Bulwiengesa: Gemeinscftsstudie Assetklasse Geschäftshäuser in Deutschland

 

Foto: Königinstraße in Nürnberg, Ulrich Lohrer