Die Bauherren von München

Mit 4,5 Millionen Quadratmetern ist München nach Berlin und Hamburg der drittgrößte Projektentwicklungsmarkt in Deutschland. Während der Wohnungsbau stagniert, legten die Büroprojekte nach der Aiswertung von Bulwiengesa etwas zu.

 

In Deutschlands sieben größten Großstädten stiegen die neuentwickelten Flächen für den Verkauf  2016 um vier Prozent gegenüber 2015. Während das Wohnsegment mit einem Zuwachs von 3,4 Prozent etwas weniger als Durchschnitt zunahm, fiel die Zunahme bei den Büroflächen mit 8,3 Prozent deutlich überdurchschnittlich aus.

Dies sind die Kernergebnisse der vom Marktforschungsinstitut Bulwiengesa veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2017. Ausgewertet wurden dabei die zum Verkauf entwickelten Flächen (Trading Developments) im (geplanten) Fertigstellungszeitraum von 2014 bis 2021. 

Mehr gebaut wird vor allem in der Bundeshauptstadt. „Berlin bleibt mit einer Zunahme von 622.000 Quadratmetern der am stärksten wachsende Trading- Development-Markt“, so Projektleiterin Ellen Heinrich. „Während laut der letztjährigen Studie neben Berlin auch noch München und Stuttgart an Fläche gewinnen konnten, zeigen die aktuellen Zahlen nun: Der Münchner Markt stagniert mit einem Entwicklungsvolumen von 4,5 Millionen Quadratmeter, und in Stuttgart sind die Trading-Development-Flächen sogar deutlich rückläufig.“

Obwohl in München das Entwicklungsvolumen des Wohnsegments leicht auf 2,9 Millionen Quadratmeter zurückging, bleibt es die Nutzungsart mit der am Abstand größten Gesamtfläche. Das weitaus größte Einzelprojekt ist das zwischen der Friedrich-Creuzer-Straße und dem Karl-Marx-Ring im Stadtteil Neuperlach geplante Wohnquartier der Unternehmensgruppe Büschl mit rund 80.000 Quadratmeter Wohnfläche (siehe Tabelle unten). Bereits im Bau befindet sich das flächenmäßig zweitgrößte Wohnungsbauprojekt, die Wohnhäuser Feel Munich des Quartiers am Südpark in Obersendling der Concept Real Holding. Ebenfalls in Obersendling liegen die Hofmann Höfe der Patrizia und der Umbau des Siemens-Hochhauses durch die Isaria, der Campus Süd. Zudem konkretisiert sich mit der Wohnungsbebauung an der Anzinger Straße 23-29 südlich des Werksviertels durch Quantum Immobilien ein Wohnprojekt in einer Gegend, die bislang eher durch Büroprojekte gekennzeichnet ist. Andere Vorhaben, wie die geplante Überbauung des noch in Planung befindlichen Tunnels der Landshuter Allee durch die Gebrüder Rossius befinden sich allerdings noch in einem frühen Planungsstadium. 

 

 

Daneben gibt es natürlich noch etliche Wohnprojekte, die in Bau oder gar fertig gestellt sind.

Dabei gilt: mit fortschreitender Projektkonkretisierung haben die in der Studie gelisteten Einzelprojekte naturgemäß ein geringere Flächenvolumen, denn es entstehen beispielsweise Bauabschnitte oder es kommen über Joint Ventures und Verkäufe weitere Projektentwickler hinzu.

„Beispiele dafür sind das Areal Wohnen am Nockherberg der Bayerischen Hausbau mit über 90.000 Quadratmeter, das ehemalige Wocon Areal mit 50.000 Quadratmeter von Büschl, Bauwens und andere, das von CA Immo und der Patrizia verwirklichte Projekt Baumkirchen Mitte mit über 45.000 Quadratmeter oder das Areal Mein Aubing mit knapp 40.000 Quadratmeter der Wowobau und anderen“, erläutert Frau Heinrich.

In München mehr Büroimmobilienprojekte

Im Bürosegment ist München hinter Berlin und Hamburg der drittgrößte Projektentwicklermarkt.

Die Flächen im Trading Development steigen dabei seit der Studie 2014 moderat aber beständig an.  Dies ist aus Sicht der Büronutzer auch dringend erforderlich: Weil seit Mitte der 2000er-Jahre zu wenig Flächen entstehen, ist der Leerstand auf ein Rekordtief gesunken. Zunehmend müssen Neumieter in das Umland ausweichen. Aktuell sind 800.000 Quadratmeter als Trading Development am Markt. Hinzu kommen weitere 610.000 Quadratmeter Projektfläche für Eigennutzung oder Bestandshaltung. Nach der weitgehenden Fertigstellung der Büroquartiere Arnulfpark und Parkstadt Schwabing hat sich der räumliche Entwicklungsschwerpunkt in den Münchner Osten verschoben. Vor allem im Werksviertel in Berg am Laim, aber auch beim Ostbahnhof und am Vogelweideplatz in Haidhausen entstehen neue Büroflächen. Das größte Büroprojekt, die von Accumulata und Art-Invest Real Estate (Zech Group) entwickelte „Die Macherei“ liegt ebenfalls in Berg am Laim (siehe Tabelle unten). Mit dem Kap West am Hirschgarten (Bild oben) der OFB befindet sich allerdings auch ein großes Büroprojekt im Westen im Bau.

Entsprechend dem hohen Anteil von Wohn-Projektentwicklungen finden sich im Münchner Ranking der Developer (Tabelle rechts, unterer Teil) überwiegend Projektentwickler mit Fokus auf Wohnimmobilien. Die Rangliste führt wie im Vorjahr die Unternehmensgruppe Büschl an, die mit einem Gesamtvolumen von über 250.000 Quadratmetern ihren Vorsprung vor der zweitplatzierten Bayerischen Hausbau deutlich ausbauen konnte. Dabei realisiert die Hausbau mit dem Wohnquartier am Nockherberg eines der größten Projekte der Isarmetropole, dessen Fertigstellung aber über den Beobachtungszeitraum 2021 hinausreicht. Büschl plant nicht nur das bereits erwähnte Großprojekt in Neuperlach, sondern baut aktuell mit dem gemischt genutzten Quartier Holzkontor in Haidhausen und dem Leopold Carré gegenüber dem Schwabinger Tor von Jost Hurler weitere große Gebäudekomplexe. Viele Flächen entwickeln auch die Münchner Wohnungsbauträger Baywobau (z. B. Quartier Paul-Gerhardt-Allee, Neupasing), Isaria Wohnbau (Diamalt-Quartier, Allach) und HI Wohnbau. „Gemessen an der Einwohnerzahl sind überdurchschnittlich viele Trading Developments am Markt“, so Ellen Heinrich. Außerdem sind Wohnbaugesellschaften, die für den Eigenbestand entwickeln, wie etwa die städtische GEWOFAG und Rathgeber mit den Meiller-Gärten in Moosach, aktiv. So kommen weitere 1,1 Millionen Quadratmeter an Projektfläche für den Eigenbestand hinzu.

Volumenstärkste Münchner Projektentwickler von Büroimmobilien sind CA Immo (Ausbesserungswerk Freimann, Neo Baumkirchen Mitte), die Art-Invest der Zech Group sowie die Münchner Grund.

Im Ranking aller A-Städte (Tabelle unten, oberer Teil) belegt die Zech Group sogar Platz 1. Auch die Münchner Bauherren Büschl und Münchner Grund belegen in dieser „Bundesliga“ noch Plätze  unter den zehn größten Developern.