Maximummieten trotz Krisenängste

Obwohl Rezessionssorgen nach dem Börsen-Crash des Sommers aufkeimen, sind die gewerblichen Immobilienmärkte davon noch unberührt. In Europa steigen weiter die Büromieten. Doch wiesen die Metropolen unterschiedliche Entwicklungen auf. Interessant ist dabei die Entwicklung eines speziellen Segments: das der Maximummieten für Büros.

 

 

Die Panik der Börsen hat die Immobilienmärkte noch nicht erreicht. Zugegeben: Die Preise und Mieten für Büroimmobilien schwanken nicht so heftig wie die Aktienkurse und reagieren deutlich zeitverzögert. 

Bei Jahrespitzenmieten im Londoner West End von 1132 Euro – pro Quadratmeter – scheint es der Finanzbranche nicht so schlecht zu gehen.

Auch in München werden neue Rekordmarken getestet. Unter den deutschen Immobilienhochburgen fiel in der Isarmetropole der Anstieg der Spitzenmiete mit 3,4 Prozent im zweiten Quartal 2011 nach Angaben des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) am stärksten aus. Dabei geht der Anteil leerstehender, unvermieteter Büros eher langsam zurück. Glaubt man der Einordnung der Stadt in die „Immobilienuhr“ von JLL (Bild links unten) befindet sich München allerdings wie Düsseldorf, Stuttgart und Hamburg in der Phase eines beschleunigten Mietwachstums. Mit einer Jahresmiete von 360 Euro oder 30 Euro pro Monat liegt die Miete von Büros in bester Lage aber immer noch um zehn Prozent unter der Spitzenmiete in Frankfurt (396 Euro/ Jahr beziehungsweise 33 Euro/Monat).

 

 

Auch innerhalb des Spitzensegments der Büros gibt es immer wieder Ausreißer nach oben. JLL hat diese Maximumsmieten in den sechs deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg München und über den Zeitraum der vergangenen zehn Jahre ausgewertet. Für München zeigt der Verlauf der Maximumsmiete in diesem Jahr einen neuen Rekordausschlag bis 45 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Standorte an der Maximiliansstraße, etwa des im Bau befindliche Palais an der Oper oder beim Hotels Vier Jah- reszeiten, dokumentieren den Status des Mieters und schmücken ihn mit Prestige.

In der Schwankungsintensität übertrifft der Verlauf dieser Maximummiete deutlich die der sonst üblichen Spitzenmiete. „Dies ist nicht überaschend, denn mit der Maximummiete wird nur ein sehr kleines Marktsegment betrachtet, das im Durchschnitt über alle Städte im Zeitraum ab 2001 lediglich ein Prozent aller Abschlüsse und des gesamten Umsatzvolumens ausmacht“, erläutert Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

Diese Schwankungen scheinen sich nicht immer durch gesamtwirtschaftliche Ein- flüsse erklären lassen – zumindest nicht in Düsseldorf, Hamburg und München. Vieles spricht dafür, dass die Mieter dieser Büros, überwiegend Banken, Finanzdienstleister und Unternehmensberater, über hohe finanzielle Reserven oder über einen konjunkturunabhängigen Cash Flow verfügen, sodass sie auch in Krisenzeiten mühelos ihre Maximumsmieten begleichen können. Also kein Grund zur Panik.