Andrang in den Türmen

Büroimmobilien 2011 – Das vergangene Jahr brachte einen starken Umsatzzuwachs bei der Vermietung von  Büroimmobilien. Erstmals seit langem sank die Leerstandsquote spürbar, auch die Mieten stiegen leicht. Projektentwickler hoffen, dass der Schwung noch etwas anhält.

 

Das Jahr war schon fast zu Ende, als die Gewerbeimmobilien-Makler BNP Paribas Real Estate (BNPRE) und Colliers International noch einen Großdeal verkünden konnten. Der Lichtsystemhersteller Osram AG, eine Tochtergesellschaft des Siemens Konzerns, wird ab Herbst 2012 ihr Headquarter von Giesing in das Büroensemble „The m.pire“ in die Parkstadt Schwabing verlagern.

Mit der Anmietung von 28.000 Quadratmeter in dem vom amerikanischen Stararchitekten für die Bayerische Hausbau entworfenen Glaspalast (siehe Bild oben) ist „The m.pire“ nun komplett vermietet.

Dabei stellt der Mietvertrag der krönende Abschluss eines sehr erfolgreichen Jahres für die Münchner Immobilienbranche dar. Bereits zuvor hatte der Fahrzeug- und Maschinenbaukonzern MAN 21.000 Quadratmeter an Büroflächen in der Parkstadt Schwabing angemietet, wo insgesamt im Jahr 2011 mehr als 75.000 Quadratmeter neue Nutzer fanden. Auch wenn die nun erscheinenden Jahresmarktberichte der Analysten in Einzelheiten voneinander abweichen, so sind sich alle Analysten darüber einig, dass 2011 ein außerordentlich gutes Jahr für die Neuvermietung von Büroimmobilien war. Inklusive Eigenumsatz wird von etwa 860.000 Quadratmetern neu genutzte Büroflächen in München ausgegangen. Die reine Neuvermietungsfläche wird auf etwa 790.000 Quadratmeter geschätzt – etwa 40 Prozent mehr als im vorausgegangenen Jahr.

 Der Osram-Deal ist auch insofern typisch, weil sich die Anmietungen großer Büroflächen in der zweiten Jahreshälfte häuften. „Insbesondere im letzten Quartal des Jahres war der Umsatz außerordentlich hoch – so hoch wie zuletzt 2007“, bestätigt Nico Jungnickel, Associate Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München.

2011 – Jahr der Megadeals

Eine besondere Rolle spielten dabei die Großabschlüsse. „In den letzten Jahren hat sich die Anzahl der Großvermietungen über 5000 Quadratmeter in München stets bei etwa elf Abschlüssen bewegt, in diesem Jahr konnten wir sogar 27 solcher Großvermietungen feststellen, die insgesamt mit 297.000 Quadratmetern für beachtliche 37 Prozent der gesamten Vermietungsleistung verantwortlich zeichnen“, sagt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer bei Colliers International in München. Dies spiegle die positive Wirtschaftsentwicklung nach der Finanz- und Wirtschaftskrise wider, die auf dem Immobilienmarkt mit einem Zeitversatz von etwa sechs bis zwölf Monaten wirke.

Die Nachfrage nach Büroflächen hat das Fertigstellungsvolumen überschritten, weshalb 2011 auch erstmals wieder deutlich der Leerstand zurückging (siehe dazu Chart links). Je nach Analyst und Maklerhaus lag die Leerstandsquote in München zwischen 7,1 (Colliers International) und 9,6 Prozent (Jones Lang LaSalle), im Durchschnitt bei 8,1 Prozent und damit 0,7 Prozentpunkte unter dem Vorjahr. Dabei ist Trend einer stärkeren Nachfrage und einem Rückgang der Leerstandsquote nicht nur in München, sondern in nahezu allen deutschen Großstädten zu beobachten. „Die Leerstandsquote über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt fiel 2011 unter die Zehn-Prozent-Marke“, sagt Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland in Frankfurt.

Die stärkere Nachfrage hat sich bei rückläufigem Leerstand auch auf die Mieten ausgewirkt. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt je nach Schätzung zwischen 14,25 Euro und 14,40 Euro pro Quadratmeter und im Mittel der Schätzungen (14,33 Euro) zehn Cent über der Miete vom Vorjahr. Die Spitzenmiete ist Durchschnitt von 29,38 (2010) auf 30,15 Euro (2011) gestiegen.

 Vor allem im letzten Quartal konnten größere Mietvertragsabschlusse zu einem vergleichsweise hohen Mietzins in Neubauten beziehungsweise in im Bau befindlichen Objekten innerhalb des Stadtgebietes geschlossen werden, wie beispielsweise in der Hofstatt oder im „The Seven“ (siehe Bild oben links). Die Spitzenmiete setzte den schon das ganze Jahr zu beobachtenden positiven Trend weiter fort, heißt es bei Colliers Schauer & Schöll, und habe sich im vierten Quartal durch einzelne hochpreisige Anmietungen innerhalb des Altstadtrings auf nun 29,80 Euro pro Quadratmeter erhöht.

Vorsichtig optimistisch für 2012

Projektentwickler hoffen, dass der Schwung auf dem Büromarkt trotz Schuldenkrise anhält. Volkswirte prognostizieren für den Euroraum für dieses Jahr Stagnation und selbst für Deutschland – bisher in der EU die Konjunkturlokomotive – wird ein deutlich verlangsamtes Tempo vorhergesagt.  Immerhin reagiert der Immobilienmarkt zeitlich verzögert auf die Konjunktur. 

"Nach einem so erfolgreichen Jahr wie 2011 liegt die Messlatte für das nächste Jahr - insbesondere vor dem Hintergrund der Turbulenzen auf den europäischen Finanzmärkten und den gedrosselten Wachstumsprognosen für 2012 - sehr hoch“, warnt Peter Bigelmaier von Colliers International.  „Dennoch gehen wir auf Grundlage der derzeitigen Gesuchslage und dem hohen Vertrauen von Unternehmen gegenüber dem Standort München von einem Vermietungsumsatz im Bereich des langjährigen Mittels zwischen 650.000 bis 700.000 Quadratmeter im Jahr 2012 aus.“  

Auch bei Savills rechnet man für das laufende Jahr vor dem Hintergrund der schwächeren Konjunktur mit einem Rückgang der Flächennachfrage und damit auch des Umsatzes. „Aufgrund der diversifizierten Nachfragestruktur wird sich München voraussichtlich auch bei schlechter werdenden Rahmenbedingungen besser entwickeln als viele andere Märkte“, so Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. 

Für den Investmentmarkt erwarten die Analysten optimistisch sogar einen ähnlichen Verlauf wie 2011 (siehe unten). Im vergangenen Jahr haben eigenkapitalstarke Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds sowie Privatanleger ihre Immobilienbestände erhöht. „An diesem Bild sollte sich auch 2012 nicht viel ändern. Ausnahme könnten Banken sein, die sich aufgrund verschärfter Eigenkapitalvorschriften neben Kreditportfolios auch vermehrt von Immobilien trennen werden, die sie in ihren Bilanzen haben“, schätzt Markus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland in Frankfurt. Den Optimismus würde deshalb ein großer Deal zum Jahresanfang bestärken.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Münchner Investmentmarkt

2011 war geprägt von höherem Umsatz und etwas sinkenden Renditen.

Renditen

Die Spitzenrenditen lagen laut Colliers Ende 2011 für Büros bei 4,5 Prozent (etwa wie 2010), für Einzelhandelsimmobilien bei 3,75 Prozent (2010: 4 %) und für Logistikimmobilien bei 6,9 Prozent (2010: 7 %).  

Transaktionen 

Mit dem Kauf des „PEP“ (415 Millionen Euro) durch US-Pensionsfonds TIAA, des Oberpollinger (250 Millionen Euro durch Centrum/Signa) und der Pasing-Arcaden (150 Millionen Euro, mfi) gab es Großinvestments im Münchner Einzelhandel.