Teure Einkaufsmeilen

Trotz bundesweit rückläufiger Vermietungszahlen zur ersten Jahreshälfte, ist der Einzelhandel optimistisch. In München gab es zum Beginn des dritten einige größere Abschlüsse, weshalb Experten noch von einem guten Jahr ausgehen. Die Spitzenmieten sind leicht gestiegen, die Renditen allerdings relativ niedrig.

 

Die spektakulärste den Einzelhandel betreffende Entwicklung im ersten Halbjahr 2012 war zweifellos die Schlecker-Pleite. Alleine in München schlossen über 80 Filialen.  Denoch bleiben die Auswirkungen auf den Markt für Handelsimmobilien begrenzt. Die freigewordenen Geschäfte befinden sich beinahe ausschließlich abseits der bevorzugten Einkaufslagen und sind für eine weitere Einzelhandelsnutzung aufgrund ihres Zuschnitts oft nur eingeschränkt drittverwendungsfähig. Genauso wenig beeinflussen bisher die sich eintrübenden Aussichten für die wirtschaftliche Entwicklung und die stagnierenden Umsätze im Einzelhandel insgesamt die Stimmung auf dem Münchner Markt. Eine der deutschlandweit höchsten Passantenfrequenzen, die weit überdurchschnittliche Kaufkraft der Einwohner sowie jährlich sechs Millionen Übernachtungsgäste, die ihr Geld auch in den Läden der Landeshauptstadt ausgeben, sorgen dafür, dass der Münchner Einzelhandel auch in Zukunft hervorragende Perspektiven bietet.

 

Begrenztes Flächenangebot in den 1a-Lagen.

Bundesweit ging nach Angaben von Jones Lang Lasalle (JLL) der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2012 um rund 15 Prozent auf 271.000 Quadratmeter zurück. „Berlin belegt erneut den Spitzenplatz mit 35.500 Quadratmeter, gefolgt von München (13.300 Quadratmeter). Beide Metropolen konnten ihre herausragenden Vorjahresergebnisse nicht bestätigen, liegen aber dennoch gut im Rennen. Auch Stuttgart erreicht mit 13.200 Quadratmeter das Treppchen und sollte zum Jahresende den Vorjahreswert von 17.200 Quadratmeter übertreffen“, heißt es im „Einzelhandelsmatrktüberblick 1. Halbjahr 2012 von JLL (siehe Tabelle links).

Für München sehen Analysten  aufgrund der guten Rahmenbedingungen eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Ladenflächen in den zentralen Einkaufslagen. „Diese sind aber rar gesät, was Mietinteressenten oft ein hohes Maß an Geduld abverlangt“, so Alexander Kaeding, Research Analyst bei Colliers Schauer Schöll.  „Es überrascht daher nicht, dass in den stark frequentierten Lagen der Kaufingerstraße und Neuhauser Straße in den ersten zwei Quartalen keine größeren Vermietungen zu verzeichnen waren.“ Die GfK-Konjunkturerwartung und der Einzelhandelsindikator des ifo-Geschäftsklimas verhielten sich zuletzt recht volatil und rangierten auf deutlich niedrigeren Niveaus als im Vorjahr.Dennoch zeigen sich nun Anzeichen, dass in München das Vermietungsgeschäft anzieht. „Der Flächenumsatz ist in den ersten sechs Monaten mit knapp 3.400 zwar nur durchschnittlich ausgefallen, dies wird sich aber im zweiten Halbjahr ändern, da im Juli bereits einige größere Verträge abgeschlossen wurden, die das Ergebnis nach oben treiben werden“, so Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate.

Erst zu Beginn des dritten Quartals fand mit der 3500 Quadratmeter umfassenden Anmietung von „Zara“ in der Neuhauser Straße wieder ein bedeutender Abschluss statt. Innerhalb des Altstadtrings gehörten die Neuanmietungen des Heimausstattungsfilialisten „Zara Home“ mit 600 Quadratmeter in der Fürstenfelder Straße und der Modemarke „Marc O’Polo“ mit 400 Quadratmeter in der Sendlinger Straße zu den wesentlichen Abschlüssen. Auch das Textilunternehmen Scotch & Soda (ca. 150 Quadratmeter), entschied sich für die Sendlinger Straße. Weitere Verträge haben z. B. Planet Sports über ca. 450 Quadratmeter (ebenfalls in der Sendlinger Straße) und WMF über 400 Quadratmeter in der Weinstraße abgeschlossen.

 

In der Hofstatt geht´s voran

Wichtige Entwicklungen fanden auch in der  Hofstatt statt, die voraussichtlich im Frühjahr kommenden Jahres eingeweiht wird (siehe Bild links). Mit der Wohnaccessoire-Kette „Depot“ kam ein weiterer Ankermieter hinzu, der einen 1.300 Quadratmeter großen, auf zwei Geschosse verteilten Laden eröffnen wird. Zudem ziehen „adidas“ mit einem Concept-Store, die schwedischen Textilmarken „GANT“ und „J.Lindenberg“ sowie das Einrichtungshaus „Lambert“ in die früheren Gebäude der „Süddeutschen Zeitung“ und der „Abendzeitung“. Zu Anfang des dritten Quartals unterzeichnete außerdem der Textilhändler „Hollister“ einen Mietvertrag für eine 1500 Quadratmeter große Filiale in der „Hofstatt“.

Weiterhin haben sich zwei italienische Edel-Textilmarken die bayerische Landeshauptstadt als erstes Ziel für ihre Deutschland-Expansion ausgesucht. „Belstaff“ bezieht einen Laden auf der Luxusmeile der Maximilianstraße, „Dondup“ mietet 1.000 Quadratmeter im ehemaligen Filmcasino am Odeonsplatz. Außerhalb der zentralen Einkaufslagen sorgte die Eröffnung des „Zweirad-Centers Stadler“ in Pasing für Aufsehen, das mit 13.000 Quadratmeter vermieteter Fläche nun das größte Fahrradgeschäft Münchens ist.

 

Wie auch in der Vergangenheit sind Textilunternehmen die umsatzstärkste Branche und bislang für die Hälfte des Ergebnisses verantwortlich. Ein weiteres Drittel des registrierten Flächenumsatzes entfällt auf die Branchengruppe Heim-/Haus- und Einrichtungsbedarf, die sich damit überraschend stark zeigt. Auf den weiteren Plätzen folgen Gastronomiebetriebe mit einem Anteil von knapp neun Prozent, Körperpflege/Gesundheit (gut drei Prozent) und der Lebensmittelhandel mit zwei Prozent. Mit nur knapp zwei Prozent fällt der Anteil der Branche Lederwaren/Schuhe geringer aus als 2011.

„Momentan deutet nichts darauf hin, dass sich die Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte abschwächen wird. Selbst wenn es zu einer Eskalation der europäischen Währungskrise kommen sollte, würde München dies nicht als Erstes spüren“, erläutert Scharf. „Gleichzeitig wird die Angebotssituation, trotz einiger kleinerer Projekte die voraussichtlich umgesetzt werden, insgesamt angespannt bleiben und den ausgeprägten Konkurrenzkampf unter den Mietern beflügeln. Vor diesem Hintergrund ist auch ein weiterer leichter Mietpreisanstieg in der zweiten Jahreshälfte nicht auszuschließen.“

 

Mieten

In 1a- Lagen setzt sich die Erhöhung der Mietpreise für kleine Ladenlokale fort. Die Spitzenmiete in der Kaufingerstraße und Marienplatz liegt nun nach Angaben der Analytenhäuser Colliers und JLL in München bei 330 Euro pro Monat und Quadratmeter – etwa drei Prozent über den Ende 2011. Die etwas weniger frequentierten Straßenzüge wie in Richtung Tal und Odeonsplatz oder die Schwabinger Einkaufsmeilen Hohenzollernstraße und Leopoldstraße sehen dagegen stabile Mietpreise. Dies bestätigt die grundsätzlich in den deutschen Innenstädten zu beobachtende Tendenz der Verstärkung kleinräumiger Unterschiede. Vor allem internationale Filialisten drängen in die repräsentativen Haupteinkaufsstraßen und drücken die dortigen Mieten immer weiter nach oben. Obwohl die Preisunterschiede zwischen den 1a- und 1b-Lagen auch in München größer werden, können letztere ihr hohes Niveau halten. Ein Verfall der Mietpreise ist in der Landeshauptstadt an keinem der wichtigen Einkaufsstandorte zu beobachten. JLL prognostiziert jedoch für die meisten Einkaufsmeilen Deutschlands stabile Spitzenmieten – lediglich für die Berliner Tauentzienstraße wird ein deutlicher Anstieg vorhergesagt (siehe Tabelle links).

 

Renditen und Transaktionen

Im ersten Halbjahr 2012 gab es kaum Deals. „Mit den Maximilianhöfen, die für etwa 270 Millionen Euro an den US-amerikanischen Investor Pembroke Real Estate verkauft wurden, wechselte allerdings ein Objekt in Filetlage den Besitzer, das zu rund einem Drittel mit hochpreisigen Ladenflächen belegt ist“, betont Alexander Kaeding von Collier. „Die spärlichen Umsätze auf dem Investmentmarkt zeugen aber keinesfalls von mangelndem Interesse seitens der Nachfrager, der Grund dafür ist vielmehr im nach wie vor limitierten Angebot im Core-Bereich zu suchen.“

Dabei verharren die Spitzenrenditen mit 3,75 Prozent für Geschäftshäuser in 1a-Lage und fünf Prozent in 1b-Lage auf einem niedrigem Niveau. Dies ist im Vergleich zu anderen Einzelhandelszentren die niedrigste Nettoanfangsrendite (siehe Grafik links). Die steigenden Mietpreise und stabilen Renditen lassen den Kapitalwert von Top-Handelsimmobilien nach oben klettern.

 

 

 

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