Münchner Einzelhandel: Ladenmieten unter Druck

Die Münchner verfügen über eine hohe Kaufkraft, und die Mieten zwischen Karlsplatz und Marienplatz in der Altstadt sind deutschlandweit am höchsten. Doch immer mehr wird über das Internet eingekauft. Die Ladenmieten in den weniger zentralen Einkaufstraßen geraten unter Druck.

 

Rund 250 Millionen Euro war 2016 dem Projektentwickler RFR Holding der deutschstämmigen Immobilieninvestoren Aby Rosen und Michael Fuchs der Kauf des Karstadt-Komplexes am Münchner Hauptbahnhof vom irischen Investor Signature wert.

Viel Geld für wenig Rendite. „Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser hat in München im vierten Quartal die Drei-Prozent-Marke unterschritten“, erläutert Susanne Kiese, Research-Chefin Deutschland bei Colliers International. Obwohl für die Vermieter mit Einzelhandelsobjekten deutlich weniger Mietrendite als mit Büroimmobilien zu erzielen ist, bleiben sie nach den Büroobjekten im vergangenen Jahr die zweitgrößte Assetklasse. 2016 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für rund 9,3 Milliarden Euro gehandelt. Größte Käufergruppe waren Vermögensverwalter, gefolgt von Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds. Sie setzen oft auf sichere 1a-Lagen in den Großstädten in der Hoffnung, dort wenig falsch machen zu können.

Doch die Zeiten ständig steigender Mieten scheinen auch in den 1a-Lagen vorbei zu sein. „Die Mieten in der Highstreet stagnieren  seit  zwei Jahren, in den 1b-Lagen kommen sie sogar zunehmend unter Druck“, so Sören Hoffmann, Head of Retail South bei CBRE in München. Selbst in der Neuhauser Straße / Kaufinger Straße, Deutschlands Einkaufsmeile mit den höchsten Ladenmieten, die seit 2011 ständig steigende Neuvertragsmieten aufweist, ist die Zahlungsbereitschaft neuer Mieter seit 2015 nicht mehr gestiegen (siehe Tabelle links). „Die Dynamik der Spitzenmieten in den Toplagen der deutschen Einkaufsstraßen lässt nach, sowohl in den bedeutendsten zehn als auch in den anderen Märkten“, heißt es auch im Einzelhandelsmarktüberblick von JLL. Dabei stieg der private Konsum 2016 gegenüber 2015 um zwei Prozent und auch der GfK-Konsumklimaindex hat sich verbessert.

Einkaufen per Mausklick statt Einkaufsbummel in der Fuzo

Es wirkt sich aber aus, dass immer übers Internet einkaufen. Lag der Umsatz des Onlinehandels 2009 noch bei 21,8 Milliarden Euro, so hat er sich seither um 44 Milliarden Euro (2016) verdoppelt.

Zwar flachen die Wachstumsraten des Internethandels ab und es gewinnen auch zunehmend Mischkonzepte aus Online- und Ladenverkauf an Bedeutung. Doch bei Telekommunikation und Unterhaltungselektronik, Bücher sowie Spielwaren dominiert der Onlinehandel. Und der größte Umsatz im Internethandel wurde im vergangenen Jahr mit Kleidung und Schuhen gemacht.

Dies trifft zunehmend die Einzelhändler der weniger zentralen Lagen wie etwa in Schwabing, die trotz stagnierender Umsätze ihre Personalkosten und hohen Ladenmieten zahlen müssen.

Hinzu kommt, dass nach einem deutschlandweiten Abbau der Verkaufsflächen von 2011 bis 2014 um 700.000 Quadratmeter seither die Verkaufsflächen laut GfK um 1,2 Millionen Quadratmetern erweitert wurden. Auch in München steht die Fertigstellung einiger großer Einzelhandelsprojekte an. Dazu zählen die Umwandlung des ehemaligen Ausbesserungswerks der Deutschen Bundesbahn in Freimann in den Baumarkt Bauhaus mit 23.000 Quadratmetern, das Forum Schwanthalerhöhe , die Erweiterung der Riem Arcaden oder das Geschäftsgebäude am Pasinger Marienplatz (siehe Tabelle unten).

Die Eigentümer und Entwickler sind gespannt, ob sie ihre Mietvorstellung durchsetzen können.