Einzelhandelsimmobilien: Münchner Shoppingmeilen im Wandel

München hat deutschlandweit die höchsten Einzelhandelsmieten. Doch die Vermieter erhalten geringe Renditen und müssen sich auf stagnierende Mieten und hohe Fluktuation einstellen.

 

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem kräftigen Aufschwung. „Der private Verbrauch hat die Erwartungen im bisherigen Jahresverlauf deutlich übertroffen. Im zweiten Quartal 2017 entwickelte er sich sehr dynamisch“, so das im November veröffentlichte Jahresgutachten der fünf Wirtschaftsweisen.

Laut der Umfrage des Münchner Ifo-Instituts ist der Geschäftsklimaindikator für den Einzelhandel im November allerdings leicht gesunken. Angesichts einer schwachen Umsatzentwicklung wurde die aktuelle Geschäftslage deutlich weniger positiv beurteilt. Die erzielten Umsätze verfehlten das Ergebnis des Vorjahresmonats.

Unruhe herrscht auch bei den Eigentümern und Vermietern im Einzelhandel. Denn der Einzelhandelsumsatz wird zunehmend über den Onlinehandel abgewickelt, immer mehr Einzelhändler kommen als Mieter von innerstädtischen Läden in 1a-Lagen aufgrund der Miet- und Lohnkosten unter Druck. Eine neue Einzelhandelstudie des Gewerbeimmobilienmaklers Colliers International gibt allerdings den Landeninhabern Hoffnung. Danach soll sich die Wachstumsrate des Onlinehandels von derzeit elf Prozent bis zum Jahr 2021 auf voraussichtlich sieben Prozent abschwächen.

Daher eröffnen immer mehr Marken wie Apple oder Microsoft sowie Onlinehändler wie Sézane, AmbienteDirekt oder made.com in innerstädtischen Lagen der Großstädte eigene Showrooms. „Durch Showrooms werden nicht nur der Onlineumsatz, die Markenbekanntheit und die Kundenbindung gesteigert, sondern sie bieten Kunden zudem die Gelegenheit, die Produkte selbst anzufassen oder  anzuprobieren“, erläutert Daniel Hartmann, Einzelhandelsexperte bei Colliers International Deutschland.

Aktuell ist die Branche jedoch von stagnierenden oder gar sinkenden Mieten geprägt. „In der zweiten Jahreshälfte 2017 blieben die Spitzenmieten in den Big Ten (zehn größte Einzelhandelsstandorte) unverändert. Somit ergibt sich gegenüber der zweiten Jahreshälfte des Vorjahres ein durchschnittlicher Rückgang von ein Prozent“, so JLL-Chef-Analyst Helge Scheunemann im „Einzelhandelsmarktüberblick 2017“.

Münchens Einkaufsmeile entlang der Kaufingerstraße über die Neuhauser Straße zum Marienplatz, mit 360 Euro pro Monat und Quadratmeter bundesweit die höchste Spitzenmiete (Miete in 1a-Lagen), konnte sich im zweiten Halbjahr 2017 im Gegensatz zu Berlins Tauentzienstraße (minus sechs Prozent)gegenüber dem zweiten Halbjahr 2016 behaupten.

Trotz stagnierender oder gar sinkender Einzelhandelsmieten ist laut JLL die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in den 1a-Lagen der Großstädte durch Investoren groß. Zuletzt wurde bekannt, dass das Modehaus Hirmer von der Stadt das Grundstück in einem 60 Jahre langen Erbpachtvertrag mietet, in dem sich aktuell das Parkhaus am Färbergraben befindet. Nach dem Abriss des Parkhauses ist ein Neubau mit einer Mischung aus Einzelhandel, Büros, Dienstleistungen, Gastronomie und Wohnen angedacht. Auch die Käufe (Karstadt am Hauptbahnhof) der Signa des René Benko zeigen die Nachfrage.

 

Renditen weiter unter Druck

Infolge der starken Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien und aufgrund des knappen Angebotes habe die „Renditekompression“ noch einmal zugenommen. Am stärksten sank mit durchschnittlich minus 70 Basispunkte auf 2,6 Prozent die Mietrendite in Berlin. Auch in München gab die Spitzenrendite nochmals deutlich nach, sodass dort mit 2,6 Prozent deutschlandweit das niedrigste Renditeniveau erreicht wurde.

Hohe Mieterflultuation in Sendlinger Straße und Residenzstraße

Nicht alle Geschäftserwartungen erfüllten sich, weshalb etliche Einzelhändler in München aufgaben. Der Verband  IVD hat die Fluktuation der Einkaufsmeilen im Ein-Jahres- und im Zehn-Jahreszeitraum ausgewertet  (Tabelle links unten). 

 

Danach erfuhr die Sendlinger Straße im Zehn-Jahresvergleich den stärksten Wandel in der Münchner Innenstadt. Mit der Einführung der Fußgängerzone und dem Bau der Hofstatt wurde eine neue Flaniermeile und damit eine hohe Aufenthaltsqualität zwischen Sendlinger Tor und Marienplatz geschaffen. Zumeist präsentieren sich hier Geschäfte für eine junge Klientel mit gehobenem Anspruch wie Superdry oder auch das Brillen- und Modelabel Oakley.

Dominierten vor zehn Jahren in der Sendlinger Straße noch lokale Einzelhändler, entdecken den Standort nun immer mehr internationale Labels. In etwa 64 Prozent aller in der Sendlinger Straße ansässigen Läden sind heute andere Marken präsent als noch vor zehn Jahren. Dabei platzieren sich immer mehr Filialisten in der Sendlinger Straße. Lag deren Anteil 2007 nur bei 51 Prozent, sind aktuell 73 Prozent der Läden mit Filialisten besetzt. Nicht-filialisierter Einzelhandel findet sich nur noch zu 13 Prozent (2007: 36 Prozent) in der Sendlinger Straße.

Dabei eröffneten bei insgesamt 85 Läden allein im vergangenen Jahr elf neue Läden in der Sendlinger Straße. Dazu gehören u.a. American Vintage, Camp David-Soccx Store, Hunke-möller, Jott Store, Lululemon Munich Store und Mangas Mode.

Den zweithöchsten Anbieterwechsel mit einer Fluktuationsquote von 53 Prozent (16 Veränderungen bei insgesamt 30 Läden) erlebte in den vergangenen zehn Jahren die Residenzstraße. Zurückzuführen ist dies auf die hohe Anzahl der Revitalisierungen oder Umnutzungen. Als Beispiel kann hier der Umbau des ehemaligen Postgebäudes zur Palais an der Oper an der Dienerstraße / Ecke Maximilianstraße genannt werden.

Im vergangenen Jahr war der Mieterwechsel jedoch in der Theatinerstraße am höchsten. „Sie erlebt derzeit den stärksten Wandel in der Münchner Innenstadt“, so Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Mit einer IVD-Fluktuationsquote von 22 Prozent ist die Theatinerstraße der Spitzenreiter in dieser Kategorie, da es in zwölf von insgesamt 55 Läden innerhalb der letzten zwölf Monate einen Mieterwechsel gab.“

In 56 Prozent aller in der Theatinerstraße ansässigen Läden sind heute andere Marken präsent als noch vor zehn Jahren. Insgesamt erfuhren 31 von insgesamt 55 Läden einen Mieterwechsel. Im vergangenen Jahr fanden sich beispielsweise Coccinelle, Fogal, Liu Jo, Luisa Spagnoli, Mephisto, Rituals und Vilebrequin als neue Marken.

Die Einzelhändler hoffen nun noch auf ein gutes Weihnachtsgeschäft. „Laut unserer Umfrage wollen die Münchner Einzelhändler ihren Umsatz um 3,5 Prozent im Weihnachtsverkauf steigern“, so Bernd Ohlmann vom  Handelsverband Bayern. Dies entspräche einem Umsatz von immerhin 2,2 Milliarden Euro.

Text: Ulrich Lohrer, Stand 13.12.2017