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Geschlossene Immobilienfonds: Größeres Angebot für mutige Anleger

Nach hohen Verlusten für Anleger und strenger Regulierung versiegte das Geschäft der Geschlossenen Fonds nahezu. Nach einer Konsolidierung haben sich die Fondsinitiatoren neu aufgestellt. Es werden wieder mehr Anlageprodukte offeriert, doch die Anlagebeträge stagnieren.

 

Am 29. März 2017 endete der Prozess vor dem Landgericht Frankfurt am Main gegen die Geschäftsführer der S&K-Gruppe. Die Angeklagten wurden  zu einer Haftstrafe von achteinhalb Jahren verurteilt. Insgesamt ging die Staatsanwaltschaft von 11.000 Betrugsopfern und weiteren Zehntausenden Geschädigten über Fondsbeteiligungen aus. Der Schaden soll mindestens 240 Millionen Euro, wahrscheinlich aber ein Vielfaches davon, betragen.

Einige Beobachter sehen den Fall der S&K-Gruppe als Symptom des Graumarktes, an dem die Geschlossenen Fonds lange Zeit einen großen Anteil einnahmen. Nach umfangreichen Regulierungen vergangener Jahre können geschlossene Fonds nun kaum mehr als typische Graumarktanlagen angesehen werden. Mit dem Namen ◊Geschlossene alternative Investmentfonds“ (AIF) hat sich mittlerweile auch die Bezeichnung geändert.

Wie der Name Geschlossene Fonds nahelegt, kommen Anleger erst am Ende einer mehrjährigen Fondslaufzeit oder bei vorzeitiger Projektverkauf wieder an ihr eingesetztes Kapital. Die Fonds investieren in Anlagen wie Schiffe, Filmproduktionen, Flugzeuge oder Windkrafträder. Steuervorteile und hohe Provisionen für die Vermittler führten in der Vergangenheit oft dazu, dass häufig schlecht informierte Anleger sich an kaum durchschaubaren Anlagen beteiligten. Nach einer im September 2015 veröffentlichten Auswertung von 1139. seit 1972 aufgelegten Geschlossenen Fonds, durch die Stiftung Warentest, erfüllten nur sechs Prozent dieser Fonds ihre Gewinnprognose. 69 Prozent der Fonds verursachten ihren Anlegern sogar Verluste. Statt wie in den Prospekten in Aussicht gestellt einen Gewinn von 15,4 Milliarden Euro zu liefern, verbrannten die bereits aufgelösten Fonds Anlegergelder in Höhe von 4,3 Milliarden Euro.

 Auf die ◊schlimme Bilanz einer Branche“ (Finanztest) reagierte der  Gesetzgeber mit einer Regulierungswelle, die mit dem 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ihren vorläufigen Höhepunkt erreichte.  Sehr viele Fondsinitiatoren verschwanden daraufhin völlig vom Markt. Gleiches galt für den nunmehr ebenfalls stärker regulierten Vertrieb. Die Folge der Exzesse: Das Geschäft mit den Geschlossenen Fonds versiegte nahezu völlig.

Laut einer Mitgliederumfrage des Branchenverbands bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen erhöhte sich das in Geschlossene Publikum-AIF eingesammelte Eigenkapital von 81 Millionen im Jahr 2014 auf 521 Millionen Euro im Jahr 2015. Etwa gleich viel Eigenkapital wurde zudem in den sogenannten Spezial-AIF für institutionelle Anleger 2015 eingesammelt. Unklar ist jedoch die aktuelle Entwicklung 2016. "Die Daten für das Geschäftsjahr 2016 wurden bereits durch den Verband erhoben. Die erhobenen Zahlen sind bisher jedoch noch nicht durch unsere Geschäftsführung freigegeben worden“, erläutert Sara Muñoz vom bsi. Unklar ist, warum die aktuellen Zahlen, die im vergangenen Jahr bereits im April veröffentlicht wurden, bislang noch unter Verschluss liegen oder noch überprüft werden müssen.

Aus anderer Quelle wurden immerhin aktuellere Zahlen hinsichtlich neu aufgelegter AIF bereits veröffentlicht. Nach einer Auswertung der Ratingagentur Scope wurden im ersten Halbjahr 2017 durch die Aufsichtsbehörde BaFin in Bonn 17 Geschlossene AIF zum Vertrieb zugelassen. Das sind sieben AIF mehr als im Vorjahreszeitraum.

 Unter den zum Vertrieb zugelassenen Geschlossenen AIF dominiert die Assetklasse Immobilien und nimmt auch weiter zu. Acht der elf im zweiten Quartal 2017 emittierten AIF investieren in Immobilien. Der Fokus liegt dabei nahezu ausschließlich auf deutschen Objekten.

Trotz einem Anstieg der Anzahl neu zugelassener Fonds, ist das zu platzierende Anlagevolumen mit einem Eigenkapitalvolumen von 350 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht höher. Von einem Anstieg des eingesammelten Eigenkapitals, wie ihn der bsi von 2014 auf 2015 veröffentlicht hatte, kann daher aktuell keine Rede mehr sein. Die Fonds sind deshalb deutlich kleiner: Das durchschnittliche Eigenkapitalvolumen der im zweiten Quartal 2017 emittierten Fonds betrug nur rund 19 Millionen Euro. Im ersten Quartal 2017 waren es noch rund 24 Millionen Euro. Die im Jahr 2016 emittierten Fonds planten, im Durchschnitt noch 42 Millionen Euro Eigenkapital einzusammeln. Unter den elf neuen Publikums-AIF des zweiten Quartals 2017 befindet sich mit dem Fonds Patrizia Grundinvest Mainz Rheinufer lediglich ein AIF, dessen prospektiertes Eigenkapital mit rund 66 Millionen. Euro oberhalb der Schwelle von 50 Millionen Euro liegt.

Der genannte Patrizia-Fonds ist auch der einzige AIF, der als sogenannter Risiko-gemischter Fonds (mindestens drei Objekte) bereits bei Prospekterstellung vollständig investiert ist.  Die anderen im zweiten Quartal 2017 zugelassenen risikogemischten Immobilien-AIF sind dagegen alle Blindpool- oder Semi-Blindpool-Konstruktionen. Die Anleger strecken also ihre Gelder vor, damit der Fonds dann damit die Immobilien erwerben kann. Die Anleger investieren daher in die Katze im Sack, ohne genau zu wissen, was sich im Fonds befinden wird.

Auch wenn die Objekte bekannt sind: Die Anlage in Geschlossene AIF bleibt ein Risiko. Doch dies gilt aufgrund der höheren Investitionssummen in gesteigertem Maße für die Direktanlage.

 

Anlage Initiator Investment- Eigen-  Mindest- Vertriebs-
    volumen kapital anlage zulassung
Project Metropolen 17 geschlossene Investment Project Investment 35 Mio. € 10 Mio. € 10.000€ 09.06.17
WIDe Fonds 7 geschlossene Investment WIDe Wertimmobilien k. A. k. A. k. A. 09.05.17
BVT Ertragswertfonds Nr. 6 BVT 36 Mio. € 20 Mio. € 10.000€ 31.05.17
Hahn SB-Warenhaus Kitzingen Hahn Gruppe 17 Mio. € 10 Mio. € 20.000€ 23.05.17
IFK Select Zweitmarktportfolio IFK Select Beteiligung k. A. 25 Mio. € 2.000€ 26.04.17
Patrizia GrundInvest Mainz Rheinufer Patrizia Grundinvest 119 Mio. € 62 Mio. € 10.000€ 26.04.17
HTB 8. Geschlossene Immobilieninvestment HTB k. A. 15 Mio. € 5.000€ 25.04.17
IMMAC Sozialimmobilien 84. Renditefonds HKA 27 Mio. € 14 Mio. € k. A. 02.04.17
24. INP Deutsche Pflege Portfolio INP Invest k. A. k. A. 10.000€ März 17
IMMAC Austria Sozialimmobilie XVI HKA 15 Mio. € 8 Mio. € 20.000€ März 17
Patrizia GrundInvest München Leopoldstraße PATRIZIA GrundInvest 53 Mio. € 33 Mio. € 20.000€ Feb 17
ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus Primus Valor 25 Mio. € 25 Mio. € 10.000€ Jan 17
DF Deutsche Finance PRIVATE Fund 11 - Infrastruktur  DF Deutsche Finance k. A. 35 Mio. € 5.000€ Jan 17

 

Quellen: Tabelle - Scope Analysis, BaFin, Angaben der Initiatoren