Sicherheit statt Rendite

Seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts fließen immer weniger Gelder in Geschlossene Fonds.  Die Stimmung ist besonders unter Initiatoren schlecht. Doch 2011 brachte eine Überraschung: Bei Immobilienfonds und durch institutionelle Investoren gab es 2011 aber Zuwächse.

 

Die Anbieter Geschlossener Fonds haben 2011 rund 5,8 Milliarden Euro Eigenkapital eingesammelt“, informiert Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des Verband Geschlossene Fonds (VGF) in Berlin. Dies ist etwa so viel wie 2010, gegenüber 2005 (11,3 Milliarden Euro) haben sich neu eingesammelte Gelder aber halbiert.

Die Stimmung unter den Initiatoren ist deshalb nicht besonders gut. Nach  einer vom Analysehaus Scope durchgeführten Umfrage unter 73 Initiatoren Geschlossener Fonds beurteilt kein einziger die Lage des Gesamtmarktes als „gut“ oder „sehr gut“. 55 Prozent betrachten das abgelaufene Jahr als „unbefriedigend“, jeder Zehnte sogar als „schlecht“. Für 2012 erwarten fast zwei Drittel der Befragten stagnierende Absatzzahlen.

 Dennoch gibt es auch Positives zu berichten: Das   Segment der deutschen Immobilienfonds verzeichnete nach Angaben des VGF einen Zuwachs von 38 Prozent auf 2,2 Milliarden Euro (siehe Tabelle unten).

 

 

 „Dazu haben insbesondere die institutionellen Anleger beigetragen“, erläutert Romba. „Sie investierten 67 Prozent mehr als im Vorjahr und steigerten ihren Anteil am Gesamtmarkt auf 18 Prozent.“

Der größte Anbieter Geschlossener Immobilienfonds, gemessen am platzierten Eigenkapital, war 2011 die Deutsche-Bank-Tochter DWS (514,3 Millionen Euro). Ausschlaggebend dafür ein einziges Objekt: Die Deutsche Bank verkaufte ihre zwischen 2007 und 2011 aufwendig sanierten Doppeltürme „Soll und Haben“ in Frankfurt für rund 600 Millionen Euro an einen Geschlossenen Fonds der hauseigenen DWS. Das Geldhaus nutzt die zu einem „Green Building“ umfunktionierte Konzernzentrale weiterhin als Mieter. Auf den Rängen zwei bis fünf folgen Real I.S. (313,5 Millionen Euro), KGAL (254,7 Millionen Euro), fairvesta (173,9 Millionen Euro) und Jamestown (160,9 Millionen Euro).

 

Fondsobjekte in München

Auch in München sind die Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds aktiv, auch wenn sie in der Vergangenheit schon größere Investitionen getätigt haben. Die Real I.S erwarb Ende vergangenes Jahres (via GIF) die Schörghuber Unternehmenszentrale in der Denningerstraße. Real I.S. plant, das Objekt in einen neuen Bayernfonds Deutschland einzubringen. Im Vergleich mit anderen Fondsobjekten nimmt die weiterhin von der Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG genutzte Immobilie mit einem Kaufpreis von 29 Millionen Euro aber einen eher bescheidenen Umfang ein. Der Initiator platzierte 2011 für Objekte außerhalb Deutschlands allein ein Eigenkapital von über 220 Millionen Euro und war so mit Abstand größte Anbieter von Geschlossenen Immobilienfonds im Ausland. „Neben Deutschland sind inzwischen auch die internationalen Immobilienmärkte wieder von hohem Interesse für unsere Anleger. Beispielsweise bietet der australische Markt viel Potenzial, was wir im Frühjahr mit unserem nun bereits achten Fonds der Australien-Serie für unsere Kunden nutzbar machen werden“, erläutert Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S. Vergangenes Jahr investierte das Emissionshaus knapp die Hälfte des Kapitals in Deutschland, etwa 30 Prozent in den Niederlanden und weitere sieben Prozent in Australien.

Das aktuell größte Objekt der Region, das gerade Anlegern in der Beteiligungsform eines geschlossenen Immobilienfonds angeboten wird, ist das Haupt- und Betriebsgebäude der Allianz in Unterföhring. Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt rund 330 Millionen Euro. Das Immobilienunternehmen IVG bietet als Initiator die Immobilie  in dem IVG EuroSelect21 München an. Davon sind 205 Millionen Euro zuzüglich fünf Prozent Agio Kommanditkapital (Eigenkapital), 115 Millionen Euro sind als anteiliges Fremdkapital vorgesehen. Obwohl die Beteiligung erst seit Anfang Januar Anlegern angeboten wird, ist bis Mitte Februar mit 100 Millionen bereits fast die Hälfte der Eigenkapitals eingesammelt worden. „Der attraktive Standort, die Qualität der Gebäude sowie Bonität und Perspektive des Mieters bieten Anlegern die Chance auf stabile Erträge“, erläutert Dr. Jörn Heidrich, Geschäftsführer IVG Private Funds. „Das nachhaltige Interesse seitens des Vertriebs bestätigt unsere Einschätzung, dass Anleger genau nach derartigen sachwertorientierten Investmentalternativen suchen.“ Der Versicherungskonzern nutzt dieses Interesse der Anleger: Die Gebäude in Unterföhring sind nicht die einzigen Allianz-Büros, in denen Investoren sich aktuell beteiligen (siehe Seite 08).

 

Initiatoren setzen auf Sicherheit – aber nicht zu jedem Preis

Die Emittenten richten sich nach den Wünschen der Anleger aus und planen, so das Umfrageergebnis von Scope, vor allem sichere „Core“. Immerhin verzeichnen die risikoreicheren Strategien „Core Plus“, „Opportunistic“ und „Value Added“ leichte Zuwächse. Der Grund: Der Markt für Core-Immobilien hat insbesondere in Deutschland aufgrund der hohen Nachfrage ein derart hohes Preisniveau er­reicht, dass sich Beteiligungsmodelle mit attraktiven Renditen kaum noch darstellen lassen. Aus diesem Grund weichen einige Anbieter bereits wieder auf an­ dere Investitionsstrategien aus.

Auch die geplante Nutzung entspricht dem Vorjahr: Danach wollen die Emittenten in diesem Jahr überwiegend auf Büro- (70 Prozent) und Einzelhan­delsimmobilien (40 Prozent) setzen. Lediglich Wohnimmobilienfonds sollen weniger angeboten werden als 2011 (siehe Chart links). Besonders bei Wohnimmobilien in den begehrten A-Standorten dürften auch die gestiegenen Preise vielen Initiatoren einen Strich durch die Rendite-Rechnung machen. Schließlich ziehen immer mehr private Anleger die Direktanlage dem Fondsinvestment vor. Anbieter Geschlossener Wohnimmobilien kommen dadurch sowohl beim Einkauf als auch beim Vertrieb unter Wettbewerbsdruck. Trotz positiver Nachrichten: Das Geschäft ist für Fonds-initiatoren nicht leichter geworden.

 

Geschlossene Fonds

Anteile Geschlossener Fonds sind für Anleger als unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Chancen und Risiken verbunden.

Chancen

Die Anlage eines Geschlossenen Immobilienfonds kann laufende Erträge (Beispiel: Miete) oder Gewinne durch Veräußerung der Beteiligungsobjekte mit sich bringen. In der Vergangenheit spielten auch Steuereffekte wie Steuerstundung eine größere Rolle.  

Risiken

Unterstellt das Finanzamt dem Fonds fehlende Gewinnerzielungsabsicht, können  erhaltene Steuervorteile – wie vor allem bei einigen Beteiligungsmodellen der 1990er-Jahre in Ostdeutschland – nachträglich verloren gehen. Als unternehmerische Beteiligung besteht immer die Gefahr eines Totalverlusts der Anlage. Je nach Rechtsform des Fonds (Beispiel GbR-Fonds) kann es sogar  eine faktische Nachschusspflicht geben. Zudem: Fondsanteile sind trotz einiger Zweitmärkte kaum oder nur schlecht handelbar.