Investitionen für die gruene Zukunft

 

München ist der Standort mit den meisten nachhaltigen Bürogebäuden. Die Investoren sind vor allem offene und geschlossene Immobilienfonds.

 

Offene Fonds genießen zur Zeit nicht den besten Ruf. Entgegen ihrem Namen sind viele von ihnen zur Zeit geschlossen: Die Investmentgesellschaften nehmen wegen Liquiditätsprobleme von den Anlegern keine Anteile zurück. Nun wird fieberhaft daran gearbeitet, wieder für Anleger attraktiv zu werden. Eine Maßnahme: die Investition in „Green Buildings“.

Nachhaltige Büroimmobilien sind dabei, sich vom Nischensegment zum Marktstandard zu entwickeln. Dies geht aus einer von Savills Research durchgeführten Marktanalyse hervor. Am Investmentmarkt hat die Nachfrage nach „grünen“ Büroimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. So hat sich der „grüne“ Büroflächenumsatz in den Top5-Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) von durchschnittlich etwa 50.000 Quadratmetern pro Jahr zwischen 2005 und 2008 auf etwa 150.000 Quadratmetern pro Jahr in 2010 verdreifacht. Das mit nachhaltigen Büroimmobilien erzielte Transaktionsvolumen am Investmentmarkt war 2010 mit rund 1,1 Milliarden Euro sogar mehr als vier Mal so hoch wie im Jahr 2007 (etwa 0,2 Milliarden Euro). Der Anteil dieses Umsatzes am gesamten Büroinvestitionsvolumen stieg im gleichen Zeitraum von etwa ein Prozent auf rund 14 Prozent.

Unter den drei Städten mit dem größten grünen Büroflächenbestand liegt zwar Frankfurt mit etwa 460.000 Quadratmetern vor München (rund 380.000m2), doch bezogen an der reinen Anzahl der „Green Buildings“ liegt die bayerische Landeshauptstadt mit Abstand an der Spitze (siehe Chart links). Nach der aktuellen Statistik der „Royal Institution of Chartered Surveyors“ (RICS), einer internationalen Vereinigung von Immobilienfachleuten, gab es im Juni 2011 genau 186 bereits zertifizierte und 262 für die Zertifizierung registrierte gewerbliche Gebäude in Deutschland. Berücksichtigt wurden dabei die gängigen Siegel DGNB, LEED und BREEAM (zu den einzelnen Zertifizierungssystemen: „immobilienreport münchen“, Ausgabe 06/11).

94 dieser Gebäude berücksichtigte Savills Research in ihrer Analyse der nachhaltigen Büroimmobilien. Davon befinden sich 44 Gebäude und damit fast die Hälfte des Gesamtbestands in den fünf großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. In München befinden sich 16 grünzertifizierte Bürogebäude – deutlich mehr als die zweit- und drittplatzierten Großstädte Hamburg (11) und Köln (9). Nicht zuletzt aufgrund der steigenden Nutzernachfrage rücken zertifizierte Objekte auch zunehmend in den Fokus von Investoren.

 

 

„Insbesondere im Core-Segment entwickelt sich eine Green-Building-Zertifizierung zu einem wichtigen Faktor“, sagt Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. Ein Großteil der Neubauprojekte in den fünf großen deutschen Märkten wird bereits heute unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten errichtet und strebt eine entsprechende Zertifizierung an. Insofern werden sich Green Buildings hier in den nächsten Jahren höchstwahrscheinlich von der Nische zum Standard entwickeln. „Gut möglich, dass wir bereits in einigen Jahren nicht mehr über das Thema reden, weil eine Zertifizierung zu einer Selbstverständlichkeit geworden ist“, vermutet Pink.

Deutschlandweit wurden zwischen 2007 und 2010 fünfzehn zertifizierte Bürogebäude von Investoren erworben. Gemessen an dem gesamten drittgenutzten nachhaltigen Gebäudebestand entspricht dies etwa einem Fünftel. Das Transaktionsvolumen dieser Objekte summiert sich auf knapp zwei Milliarden Euro und damit etwas mehr als fünf Prozent des gesamten in diesem Zeitraum in deutsche Büroimmobilien investierten Volumens. Daran gemessen ist die Bedeutung nachhaltiger Büroimmobilien am Investmentmarkt mit jener an den Vermietungsmärkten vergleichbar, wobei auch hier ein deutlicher Aufwärtstrend zu beobachten ist. Mehr als die Hälfte des gesamten Investitionsvolumens entfiel auf das Jahr 2010.

Da viele der Gebäude neu gebaut wurden oder sich zum Zeitpunkt des Verkaufs sogar noch im Bau befanden, waren die Verkäufer in den meisten Fällen Projektentwicklungsgesellschaften. Die Käufer waren zu über 35 Prozent offene und zu 31 Prozent geschlossene Immobilienfonds (Chart links oben). Entsprechend der Verteilung des Gebäudebestands fand etwa die Hälfte der Transaktionen in den fünf großen deutschen Büromärkten statt.

Zu den Beispielen von „Green Buildings“ in München, die im Besitz offener Fonds sind, zählt das Büroquartier Icade Premier, das 2010 von der Fondsgesellschaft der Sparkassen Deka Immobilien GmbH vom französischen Projektentwickler Icade erworben wurde. Ebenfalls im Arnulfspark befindet sich das „Atmos“, wie das „Laim 290“ (Bild links) im Besitz der Union Immo Deutschland, einem Offenen Fonds der R + V Gruppe. Im Besitz des LaSalle Income and Growth Funds ist das Metris an der Donnersberger Brücke.

Eines der bekanntesten Green Buildings, ist das im Bau befindliche „Palais an der Oper der Projektentwicklern Accumulata und LBBW Immobilien. Unter der Fassade der ehemaligen Residenzpost entstehen nach Plänen der Münchner Architekten Hilmer, Sattler und Albrecht Büro- und Ladenflächen sowie elegante Wohnungen. Typische Zielgruppe als Investoren sind spätestens zum Zeitpunkt der für Herbst nächsten Jahres anvisierten Fertigstellung ebenfalls offene oder geschlossene Fonds.

Im Durchschnitt wurden für ein “grünes“ Bürogebäude etwa 115 Millionen Euro oder rund 3.500 Euro je Quadratmeter bezahlt. Damit sind die Gebäude definitiv dem hochpreisigen Segment zuzuordnen, was allerdings in Anbetracht der hohen Standort- und Objektqualität dieser Gebäude nicht überrascht.