Hotelmarkt 2017: Wettbewerb belebt das Geschäft

Bislang zeichnete sich der Münchner Hotelmarkt durch die höchsten Zimmerpreise und hoher Auslastung unter den deutschen Metropolen aus. Die große Anzahl neuer Hotels in den kommenden Jahren werden den Wettbewerb erhöhen.

 

Im Osten der Stadt zwischen der Autobahn A 94 und der Stadteinfahrt ist eine rasante Metamorphose zu bestaunen. Über die Betonskelette der vier Bavaria Towers (Bild unten) wächst täglich die Fassadenhaut aufwärts. 2018 soll der White Tower fertiggestellt sein und mit 345 Zimmern des Vier-Sterne-Hotels Hyperion das Bettenangebot der Stadt erweitern.

Ebenfalls im nächsten Jahr wird auch das Luxushotel Andaz by Hilton im Quartier Schwabinger Tor eröffnet.  275 Design-Zimmer und eine Rooftop-Bar im 13. Stockwerk sollen ein „weltoffenes internationales Publikum“ anziehen.

Nach einer Auswertung der Ende August veröffentlichten Studie ◊Hotelmarkt Deutschland“ der Deka-Gruppe ist München vor Frankfurt, Hamburg und Berlin aktuell die deutsche Großstadt, wo in den nächsten fünf Jahren (von 2017 bis 2021) die meisten Hotelzimmer entstehen (siehe Tabelle Seite 07). Bereits im vergangenen Jahr  erhöhte sich die Münchner Bettenkapazität durch die Eröffnung von zehn neuer Hotels mit insgesamt rund 1700 Zimmern gegenüber 2015 um fünf Prozent.

Hinzu kommt, dass Portale privater Zimmeranbieter wie Airbnb den Konkurrenzkampf verschärfen. Viele Hoteliers sind über das zunehmende Angebot nicht gerade erfreut.

Wegen des Amoklaufs im Münchner Olympia-Einkaufszentrum und Reisewarnungen wegen befürchteter Terroranschläge ging die Zimmerauslastung im vergangenen Jahr ohnehin um 3,5 Prozent zurück. Aufgrund der nur alle drei Jahre stattfindenden Bauma zog der durchschnittliche Zimmerpreise zwar um 3,50 Euro auf 136 Euro an. Wegen der geringeren Zimmerbelegung von 75,4 Prozent (2015: 78,1 Prozent) sank der Durchschnittsertrag pro Zimmer jedoch von 103,70 (2015) auf 102,50 Euro.

Aufgrund des größeren Bettenangebots – und weil es in diesem Jahr keine Bauma gibt –, sank in den ersten sechs Monaten 2017 der Durchschnittszimmerpreis um 7,6 Prozent, der Zimmerdurchschnittsertrag gar um 8,7 Prozent. 

Budgethotels expandieren

Beim Gesamtangebot nimmt das Vier-Sterne-Segment mit 45 Prozent den Spitzenplatz vor dem Drei-Sterne-Segment (34 Prozent) ein. Im laufenden Jahr dürfte das Angebot um zwölf Häuser mit rund 2200 Zimmern erweitert werden. Aktuell entfallen zwei Drittel des neuen Angebots auf das Zwei- und Drei-Sterne-Segment wie dem Motel One in der Parkstadt Schwabing (434 Zimmer) und dem 25hours-Hotel am Bahnhofsplatz (170 Zimmer). Im Juli feierte der Projektentwickler FREO Richtfest von zwei Hilton Hotels – davon mit Hampton by Hilton eines aus der Budgetkategorie.

Weitere 26 Projekte mit rund 4850 Zimmern befinden sich im Bau oder in konkreter Planung. 2018 und 2019 tritt neben dem Budgetsegment wie dem Hampton by Hilton an der Donnersberger Brücke das Vier-Sterne-Segment mit Hotels wie dem Hyperion und dem Steigenberger wieder in den Vordergrund.

Wie Immobilien mit anderen Nutzungsarten, sind auch die Renditen von Hotels für die Verpächter deutlich gesunken. Lag die Spitzenrendite für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den Top-Standorten 2010 noch bei über sechs Prozent, so verringerte sie sich zuletzt 2016 um 50 Basispunkte auf nun durchschnittlich 4,5 Prozent. Dies ist mehr als die Spitzenrendite von Büroimmobilien. Laut einer Markteinschätzung von Catella Research bieten Budget- und Luxushotels die besten Renditeaussichten.

Seit 2009 ist aber auch das Hoteltransaktionsvolumen in Deutschland jedes Jahr deutlich gestiegen und lag zuletzt bei knapp fünf Milliarden Euro. Damit war Deutschland, gefolgt von Großbritannien, 2016 für Investoren der beliebteste Investitionsstandort für Hotelimmobilien. „Allerdings gehen wir davon aus, dass aufgrund der systembedingten hohen Intransparenz des Marktes auf Basis der Einzeldeals die Transaktionsvolumina bei einzelnen Ländern deutlich darüber liegen“, erläutert Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella.

Nach seiner Ansicht wird der demografischen Wandel zu einem steigenden Anteil von Kurzreisen sowie Städtetrips führen. Damit könnte auch die Kalkulation der Hotelinvestoren in München aufgehen.

Weitere Informationen:

Deka Research: Hotelmarkt Deutschland 2017

Landeshauptstadt München: Geplante Hoteleröffnungen

 

Quellen: erwähnte Studien

Text: Ulrich Lohrer, 19.09.2017

Bildnachweis: Ulrich Lohrer