Hotels 1Quartal2012 - Ruhe in der Lobby

In Deutschland liegen die Investment-Transaktionen von Hotels im ersten Quartal 2012 deutlich unter dem Vorjahreszeitraum. Die Analysten erwarten trotzdem ein gutes Jahr. Begehrt sind wegen des hohen Logisumsatzes pro Zimmer Münchner Hotels. Aber nicht nur das Übernachtungsangebot ist knapp.

 

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt ist im ersten Quartal 2012 weit hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Bis Ende März verzeichnete Jones Lang LaSalle (JLL) Hotelverkäufe mit Großabschlüssen (ab fünf Millionen Euro) in Deutschland ein Umsatz von rund 70 Millionen Euro. Im Jahresvergleich sind damit 70 Prozent weniger investiert worden.  

Ein grundsätzlicher Nachfrage– oder Produktmangel sei nicht das Problem des Marktes. „Verzögerungen müssen zunehmend durch Fragen bei der Finanzierung hingenommen werden“, so Thorsten Faasch, Leiter Investment Jones Lang LaSalle. „Das Vorjahresergebnis von knapp einer Milliarde Euro dürfte auch 2012 erreichbar sein, zu einem Drittel durch Portfoliotransaktionen und zwei Drittel durch Einzeltransaktionen.“

Im vergangenen Jahr lag Frankfurt (32 Prozent) nach Angaben von CBRE Hotels weit an der Spitze des Hoteltransaktionsvolumen. München (neun Prozent) folgte nach Berlin (13 Prozent) auf Platz drei. Zu den größten Transaktionen in München zählten der Verkauf des NH Hotels am Flughafen von der NH Hoteles an Invesco Real Estate sowie der Verkauf des Renaissance Hotels in München-Schwabing.

Unter Investoren ist der Hotelstandort München begehrt, das begrenzte Angebot lässt aber nur wenige Käufer zum Zuge kommen. Trotz europaweiter Abschwächung der Wirtschaft 2011 konnte die deutsche Hotellerie gemäß den Branchenanalysten STR Global den Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) um rund vier Prozent (2010: +19 Prozent) steigern. Im europäischen Vergleich lag München mit einem RevPAR von 83,63 Euro  (siehe Grafik links) über dem Durchschnitt, während die Ergebnisse von Hamburg (75,69 Euro) und Frankfurt am Main (77,08 Euro) unter dem europäischen Mittelwert von 81,60 Euro lagen. Düsseldorf (66,85 Euro) und Berlin (59,67 Euro) hingegen sind im europäischen Städtevergleich deutlich abgeschlagen. Von der Anzahl der Übernachtungen lag Berlin im vergangenen Jahr (22.400) jedoch vorn, auf Platz zwei folgte München (11.700).

Im zurückliegenden Jahr konnte die Stadt München trotz geringem Wachstum ihren Spitzenplatz bezüglich des RevPAR mit 83,63 Euro halten. Im Vergleich zu den anderen Schlüsselmärkten fiel das RevPAR-Wachstum in München schwach aus, weil es im Vorjahr zu Venormen Steigerungen gekommen war (RevPAR: +31,2 Prozent).

Olivia Kausen und Adran Flueck von CBRE führen in ihrer Studie zum Hotelmarkt unter den Münchner Hoteleröffnungen 2011 die beiden Motel One Häuser (Deutsches Museum, 469 Zimmer, München Garching, 170 Zimmer) und das 4-Sterne-Superior Hotel Leonardo Royal (Bild links, Animation) mit 424 Zimmern an. In der zweiten Jahreshälfte eröffneten das Marriott Courtyard (225 Zimmer) und Residence Inn by Marriott (122 Zimmer) am Ostbahnhof. Weitere 2000 Zimmer befinden sich in der Pipeline, davon sind 1226 Zimmer in Planung (siehe Grafik oben rechts).

Die anfängliche Nettospitzenrendite lag 2011 bei sechs Prozent und damit leicht unterhalb der Spitzenrendite vom Vorjahr in Höhe von 6,25 Prozent. Grund waren die gute Lage und Qualität der verkauften Objekte sowie der im Jahr 2011 deutlich werdende Run auf Core-Hotels in Toplagen. Hotels in Sekundärlagen mit variablen Pacht- oder Management- verträgen erzielten Renditen von sieben bis acht Prozent.

 

 

Bilder:

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Hotel Leonardo Royal

"Trotz des schwachen Starts 2012 gehen wir von einem guten bis sehr guten Hotelinvestmentjahr aus“, hofft Thorsten Faasch von JLL.