Immobilienaktien: Die Gewinner an der Börse

2017 verzeichnete unter Immobilienaktien Aroundtown mit Gewerbeimmobilien den höchsten Kursanstieg. Auch die CA Immo, die soeben mit hohen Profit den Tower 185 in Frankfurt verkauft hat, erlebte ein Kursfeuerwerk. Eine Studie sieht für Gewerbeimmobilienaktien weiteres Potenzial.

 

Ende 2016 verkaufte Cerberus für 780 Millionen Euro 39 Metro Märkte an Aroundtown, damals eine in Paris gelistete Aktiengesellschaft aus Zypern. In Frankfurt erwarb das Unternehmen im selben Jahr den zur Hälfte leerstehenden Büroturm Frankfurter Büro Center FBC (siehe Bild links), der 2019 komplett an die Deutsche Bundesbank vermietet wird. Mittlerweile hat Aroundtown ihren Firmensitz nach Luxemburg verlagert, wurde in den SDAX aufgenommen und soll dieses Jahr in den MDAX aufsteigen..

Mit einem Kursplus von 51,9 Prozent konnten die Teilhaber von Aroundtown 2017 unter den deutschen Immobilienaktionären mit Abstand den höchsten Buchgewinn verzeichnen. Auf den zweiten und dritten Plätzen folgen der Gewerbeimmobilienentwickler CA Immo (+ 47,7 %) und der Marktführer von Wohnimmobilien Vonovia (+ 34 %).

Für die Mehrheit der auf Immobilienaktien spezialisierten Experten ist der starke Kursanstieg von Gewerbeimmobilienaktien kein Zufall. Nach einer von der Hamburger Agentur für Finanz- und Unternehmenskommunikation Kirchhoff Consult zwischen dem 15. September und 30. September 2017 durchgeführten Umfrage unter elf Immobilienaktienanalysten ist die Stimmung hinsichtlich der künftigen Kursverlaufs von Immobilienaktien aber nur verhalten optimistisch. Bei einer Skala von – 100 (sehr schlecht) und + 100 (sehr gut) wird die Grundstimmung im Durchschnitt mit + 9,1 Punkten angegeben. Dabei ergab sich allerdings je nach Nutzungsart ein großer Unterschied. Während die Analystenstimmung bei Gewerbeimmobilien-Aktien mit 29,5 Punkten durchaus optimistisch ist, werden die Wachstumsaussichten bei Wohnimmobilien-Aktien mit 4,5 Punkten deutlich verhaltener eingeschätzt.

Eine entscheidende Rolle spielt hierbei die künftige Wohnungspolitik der neuen Regierung. Zum Zeitpunkt der Umfrage Ende September, als eine Jamaika-Koalition noch als wahrscheinlichstes Regierungsbündnis galt, hofften viele Analysten analog der neuen schwarz-gelben Koalition in Nordrhein-Westfalen mit einem (bundesweiten) Wegfall der gescheiterten Mietpreisbremse. „Solange das Angebot im sozialen Wohnungsbau nicht deutlich steigt oder die neue Regierung keine strengen Mietpreisbeschränkungen einführt, sollte die Mietwachstumsstory der börsennotierten deutschen Wohnimmobilien-Bestandshalter weiterhin attraktiv bleiben“, so damals Manuel Martin, Immobilienaktien-Analyst der Oddo BHF Bank. Nach dem Aus der Verhandlungen einer Jamaika-Koalition, kommt es wohl nach aktuellem Stand zu einer Fortführung der großen Koalition (GroKo) aus Union und SPD. Unter dieser Regierungskonstellation ist allerdings kaum mit einer Liberalisierung der restriktiven Wohnungspolitik mit Markteingriffen wie der Mietpreisbremse und einer weiteren Privilegierung kommunaler Wohnungsunternehmen mit Steuergeldern zu rechnen. Dies würde sich eher zum Nachteil privater Wohnungsunternehmen auswirken, zumal die Wohnungsnachfrage in den Ballungsräumen in den kommenden Jahren nicht so stark ausfallen wird wie in den vergangenen fünf Jahren.

Marktführer Vonovia stößt an Grenzen

Die ehemalige Deutsche Annington, die nach der Übernahme des Wettbewerbers Gagfah im Juni 2015  zu Vonovia umbenannt und im September 2015 in den DAX aufgenommen wurde, ist unter der Leitung ihres Vorstandsvorsitzenden Rolf Buch (siehe Bild unten) in den vergangenen Jahren durch Aufkäufe mit Abstand zum größten Wohnungsunternehmen aufgestiegen. Im Februar 2016 scheiterte jedoch die Übernahme der Deutsche Wohnen, die wiederum die LEG Immobilien aufkaufen wollte. Weil die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland mittlerweile so gestiegen sind, dass selbst Käufe von Wohnungspaketen mit Mengenrabatt nur noch dürftige Renditen ergeben, schaut man sich verstärkt im Ausland um. Jüngster Übernahmekandidat ist die österreichische Buwag, deren Aktionäre sich aufgrund des Kaufangebots im Dezember 2017 über einen deutlichen Kurssprung freuen konnten.

Obwohl auch die Renditen mit gewerblichen Objekten wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien stark gesunken sind, versprechen sie noch etwas höhere Erträge bei geringeren politischen Risiken als Wohnimmobilien. Für Anleger empfiehlt es sich dabei, die – gemessen am Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) –  relativ günstige Aktien zu bevorzugen.

Außer Aroundtown war 2017 unter den Aktiengesellschaften mit Schwerpunkt Gewerbeimmobilien die CA Immo mit Sitz in Wien erfolgreich, die seit der Übernahme der aus den Bahn-Liegenschaften hervorgegangene Vivico Real Estate auch in Deutschland sehr präsent ist. Die CA Immo verzeichnete mit ihren Projektentwicklungen hohe Wertzuwächse. So profitierte das Unternehmen von Preisanstiegen bei Büroimmobilien. Jüngstes Beispiel ist der Tower 185 in Frankfurt, den die CA Immo im Alleingang entwickelte und 2011 fertiggestellt hatte. Mit ihren Mitinvestoren (den WPI-Fonds SCS Fis und eine Pensionsgesellschaft)hat sie im vergangenen Jahr den Büroturm am Frankfurter Europaviertel für 775 Millionen Euro an die Deka Immobilien verkauft. Sie realisierte damit in vier Jahren einen Wertzuwachs von mehr als 50 Prozent.

Hintergrund für den Preisanstieg der CA-Immo-Büroimmobilien und des Aktienkurses des Unternehmens ist der  erfreuliche Mietzuwachs vieler Objekte. Für weitere Kursfantasien sorgt die zu erwartende Fusion von CA Immo mit der Wiener Immofinanz, der als größter Einzelaktionär 26 Prozent der Aktien von CA Immo gehören. Beide Unternehmen wurden ursprünglich von dem schillernden Bankmanager Karl Petrikovics gegründet, der 2013 wegen Untreue zu sechs Jahren Gefängnis verurteilt wurde. Einige Analysten sind jedoch der Ansicht, dass sich die Unternehmen gut ergänzen würden. „Es gibt eine Kapitalmarkt-Logik für die Fusion“, so Christoph Schultes, Aktienanalyst der Erste Group in Wien. Während sich CA Immobilien auf Büroimmobilien mit Schwerpunkt Deutschland konzentriert hat, ist die Immofinanz vor allem in Büro- und Einzelhandelsobjekte in Österreich und den osteuropäischen Ländern Polen, Ungarn, Rumänien, Tschechien und der Slowakei engagiert.

Das niedrige Zinsniveau hat dazu geführt, dass in den vergangenen Jahren in kurzer Zeit neue unternehmerische Akteure – vor allem in Österreich – große Immobilienunternehmen geschaffen haben. Ein Beispiel ist René Benko mit seiner Signa Holding. Ein anderes Beispiel ist Ronny Pecik, Großaktionär von s-Immo, die auch Anteile an der CA Immo und der Immofinanz hält. Benko, der Pecik finanziert, hat wiederum eine Option auf dessen s-immo-Anteile. Steigen die Zinsen, so könnten einige der kühnen Finanzkonstruktionen zusammenbrechen. Privatinvestoren empfiehlt es sich daher, auf die Eigenkapitalquote der Aktiengesellschaften zu achten.

Doch auch bei dem aktuell günstigen Marktumfeld der niedrigen Zinsen gibt es mit Immobilienaktien keine Gewinngarantie. So verzeichnete die Deutsche Euroshop, die sich auf Investitionen in Shoppingcenter spezialisiert hat, 2017 einen Kursverlust von zwölf Prozent. Aufgrund der Umsatzrückgänge durch den Onlinehandel waren zuletzt die Mieterträge unter Druck geraten, weshalb etliche Hedgefonds Leerverkäufe auf die Deutsche Euroshop durchführten. Mittlerweile halten einige Analysten das Unternehmen für unterbewertet, zudem auch mittlerweile Gegenmaßnahmen zum Onlinehandel eingeleitet wurden.

 Diese sollten gelingen. Schließlich ist der größte Einzelaktionär mit einem Aktienanteil von 17 Prozent Alexander Otto, Sohn des Versandhauseigentümers Werner Otto.

 

 

 

 

 

 

Text: Ulrich Lohrer, Stand 09.01.2018

Bildnachweis: Fotos von und Bildrechte bei Ulrich Lohrer