Brüder Laub: Nur in München zu investieren wäre zu riskant

Die Optima-Aegidius gehört zu den wichtigsten Investoren in München. Das Unternehmen befindet sich mehrheitlich in Händen der Familie Laub und wird von den Brüdern Ulf D. Laub und Jens Laub geführt. In den vergangenen Jahren wurden rund 500 Millionen Euro, vor allem in die Nymphenburger Höfe und die Parkstadt Schwabing in München, investiert. immobilienreport sprach mit den Brüdern Laub über ihre aktuellen Projekte.

 

immobilienreport: Sie haben mit den Nymphenburger Höfen eines der größten Projektentwicklungen in Münchens zentraler Lage verwirklicht (Bild oben). Nun haben Sie gerade von der Lambert Unternehmensgruppe das letzte Baugrundstück nordwestlich der Friedenheimer Brücke im Entwicklungsgebiet Hirschgarten erworben. Ist es bei den gestiegenen Grundstückspreisen nicht riskant, Büros zu bauen?

Ulf Laub: (Bild links, rechts) Wir haben in den vergangenen Jahren rund 100.000 Quadratmeter Büroflächen in München erfolgreich entwickelt, gebaut und vermietet. Da lag es in der aktuellen Marktphase nahe, eines der letzten Grundstücke am S-Bahnhauptstrang zu übernehmen, zumal im Münchener Büromarkt das Angebot an Büroprojektentwicklungen in interessanten Lagen derzeit so überschaubar ist, dass die Risiken in einem vertretbaren Rahmen liegen.

immobilienreport: Das angrenzende forum am Hirschgarten, das fast fertiggestellt ist, hat Hochtief soeben an die Union Investment verkauft. Ihr Projekt soll von zwei Wohntürmen flankiert werden, die die LBBW Capital errichten will. Wie groß soll Ihr Hirschgarten Office Center werden und welche Miete versprechen Sie sich?

Jens Laub: (Bild links, links) Das Gebäude, das zwischen Mitte 2014 und Anfang 2016 entstehen soll, wird 7500 Quadratmeter Büroflächen aufweisen. Wir haben bereits mit dem Ankauf des Areals 30 Prozent der Flächen an HHKL/Optegra, eine renommierte Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungskanzlei, vermietet. Die Mieten beginnen bei rund 18 Euro pro Quadratmeter.

immobilienreport: Wieviel wollen Sie investieren?

Ulf Laub: Das Projektvolumen wird bei rund 30 Millionen Euro auslaufen. Durch die Vorvermietung wird die Eigenkapitalbindung in der Finanzierung einen erträglichen Rahmen haben.

immobilienreport: Das Hirschgarten Office Center (Visualisierung: links) ist nicht Ihr einziges Projekt, das Sie zur Zeit in München entwickeln?

Jens Laub: Nein, auf dem Areal der Geschwister-Mörtlbauer-Stiftung südlich von Haidhausen steht Inbalance (Visualisierung links unten) kurz vor der Fertigstellung. Am Kaiserslauterner Platz errichten wir rund 180 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von rund 12.000 Quadratmeter. Neben 85 Studentenapartments an der Balanstraße entstehen in sechs Punkthäusern, die sich gestalterisch an die Bauhausarchitektur anlehnen, knapp 60 Wohneinheiten. Weitere knapp 40 Einheiten werden für die Geschwister-Mörtlbauer-Stiftung errichtet. Die Wohnungen sind bereits verkauft – davon allein rund 30 Einheiten an die Münchener Bank als Globalinvestor. Das Volumen umfaßt rund 40 Millionen Euro.

Ulf Laub: Zudem haben wir in der Wotanstraße in Nymphenburg ein Bestandsgebäude mit fantastischem Blick erworben, das aktuell von der Allianz Versicherung genutzt wird. Dort wollen wir ebenfalls Wohnungen bauen, sofern die Behörden mitspielen.

immobilienreport: Warum?

Ulf Laub: Wir gewinnen zunehmend den Eindruck, daß großen Bebauungsplänen eine sehr hohe Beachtung geschenkt wird. Bei mittleren und kleinen Maßnahmen werden die Verantwortlichkeiten zwischen den einzelnen Abteilungen der Stadt und der LBK solange hin und hergeschoben, bis man die Lust verliert und woanders investiert.

immobilienreport: Sie sind als Projektentwickler schon seit Jahren in Berlin tätig, wo Sie aktuell die Opernlofts fertigstellen. Sind die Berliner Behörden bei Projektentwicklungen etwa schneller?

Jens Laub: Berlin ist traditionell eher ein Verwaltungs- als ein Wirtschaftsstandort, weshalb dort die Behörden auch nicht besonders unternehmerfreundlich ausgerichtet sind. Aber der Immobilienmarkt ist dort noch nicht so überhitzt wie in München und hat Potenzial, da sich zunehmend wichtige Immobilienkäufer auch aus dem Ausland für Berlin entscheiden. Es gibt aber Großstädte, wo die Behörden deutlich engagierter sind und Investoren eher als Kunden denn als Bittsteller behandeln. Gute Erfahrungen machen wir zur Zeit in Dresden, wo wir zwischen Bahnhof Mitte und dem Zwinger mit unserem Projektpartner 50.000 Quadratmeter BGF Wohn- und Einzelhandelsflächen entwickeln und etwa 120 Millionen Euro investieren wollen. Dafür haben wird Grundstücke am Schützenplatz und der Könneritzstraße erworben. Die Abstimmung mit den Dresdner Behörden gestaltet sich bisher professionell und unbürokratisch.

immobilienreport: Sie haben in der Vergangenheit auch in ausländischen Immobilienmärken, etwa im kanadischen Toronto und in Spanien, investiert. In Kanada sind die Immobilienpreise noch deutlich stärker gestiegen als in deutschen Großstädten. In Spanien gab es einen Crash. Wie sind ihre Erfahrungen?

Ulf Laub: In Kanada haben wir die Immobilien bereits vor einigen Jahren mit erheblichem Gewinn verkauft und damit die Grundlagen für neue Projektentwicklungen geschaffen.  Allerdings haben wir damals nicht damit gerechnet, dass dort die Preise prozyklisch weiter steigen. In Spanien sind wir im Süden an der Atlantikküste investiert, wo der Markt ähnlich wie auf Mallorca relativ stabil ist. Spanien ist aber nach den starken Preisrückgängen für Investoren gerade jetzt interessant. Der Gewinn liegt im günstigen Einkauf, deshalb versuchen wir immer antizyklisch zur Preisentwicklung auch in ausländischen Immobilienmärkten günstige Kauf- und Verkaufszeitpunkte zu erwischen.

immobilienreport: In München sind in den vergangenen sechs Jahren die Preise dagegen sehr stark gestiegen.  Folglich müssten Sie jetzt hier Immobilien verkaufen?

Jens Laub: Das haben wir auch gemacht. Wir haben in München Immobilienbestände verkauft, die manch anderer behalten hätte. Wir versuchen aber, Risiken zu streuen. Wenn man sich als Investor oder Projektentwickler nur auf einen Markt oder ein Marktsegement fixiert, riskiert man Verluste oder gar seine unternehmerische Existenz. Diese Erfahrung haben in München ja sogar einige Wohnungsbauentwickler machen müssen. Die stark gestiegenen Baukosten ergeben mit den hohen Grundstückspreisen in München ein immer schwierigeres Umfeld. Schließlich ist die Projektentwicklung ein sehr komplexes und langatmiges Geschäft, was viele der aktuellen Player, die auch neu in den Markt kommen weder kennen noch gelernt haben. Nehmen Sie die Nymphenburger Höfe, vom Ankauf des Grundstücks bei einem bereits beschlußreifen Bebauungsplan bis zum Verkauf der letzten Einheiten vergehen sechs Jahre, danach haften Sie noch in den verschiedenen Bereichen mehrere Jahre. Dafür brauchen Sie schon ein breites Kreuz.

immobilienreport: Danke für das Gespräch.

 

Optima-Aegidius Firmengruppe

Die 1968 von Wolfgang Laub gegründete Firmengruppe gehört zu den wichtigsten Investoren und Projektentwicklern in München. Das Unternehmen befindet sich mehrheitlich in Händen der Familie Laub und wird  durch die Brüder Ulf D. Laub und Jens Laub geführt. In den vergangenen Jahren wurden rund 500 Millionen Euro, vor allem in die Nymphenburger Höfe und die Parkstadt Schwabing in München sowie die Opernlofts in Berlin, investiert. Derzeit hat man für die kommenden fünf Jahre ein Projektvolumen von rund 600 Millionen Euro in Berlin, Dresden und München in der Pipeline.

 

 

 

 

Bilder: von oben nach unten: Nymphenburger Höfe, Jens und Ulf Laub, Visualisierung Hirschgarten Office Center, Visualisierung Inbalance, Blick vom Königsplatz durch Propyläen auf Nymphenburger Höfe; Bildquelle: Optima Aegidius Firmengruppe