Rock Capital-Chef Neumann: Sendling bietet großes Potenzial

Einer der aktivsten Immobilieninvestoren der vergangenen Monate in München ist der Vermögensverwalter und Projektentwickler Rock Capital aus Grünwald. immobilienreport sprach mit Unternehmenschef Peter G. Neumann über seine Ziele, Großprojekte und seine Einschätzung des Münchner Immobilienmarktes.

 

immobilienreport: Herr Neumann, Rock Capital ist einer der größten Immobilieninvestoren in München. Weshalb investieren Sie nahezu ausschließlich in der bayerischen Landeshauptstadt?

Peter G. Neumann: Ich bin Münchner und ich halte es für sinnvoll, Immobilien möglichst in der Nähe zu bewirtschaften. Außerdem kenne ich den hiesigen Immobilienmarkt und viele Akteure vor Ort. Dies bringt beim Kauf und Verkauf, aber auch bei der Vermietung  und der Entwicklung von Immobilien Vorteile mit sich.

 

immobilienreport: Wo sind Sie noch außer in München investiert?

Neumann: Wir besitzen Immobilien an der Frankfurter Zeil und in Bad Homburg. In Bad Homburg entwickeln wir aktuell rund 350 Wohnungen. Aber der Schwerpunkt unserer Investitionen liegt doch schon eindeutig im Münchener Raum.

 

immobilienreport: Welche Rendite schwebt Ihnen langfristig pro Jahr mit Ihren Investitionen vor?

 

Neumann: Ich habe kein bestimmtes Renditeziel. Aber natürlich wollen wir mit unseren Immobilien langfristig Gewinn erwirtschaften. Ich bin niemand, der mit Excel-Sheet Planungen und Vorgaben durchspielt, sondern betrachte Entwicklung und Erwerb von Immobilien als interessante Herausforderung. Der Kaufpreisfaktor bietet zwar einen Anhaltspunkt, ob der Preis relativ zum Mietertrag zu teuer ist.  Wichtig ist jedoch, das Entwicklungspotenzial einer Immobilie oder deren Mikrolage zu erkennen, da  der Gewinn hauptsächlich im längerfristigen Wertzuwachs als im aktuellen Cash Flow liegt.

immobilienreport: Wie lange halten Sie Ihre Immobilien in Ihrem Besitz?

Neumann: Grundsätzlich erwerben wir Immobilien, um sie langfristig in unserem Besitz zu behalten. Ab und zu kann es aber sinnvoll sein, Gewinne zu realisieren. Sie liefern den Banken, die uns Kredite vergeben,  die Bestätigung, dass unsere Markteinschätzung tatsächlich eintrifft oder sogar übertroffen wird. Auch entwickeln sich einzelne Objekte und Immobilienarten im Zeitverlauf unterschiedlich, so dass wir Wertsteigerungen realisieren, um in andere Objekte mit höherem Potenzial investieren zu können. So haben wir einige Zinshäuser, die wir vor einigen Jahren erworben haben, nun verkauft. Mit dem Erlös können wir nun größere Projekte, hauptsächlich in gewerblichen Immobilien, finanzieren.

 

immobilienreport: Während die meisten Anleger Wohnimmobilien kaufen und institutionelle Investoren fast nur Core erwerben, investieren Sie in den vergangenen Monaten verstärkt in Gewerbeobjekte in weniger zentralen Lagen wie in Sendling. Soeben haben Sie den Kauf des Business-Campus-Bogenhausen (Bild oben links) in Englschalking bekanntgegeben. Dies sind keine In-Viertel und In-Objekte. Muss ein guter Investor gegen den Herdentrieb handeln?

Neumann: Die Preise von Wohnimmobilien in zentralen Münchner Lagen sind bezogen auf die Mieterträge tatsächlich teuer, auch glaube ich an das Wertsteigerungspotenzial von Sendling. Es ist aber nicht so, dass wir uns grundsätzlich von Wohnimmobilien in zentralen Lagen trennen. Auch kaufen wir weiter in ausgewählten Lagen Wohnimmobilien hinzu. In Laim in der Fachnerstraße realisieren wir zusammen mit der Real-Treuhand Immobilien Bayern sogar 54 neue Wohnungen (Bild links). Wir schauen uns aber Objekte und den Standort genau an und wägen ab, wo überdurchschnittliche Wertzuwächse längerfristig möglich sind. Entscheidend ist, wie sich die Mikrolage entwickelt. Doch achten wir bei Gewerbeobjekten schon darauf, ob die Infrastruktur stimmt. So hat der Business-Campus-Bogenhausen eine sehr gute Verkehrsanbindung mit der Autobahnausfahrt der A96.

 

immobilienreport: In Sendling entwickeln Sie in der Hofmannstraße ein Büroensemble (Bild links) und gegenüber, in der Baiernbrunnerstraße 30, haben Sie gerade ein Grundstück mit 15.000 Quadratmetern gekauft. In Obersendling dürften Sie nun einer der Investoren mit dem größten Grundbesitz sein?

Neumann: Ja, mit den letzten Käufen verfügen wir dort nun über 65.000 Quadratmeter Grundstücksflächen und rund 110.000 Quadratmeter gewerblichen Bestands- und Baurechtsflächen. Ich halte Obersendling für einen interessanten Stadtteil, der durch Verkauf der Siemens-Liegenschaften einen bedeutsamen Wandel vollzieht. Das ehemalige Industrieviertel entwickelt sich durch die Errichtung des neuen Quartiers Südseite, der geplanten Wohnquartiere der Patrizia in der Hofmannstraße und der Accumulata Am Südpark zu einem neuen Wohn- und Büroviertel. In Obersendling liegt unserer Schwerpunkt jedoch im Gegensatz zu den anderen großen Projektentwickler nicht in der Errichtung von Wohnungen, sondern von Gewerbeimmobilien.

 

immobilienreport: Die Vielfalt der Nutzungsarten und Entwicklungsstadien der Immobilien ist für einen Investor aber nicht gerade bequem?

Neumann: Mir bereitet es mehr Freude, neue Projekte anzugehen, statt nur Immobilienbestände zu verwalten. Es ist auch interessanter, sich mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungsart zu beschäftigen, statt nur mit Wohnimmobilien. Spannend ist für mich vor allem die Entwicklung neuer Projekte im Anfangsstadium.

 

immobilienreport: War es ein Vorteil, dass Sie zuvor bereits Erfahrung in anderen Immobilienunternehmen sammeln konnten, bevor Sie die Leitung des Familienunternehmens übernahmen?

Neumann: Es war gut zuvor so vielseitige  und unterschiedliche Aufgaben in der Immobilienbranche umgesetzt zu haben. Dies hilft viele Investitionsentscheidungen schneller zu treffen. Dies hilft uns oft trotz weniger Mitarbeiter bei interessanten Objekten zum Zuge zu kommen.

 

immobilienreport: Herr Neumann, Danke für das Gespräch.

 

 

 

 

 

Rock Capital

Das Gros der Anleger investieren in Wohnimmobilien und Core. Die Grünwalder sind innovativer.

 

Das Unternehmen

Die Rock Capital in Grünwald bei München ist eine Vermögensverwaltung und ein Prokektentwickler mit umfangreichen Immobilienbestand. Geschäftsführender Gesellschafter ist Peter G. Neumann. Mit der Entwicklung von rund 140.000 Quadratmetern an Büro-, Einzelhandel- und Hotelflächen sowie über 1200 neuen Wohneinheiten mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 700 Millionen Euro in München und Frankfurt ist  Rock Capital dort einer der größten Projektentwickler.

 

Peter G. Neumann

Nach dem absolvierten BWL-Studium an der Ludwigs-Maximilians Universität in München arbeitete Neumann zunächst bei Investmentbanken (Lehmann Brothers, Merrill Lynch) und dann bei verschiedenen Immobilienunternehmen wie dem Family Office Excelsior Grundbesitz, dem Fondsinitiator Falk Capital sowie den Projektentwicklungsgesellschaften Tercon (IVG AG) und Bavaria (Bankgesellschaft Berlin). Zuletzt war er als Geschäftsführer der Siemens Real Estate Tochtergesellschaft FACTA beziehungsweise bei der Siemens Real Estate direkt tätig. Seit  2007 ist er Geschäftsführender Gesellschafter von Rock Capital.