Treugast-Chefs:Ausbau der Infrastruktur stärkt Hotelstandort

Münchner Hoteliers sind durch hohe Auslastung und Zimmerpreise verwöhnt, weshalb Investoren verstärkt in Hotels der Isarmetropole investieren. Immobilienreport sprach mit Moritz Dietl (Bild) und Michael Lidl, geschäftsführende Partner der Treugast Solutions Group, über die aktuellen Trends des Hotelmarkts.

 

Immobilienreport: Herr Lidl, was macht die Treugast Solutions Group?

Michael Lidl (Foto links): Wir konzentrieren uns auf drei Geschäftsbereiche. Im Bereich der Unternehmensberatung führen wir Gutachten und Bewertungen durch und helfen bei der Betreibersuche und der Investorenakquise. Mit der Treugast Hotellerie werden wir selbst im operativen Geschäft tätig, indem wir beispielsweise renditesteigernde Maßnahmen oder der Sicherung des Mittelzuflusses zur Kreditwürdigkeitsverbesserung im Hotelbetrieb durchführen. Schließlich sind wir mit dem International Institute of Applied Hospitality Sciences, dem einzigen Forschungsinstitut in Deutschland mit reinem Fokus auf die Hospitality-Branche, durch Publikationen, Forschungsarbeiten bis hin zu Vorträgen und Betreuung von wissenschaftlichen Arbeiten auch in der Wissenschaft tätig.

Immobilienreport: Herr Dietl, Investoren und Kreditgeber achten vor allem auf die Qualität der Lage und des Betreibers bei der Finanzierung und dem Erwerb von Hotelimmobilien. In Ihrem im Herbst veröffentlichten Treugast Investment Ranking liefern Sie eine Bewertung der Hotelgesellschaften. Welche Unternehmen sind top?

Moritz Dietl: Die Spitzengruppe, der von uns mit dem Rating AAA bewerteten Gesellschaften, bleibt 2016 Motel One, Accor Hotels und GCH Hotel Group. Diese Gesellschaften führen weiterhin das Feld an. Unter den Aufsteigern befinden sich Meininger Hotels mit einer Aufwertung von A zu AA und Vienna International mit einer Verbesserung von BBB zu A. In den vergangenen zwei Jahren war aber auch eine starke Marktkonsolidierung zu beobachten. So sind aus 70 im Investment Ranking vertretenen Hotelgesellschaften sechs aufgekauft worden. Darüber hinaus gab es zahlreiche neue Beteiligungen.

Immobilienreport: In den vergangenen Jahren haben viele Investoren trotz zum Teil stark gestiegener Preise die Hotelimmobilien als neue Anlageklasse entdeckt. Rechtfertigt die langfristige Branchenentwicklung die verstärkte Nachfrage der Anleger?

Dietl: Im vergangenen Jahrzehnt ist die Anzahl der Übernachtungen im Hotelmarkt um mehr als 30 Prozent gestiegen, während die Anzahl der angebotenen Betten um nur 14 Prozent stieg. Mit einem aktuell leicht steigenden Angebot und einer schnell wachsenden Nachfrage bleibt der Markt weiterhin attraktiv. Dies spiegelt sich auch an der Performance-Kennzahl REVPAR (Revenue per available room), dem Erlös pro verfügbarem Zimmer wider. Gemäß von STR Global ermittelten Daten ist der REVPAR in den vergangenen zehn Jahren um 32,7 Prozent angestiegen. Allein 2016 erhöhte sich der REVPAR Stand November gegenüber dem Vorjahr in Deutschland um 6,3 Prozent.

Immobilienreport: Wie hat sich zuletzt der Münchner Markt entwickelt? Das Oktoberfest verlief für die Hotelbetreiber ja eher enttäuschend

Lidl: Ja, die Belegung der Münchner Hotellerie lag während des Oktoberfestes 2016 nur bei 86 Prozent, sonst sind es über 90 Prozent. Neben dem schlechten Wetter haben sehr wahrscheinlich auch Sicherheitsbedenken einige Besucher abgeschreckt. Schließlich hatte sich das Attentat im Olympia-Einkaufszentrum, bei dem neun Menschen ums Leben kamen, erst Ende Juli ereignet.  Neben den Auswirkungen des Messezyklus ist dies auch ein Grund, weshalb sich die Auslastung per Ende November 2016 um 3 Prozentpunkte und der REVPAR um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum in München schlechter entwickelte als erwartet.

Immobilienreport: Dennoch ist München laut einer Studie der Deka die deutsche Großstadt, in der bis 2020 die meisten Hotelzimmer entstehen. Sehen die Investoren und Developer München zu recht als attraktiven Standort?

Lidl: Aktuell ist nach unserer Einschätzung in München trotz relativ vieler Hotelneuentwicklungen kein Überangebot zu erwarten, da die Nachfrage bislang stärker steigt als das Angebot. Bestimmend ist für den Messe- und Kongressstandort der Ausbau der Infrastruktur, der die Attraktivität der Stadt mit bestimmt. Die Kapazitätserweiterung des Münchner Flughafens aufgrund des neuen Satellitenterminals, der geplante Bau der Zweiten S-Bahn Stammstrecke sowie die Erweiterung der Messe München um zwei neue Messehallen wirken sich in dieser Hinsicht positiv auf den Hotelstandort München aus.

Immobilienreport: Viele Hotelbetreiber, insbesondere im Budgetbereich, beachten das rasante Wachstum der privaten Zimmervermittler AirBnB mit Sorge und finden dabei auch das Gehör der Stadtverwaltung. Müssen Budgethotels mit ihrer hohen Auslastung in München wirklich Airbnb fürchten?

Dietl: Solange der Übernachtungsmarkt weiterhin wächst, wohl nicht allzusehr. Viele Gäste die über Airbnb privat übernachten, würden ohne dieses Angebot gar keine Städtereise durchführen und sind daher für die Hotels keine entgangenen Kunden. Die Hotelbetreiber, die strenge Brandschutzauflagen erfüllen und – wie in Berlin – eine vom Gast erhobene Hotelsteuer entrichten müssen, fühlen sich aber zurecht gegenüber den privaten Zimmeranbieter benachteiligt. Für viele AirBnB-Kunden ist aber nicht allein der Preis ausschlaggebend, sondern das persönlichere Ambiente. Einige Hotels versuchen sich daher stärker von traditionellen Mitbewerbern abzugrenzen oder betonen mehr regionale Eigenheiten. Auch die sogenannten Lifestyle-Hotels wie 25hours Hotels oder me and all Hotels mit einem hohen Grad an Individualisierung und einer guten Integration des lokalen Umfelds in das Design können als Reaktion auf Airbnb gesehen werden. Zwar wird im Sommer am Bahnhofsplatz auch in München ein 25hours Hotel eröffnet, doch herrschen an der Isar bislang noch weitgehend die Traditionshäuser vor.

Immobilienreport: Herr Dietl, Herr Lidl, Danke für das Gespräch.

Das Interview führte Ulrich Lohrer

Die Treugast Unternehmensberatung

...wurde 1985 von Prof. Stephan Gerhard zur Beratung von Unternehmen der Hospitality-Branche gegründet. Mittlerweile gilt Treugast europaweit als einer der führenden Branchenspezialisten. Seit Januar 2016 sind Moritz Dietl und Michael Lidl mehrheitliche Gesellschafter der Treugast und leiten gemeinsam das Beraterteam am Stammsitz in München. 

Bildnachweis: Treugast Solution Goup