Investmentmarkt München 2017: Hohes Transaktionsvolumen

Auf dem Münchner Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen wurde laut Colliers International 2017 ein Transaktionsvolumen von etwa 6,2 Milliarden Euro umgesetzt. Dies liegt etwas unter der Kaufsumme des Jahres 2016 (6,8 Milliarden Euro), aber deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt.

 

Ein Abflauen der Nachfrage ist jedoch nicht erkennbar, vielmehr ist der Rückgang einerseits auf den Produktmangel an großvolumigen Investitionsmöglichkeiten zurückzuführen. Andererseits konnten einige größere Immobilientransaktionen nicht mehr vor Jahresfrist abgeschlossen werden, so dass sich diese erst in den Frühjahrszahlen 2018 widerspiegeln werden. Nach Angaben von Colliers International Deutschland endete das Jahr 2017 am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 57,3 Milliarden Euro, dem höchsten Gesamtjahresergebnis der vergangenen 10 Jahre. Auch lag das Jahresendergebnis damit das dritte Jahr in Folge deutlich über der 50-Milliarden- Euro-Marke und überstieg den letzten Höchstwert aus 2015, der sich auf 55,4 Milliarden Euro belief. Nur der Allzeit-Rekord aus 2007 mit 59,3 Milliarden Euro lag noch höher.

Berlin beim Umsatzvolumen an der Spitze

Unter den TOP 7 stand Berlin zum Jahresende 2017 an der Spitze der deutschen Investmenthochburgen. Mit über 7,5 Milliarden Euro verfehlte die Bundeshauptstadt zwar den bisherigen Rekordwert aus 2015, in dem rund 8,1 Milliarden Euro zu Buche schlugen. Frankfurt belegt Platz 2, München Platz 3. In Frankfurt wurde durch den Verkauf zahlreicher Hochhäuser, allen voran des Towers 185, seiner Bedeutung als deutschem Leitmarkt für internationale Investoren gerecht. Der Brexit-Effekt hatte – trotz noch ungewissem Ausgang – bereits 2017 begonnen und auch den Investmentmarkt beeinflusst. Das Transaktionsvolumen belief sich am Ende des Jahres auf insgesamt 6,9 Milliarden Euro, und entspricht damit einem Zuwachs von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In München, wo der akute Produktmangel deutlich zu spüren war, sorgten noch zahlreiche Abschlüsse kurz vor Jahresende für ein Transaktionsvolumen von knapp 6,2 Milliarden Euro, circa 10 Prozent weniger als im Ausnahmejahr 2016. Das gleiche gilt für Hamburg und Stuttgart, wo das 10-Jahreshoch aus dem Vorjahr um 31 bzw. 37 Prozent verfehlt wurde. Aufgrund einiger Großabschlüsse konnten die Rheinmetropolen Düsseldorf (Vodafone-Campus) und Köln (DuMont Carré, Gerling-Quartier) mit 2,7 bzw.
2,0 Milliarden Euro einen neuen Höchstwert erzielen. 

Die größten Münchner Immobilienkäufe 2017

Im vergangenen Jahr wurden zahlreiche Transaktionen jenseits der 100-Millionen- Euro-Marke getätigt, die insgesamt einen Anteil von 47 Prozent zum Transaktionsvolumen beisteuerten. Zu den größten Transaktionen in der Isarmetropole zählte die Übernahme des Karstadt am Hauptbahnhof durch die Signa Holding sowie der Forward Deal des Büroneubauprojekts Kap West am Hirschgarten an die Allianz bereits zu Beginn des Jahres. Der mit Abstand aktivste Teilmarkt war das südöstliche Zentrum rund um den Ostbahnhof (Werksviertel). Hier wechselten gleich fünf großvolumige Gewerbeimmobilien den Eigentümer, darunter auch das Leuchtenbergring Office, eine gemischt genutzte Immobilie mit Büro, Hotel und Einzelhandelsnutzung.

Mehr Transaktionen von Hotelimmobilien

Etwa 50 Prozent des Volumens bzw. 3,1 Milliarden Euro wurde in Büroimmobilien investiert, die vor dem Hintergrund der sehr hohen Nachfrage und deutlichem Mietpreiswachstum in der Gunst von Investoren weiterhin unangefochten an erster Stelle liegen. Es folgen Hotelimmobilien mit mehr als 14 Prozent Marktanteil sowie, begünstigt durch einzelne Großtransaktionen, Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von über 13 Prozent. Gemischt genutzte Immobilien kamen auf ein Volumen von knapp 650 Millionen Euro (11 Prozent) und gewerblich genutzte Grundstücke auf 450 Millionen Euro (7 Prozent). Die Aufteilung des Volumens nach Assetklassen ist damit deutlich ausgewogener als noch vor wenigen Jahren, als Büroimmobilien einen Anteil von 60 bis 75 Prozent erreichten. Dies ist sowohl auf die gestiegene Attraktivität anderer Assetklassen als auch auf die notwendige Streuung der Anlageklassen in Folge des Produktmangels und der stark gesunkenen Rendite bei Bürogebäuden zurückzuführen.

Geringerer Anteil der Fonds unter den Käufergruppen

Während in den letzten Jahren die Käufergruppe von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit deutlichem Abstand angeführt wurde, hat sich der Wettbewerb im abgelaufenen Jahr deutlich verschärft. Mit einem Anteil von 21 Prozent rangierten offene Immobilienfonds und Spezialfonds knapp vor Vermögensverwaltern mit 17 Prozent. Es folgen Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 14 Prozent und Privatinvestoren mit 11 Prozent. Auch Immobilien AGs kamen mit einem Anteil von 9 Prozent über die Schwelle von 500 Millionen Euro. Das enge Feld verschiedener Käufergruppen verdeutlicht den sich erneut verschärfenden Wettbewerb und spiegelt auch die Vielfalt der Investoren auf dem Münchner Markt wider.

Gut 41 Prozent bzw. 2,5 Milliarden Euro des in Gewerbeimmobilien investierten Kapitals stammte von ausländischen Investoren, die sich sowohl direkt als auch indirekt auf dem Münchner Markt engagierten. Mit einem durchschnittlichen Volumen von über 55 Millionen Euro pro Transaktion waren ausländische Investoren überproproportional stark bei großvolumigen Ankäufen beteiligt, so auch bei knapp der Hälfte der Großtransaktionen ab 100 Millionen Euro. Der überwiegende Anteil des ausländischen Kapitals stammte dabei aus dem angelsächsischen Raum sowie aus dem europäischen Ausland, während asiatische Investoren insgesamt auf einen Anteil von lediglich 5 Prozent kamen. Stellt man die Summe, der durch internationale Investoren verkauften Immobilien dem gegenüber, ergibt sich ein Saldo von knapp 600 Millionen Euro Kapitalzufluss aus dem Ausland.

Renditen sinken nochmals

Über alle Lagen und Assetklassen hinweg haben sich die Renditen in den vergangenen 12 Monaten weiter nach unten bewegt. Die Spitzenrendite für Bürogebäude lag Ende Dezember bei 3,2 Prozent im Zentrum. Im Umland ist die Spitzenrendite im Verlauf des Jahres deutlich unter die 5-Prozentmarke gerutscht, die bei Industrie- und Logistikimmobilien bereits zu Jahresbeginn unterschritten wurde und derzeit bei 4,65 Prozent rangiert. Vor dem Hintergrund der unveränderten Zinslandschaft und dem hohen Marktdruck ist davon auszugehen, dass die Renditekompression sich weiter verstärkt und neben Core-Projekten insbesondere auch bei Value-Ad und opportunistischen Investments weiterhin deutlich spürbar sein wird.

Eine Übersicht der bundesweiten Durchschnittswerte nach Immobilienarten sowie die Spitzenrenditen für Immobilien in den jeweiligen Standorten gibt die Übersichtstabelle von JLL unten:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quellen: Pressemeldung Collliers International, JLL

Visualisierung über OFB von Architekturbüro WAA, Wiel Arets Architects