Logistik: Hohe Renditen für Profis

Der Markt für Logistikflächen und Industrieimmobilien in München erholte sich überraschend schnell. Mangelware sind große Hallen der neuesten Generation.

Deutschlands Exportboom und der anziehende Konsum hat den Münchner Markt für Logistik- und In- dustrieflächen erreicht. 2010 wurden im Großraum München deutlich mehr Flächen vermittelt als 2009.

„Im vergangenen Jahr wurden rund 271.000 Quadratmeter Mietfläche in Logistikimmobilien, Industrieanlagen und Gewerbeparks umgesetzt“, sagt Oliver Raigel, Geschäftsführer von Realogis Immobilien München. „2009 waren es noch 240.000 Quadratmeter.“ Realogis ist einer der führenden Spezialmakler in diesem Segment. Zu höheren Werten kommt Wettbewerber Colliers Schauer & Schöll. „In den vergangenen zwölf Monaten wurden mit 281.000 Quadratmetern 28 Prozent mehr Flächen vermietet als noch im Vorjahr“, so Marcus Blumenthal, Industrie- und Logistikimmobilien-Spezialist bei Colliers in München. In ihrer Grundeinschätzung sind sich die Experten einig: 2010 war ein gutes Jahr, 2011 wird nicht schlechter.

Bundesweit liegt der Markt mit Hamburg, Frankfurt mit dem Großraum Rhein-Main, Berlin und Ruhrgebiet unter den Top fünf. Hotspot in München ist der Norden. In Neufahrn, Garching, Eching und Unterschleißheim wurden über 170.000 Quadratmeter vermittelt – nach Raigels Einschätzung 64 Prozent des Gesamtergebnisses. Die Nähe zum Flughafen und die gute Autobahn- Anbindung sind dafür die wichtigsten Gründe.

Neuerrichtete Flächen, die in den Jahren 2008 und 2009 auf den Markt kamen und damals nicht sofort vermietet werden konnten, wurden 2010 überaschend gut nachgefragt. Für München außergewöhnlich waren zwei Großabschlüsse von über 20.000 Quadratmetern. „Die Drogeriemarktkette Rossmann mietete 26.000 Quadratmeter in Bergkirchen und der Logistikdienstleister DSV eine Fläche von knapp 21.000 Quadratmetern“, erläutert der Geschäftsführer von Realogis Immobilien München Raigel.

Wenn auch die Großvermietungen den Gesamtumsatz deutlich erhöhten, so wurde das meiste Geschäft mit kleineren Flächen getätigt. „Knapp 56 Prozent des Gesamtumsatzes lag in der Großenordnung bis 3000 Quadratmetern“, sagt Blumenthal. „Nach wie vor schwächstes Segment für Abschlüsse sind Immobilien mit 3000 bis 5000 Quadratmetern.“

Während im Umland Logistikdienstleister und Handelsunternehmen klassische Großflächen anmieten, werden innerhalb des relativ teuren Stadtgebietes eher kleinere multifunktionale Gewerbeflächen von Unternehmen aus dem Bereichen Produktion, Handel und Service nachgefragt. Der Exportschub für deutsche Autokonzerne hat auch Auswirkungen für deren Zulieferer, die sich bei ihrer Standortwahl oft auch nach ihrem Auftraggeber richten müssen.

Mittlerweile wird das Angebot für bestimmte Kategorien an Logistik- und Industrieflächen knapp. „Die im Verlauf von 2010 sukzessiv gestiegene Nachfrage drückt sich besonders in der drastisch gesunkenen Leerstandsrate für Flächen der neuesten Generation aus“, sagt Blumenthal. Dazu gehören Gebäude mit über 5000 Quadratmeter Fläche, einer Rampenhöhe für eine niveaugleiche Andienung der LKWs und eine Mindest- nutzhöhe (UKB: Unterkante Binder) von 8,50 Metern. „In dieser Kategorie stehen noch 35.000 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung“, schätzt Blumenthal

Nach Colliers hat sich die Leerstandsrate in diesem Segment von 2009 bis Ende 2010 auf 2,6 Prozent halbiert.

Auch Raigel schätzt den Leerstand in diesem Segment auf knapp drei Prozent. Trotzdem sind die Mieten bisher relativ stabil „Aufgrund fehlender Neubauentwicklungen durch Projektentwickler haben in diesem Bereich einige Unternehmen selbst investiert“, erläutert Raigel.

Mittlerweile gibt es von Entwickler konkrete Pläne für neue Projekte im Münchner Norden. Diese werden jedoch nicht vor 2012 auf dem Markt kommen. Investoren dafür zu finden, dürfte für Firmen wie Colliers und Realogis kein Problem sein. „"Derzeit können Investoren in München bei Logistikimmobilien mit Anfangsrenditen zwischen sieben bis zehn Prozent Bruttorendite rechnen“, sagt Umut Ertan, Geschäftsführer der Realogis Holding. Für die einzelnen Kategorien fallen aber durchaus unterschiedliche Renditen an: etwa 8,5 Prozent für moderne, hochwertige Logistikflächen mit 10 Jahres-Mietvertrag, sieben Prozent für Neubauten bei Erstbezug, 8,5 Prozent für funktionale Bestandsimmobilien/Logistik mit einem Alter von etwa 20 Jahren bei einem 10 Jahres-Mietvertrag sowie einfache Hallenflächen (teilweise eingeschränkt in der  Drittverwendungsfähigkeit) bei fünf Jahres-Mietvertrag zwischen 9,5 bis 10 Prozent und für Produktionsflächen im Stadtgebiet – so genannte Gewerbeparks der ersten Generation etwa neun Prozent bei durchschnittlicher Laufzeit von fünf Jahren.

Die Renditen in diesem Segment sind also deutlich höher als die Spitzenrenditen für Büros. Die Investoren tragen aber auch ein höheres Risiko: „Oft laufen die Mietverträge zwischen drei und sechs Jahren und sind deutlich kürzer als bei Büros. Auch die Wechselbereitschaft der Mieter ist höher“, erläutert Blumenthal. Umut Ertan hat auch noch eine Erklärung: Das in der Regel wesentlich teurere Grundstück bei einem Bürogebäude wird maximal ausgereizt und mehrgeschossig bebaut, was wiederum im Hochbau mit sehr hohen Herstellungskosten verbunden ist. Der Sachwert einer zumeist ebenerdigen Logistikimmobilie ist somit wesentlich geringer als bei einer Büroimmobilie. In der Regel werden lediglich etwa 50 bis 55 Prozent der Grundfläche eines Logistikgebäudes - bei Produktionsflächen bzw. Gewerbeparks etwas mehr - bebaut, um die Drittverwendungsfähigkeit zu gewährleisten. Dadurch hat man im Verhältnis zu einem Bürogebäude eine sehr geringe Ausreizung des möglichen Flächenvolumens. Dies alles führt zu sehr hohen Investitionskosten bei einem Bürogebäude im Verhältnis zu einem Logistikgebäude. Es bleibt nicht nur bei der hohen Anfangsrendite. Über die gesamte Laufzeit von beispielsweise 20 Jahren sind bei Logistikimmobilien bzw. Produktionsflächen-Immobilien im Vergleich zu Büroimmobilien wesentlich geringere Investitionskosten notwendig, um eine Nachvermietung zu gewährleisten.

Und auch wenn die Risiken etwas höher sind, dürfte das die institutionellen Anleger, die vorrangig in diesem Segment investieren, kaum abschrecken. Es gibt kaum Alternativen, die bei vergleichbaren Leerstand diese Rendite bieten.