Logistikimmobilien: Geldtransporte zu Lager und Hallen

Noch nie wurde in Deutschland so viel in Industrie- und Logistikimmobilien investiert wie 2017. Doch die Renditen sind im vergangenen Jahr nochmals deutlich gesunken. Und in München gibt es kaum Angebot für Mieter und Investoren.

 

Investoren setzen verstärkt auf Logistik- und Industrieimmobilien. 2017 verfestigte sich dieses Immobiliensegment mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen von rund 8,7 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 15 Prozent am gesamtgewerblichen Immobilienmarkt nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien als drittstärkste Assetklasse. 

Und der Erfolgskurs setzt sich fort. In den ersten drei Monaten 2018 wurden laut Colliers International insgesamt über 1,8 Milliarden Euro in Lager- und Industrieflächen investiert. Damit zeichnet sich 2018 ein Rangwechsel ab: „Mit einem Marktanteil von derzeit 16 Prozent schaffte die Assetklasse Logistik, sich auf Rang zwei zu positionieren und Einzelhandelsimmobilien, die sonst direkt nach dem langjährigen Spitzenreiter Büro im Fokus der Marktteilnehmer standen, auf den dritten Platz zu schieben (elf Prozent)“, erläutert Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International.

Logistikimmobilien sind zum Liebling der Investoren geworden, und das Vertrauen in diese Anlageklasse wird immer größer. Dabei verdoppelten sich in Deutschland die Investitionen in Industrie- und Logistikimmobilien 2017 gegenüber 2016 nahezu (siehe Grafik links).

Investorenwechsel vom Einzelhandel zur Logistik.

Wie das „Immobilienresearch Spezial“ der Deka vom April 2018 unterstreicht, setzt der Onlineboom den stationären Einzelhandel „gewaltig unter Druck“ und beschert der Logistikbranche einen steilen Aufschwung.

Dabei ist die Assetklasse im Vergleich zu Büro- oder Einzelhandelsimmobilien kein typisches Investment. So ist der Eigennutzeranteil außerhalb der etablierten Regionen überdurchschnittlich hoch. In den Regionen wie Berlin und München liegen mit je knapp 80 Prozent die Anteile der reinen Vermietungen am Gesamtumsatz über dem Durchschnitt. In anderen Gegenden wie Stuttgart sind dagegen die Anteile der Eigennutzer deutlich höher.

2017 fiel das Transaktionsvolumen aber vor allem aufgrund von fünf großen Paketverkäufen von Logistikimmobilien so hoch aus. Diese fünf Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 4,6 Milliarden Euro liefen de facto ohne deutsche Beteiligung ab. Begehrt waren 2017 vor allem Distributionsimmobilien, in die 6,49 Milliarden Euro investiert wurden –  doppelt so viel Kapital wie im Vorjahr. Bei den Umschlagsimmobilien ist im Jahresvergleich eine Steigerung um rund 75 Prozent zu verzeichnen, allerdings entfallen mit knapp 600 Millionen Euro nur sieben Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf diesen Gebäudetyp.

In München, das unter den großen Logistik- und Industrieimmobilienstandorten beim Miet- und Kaufpreisniveau bundesweit an der Spitze liegt (siehe Tabelle unten), wurden 2017 mit rund 250.000 Quadratmetern fünf Prozent weniger Flächen als 2016 vermietet. Grund für den Umsatzrückgang sind die wenigen großflächigen Mietvertragsabschlüsse und das Fehlen von kurzfristig am Markt frei werdenden Bestands- und Neubauflächen innerhalb des Münchner Marktgebietes. Außerdem werden so gut wie keine für Logistik nutzbaren Grundstücke ausgewiesen. 

Der Andrang der Investoren hat auch die ehemals hohen Renditen dieser Anlageklasse weiter deutlich gedrückt. Ende 2017 erreichten laut JLL die Spitzenrenditen die niedrigsten Werte, die je registriert wurden. In den Big 7 (Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart) ist die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistik- und Industrie-Immobilien im Verlauf des Jahres von fünf Prozent um 50 Basispunkte auf 4,5 Prozent zurückgegangen. Ob dies das Anlagerisiko kompensiert, wenn der Logistikboom abflacht?

Bildnachweis: Foto (oben) von Ulrich Lohrer, Quellen für Grafiken und Tabellen: Colliers International