Logistikmarkt München: Neue Rampen für Onlinehändler

Nirgendwo in Deutschland wurde 2016 so viel in Logistikimmobilien investiert wie im Raum München. Auch die Nachfrage der Mieter nach modernen Flächen ist groß. Nutzer wie Amazon und BMW benötigen neue Lager für neue Aufgaben.

 

Zeit ist Geld. Dies gilt besonders in der Logistikbranche. Im September 2016 verkündete ein Joint Venture aus MP Holding und Isarkies den Bau des Multipark Olching – München West III. Im Sommer 2017 kann der Radlogistiker 4Wheels Services ihn bereits nutzen.

Das Gewerbe- und Logistikgebiet Geiselbullach-Olching an der B 471 liegt gerademal 400 Meter von der Autobahnauffahrt zur A 8 entfernt. Planierraupen verwandeln am Gewerbering Ackerflächen in Baugrund, Bauarbeiter errichten eine flache Umschlaghalle mit dicht aneinander gereihte LKW-Docks. Erst im Oktober 2015 war der Multipark II mit 7500 Quadratmeter Lager fertig gestellt und sofort komplett von Amazon als Distributionsimmobilie genutzt worden. Nur wenige Monate davor wurde der Multipark I eröffnet, den die Bene-Arzneimittel und die Bavariapool Thomas Emmerichs gemietet haben.

Auf der anderen Seite der Autobahnzufahrt befindet sich mit dem Gewerbegebiet von Bergkirchen ein weiteres Logistikzentrum. Und wenige Kilometer südwestlich von Olching entsteht in Maisach-Gernlinden für die Tochterunternehmen der Freudenberg Gruppe Klüber Lubrication, OKS Spezialschmierstoffe und die Chem-Trend Deutschland ihr europäisches Logistikzentrum mit riesigen Hallen für Hochregallager und einem Technikum. Die Anmietung der 15.000 Quadratmeter großen Flächen war 2016 der größte Mietabschluss im Raum München. „Der Teilmarkt München West rund um Bergkirchen, Maisach und Olching mit seiner exzellenten Anbindung an den überregionalen Verkehr ist für viele Nutzergruppen sehr attraktiv“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. So gab es auch schnell einen Käufer für das Aldi-Süd-Logistik-zentrum in Eichenau, nachdem der Discounter im Februar 2016 verkündet hatte, den Standort aufzugeben. Transgourmet, führender Zusteller für Profiküchen, erwarb das 80.000 Quadratmeter große Areal vom bisherigen Vermieter, dem Münchner Investor GIG Grundbesitz Immobilienmanagement.

Der Boom betrifft aber die gesamte Region. So haben BMW für sein autonomes Fahren 14.900 Quadratmeter im Business Park Unterschleißheim und   der Designermode-Onlinehändler Mytheresa.com in Kirchheim 14.000 Quadratmeter angemietet.

Für Onlinehändler spielt dabei die schnelle Anlieferung an ihre Kunden in den Metropolen eine immer wichtigere Rolle. So erstellt Projektentwickler Segro für Amazon an der A 94 in München-Daglfing eine 15.000 Quadratmeter große Multi-Level-Logistik-Immobilie. Sie hat ein Kühllager und dient wohl dem Markeintritt von Amazon Fresh. ◊Der hohe Nachfragedruck löst ein Umdenken bei der Flächengewinnung aus, sodass mehrgeschossige Logistikzentren auftauchen“, erklärt Peter Kunz, Chef Industrial & Logistics Deutschland bei Colliers International.

Trotz der auf fünf Prozent gesunkenen Rendite bieten Logistikhallen mehr Ertrag als Büro- und Einzelhandelsobjekte. Deshalb investieren Versicherer, Versorgungswerke und Pensionskassen immer mehr Kapital in Logistikfonds, wie sie Garbe Industrial Real Estate, Patrizia, Real I. S., RLI oder Tristan offerieren.

Einige Investoren sehen darin eine Alternative zu den vom Onlinehandel betroffenen Einzelhandelsobjekten. Wie die Studie „Logistics - a new hope?“ von Scope Rating warnt, birgt der rasche Wandel mit Automation, 3-D-Drucker, Internet der Dinge, Dronen oder Robotik aber auch Risiken für Investoren. „Logistikimmobilien, die heute noch attraktiv für Mieter sind, können bereits in wenigen Jahren die Anforderungen des Marktes nicht mehr erfüllen“, so Scope-Analyst Philipp Wass.