Logistikmarkt Anfang 2012: Dicke Brummer

In München werden Industrie- und Logistikimmobilien der neuen Generation knapp. Sie werfen auch sonst stabile und hohe Renditen ab und sind daher unter Investoren beliebt. Das Problem:  Es gibt kaum geeignete Objekte. Zudem sind für Investoren und  Projektentwickler Spezialkenntnisse und gute Kontakte erforderlich.

 

Für Investoren gewinnen Industrie- und Logistikimmobilien an Bedeutung. In der Umfrage "Real Estate Investor Intentions Survey“ des Immobilienunternehmens CBRE wurden 340 führende Marktteilnehmer nach ihren Intentionen und Einschätzungen befragt.

Danach nannten 20 Prozent (2011: 13 Prozent) der befragten Investoren Industrie- und Logistikimmobilien 2012 als das attraktivste Immobiliensegment (siehe Grafik links).

„Großes Interesse bekunden vor allem ausländische Investoren an Portfolios ab einer Höhe von 100 Millionen Euro, um eine Plattform in Deutschland im Logistikbereich zu etablieren“, erläutert  Kai Oulds, Leiter Logistikinvestments Deutschland bei CBRE. Das Problem: In Deutschland besteht für solche Großinvestments kaum geeignetes Angebot. 

Die Vermietung weist jedoch hohe Zuwäche auf.  Nach BNP Paribas Real Estate stellten die deutschen Logistikmärkte 2011 einen Umsatzrekord auf, der noch nie auch nur annähernd erreicht wurde. „Mit bundesweit insgesamt 5,84 Millionen Quadratmetern Flächenumsatz wurde das bis dahin beste Ergebnis aus dem Vorjahr noch einmal um 34 Prozent überboten“, betonen die Analysten von BNP Paribas Real Estate im „Logistikmarkt Deutschland 2012“.

In den sechs größten Logistikzentren – Hamburg, Frankfurt, Berlin, München, Düsseldorf und Köln – wurde fast die Hälfte des Flächenumsatzes in Deutschland getätigt. Unangefochten nimmt die Hafenstadt Hamburg den ersten Platz ein (siehe Tabelle unten). Mit Abstand folgt Frankfurt am Main. Deutschlands größter Flughafen verursacht einen großen Bedarf an Lagerhallen.

 

 

 

 

 

Größte Neumieter von Industrie- und Logistikflächen waren im vergangenen Jahr bundesweit die Logistikbranche und Handelsunternehmen. Besonders der Onlinehandel entwickelte eine starke Dynamik. Allein Amazon mietete in vier Verträgen knapp 400.000 Quadratmeter an, weitere 140.000 Quadratmeter wurden an den Schuh- und Mode-Versandhändler Zalando vermietet.

 

 

In München dominierten Produktionsunternehmen. Sie mieteten nach Colliers International 35 Prozent der Flächen im Münchner Großraum an. Es folgen der Handel (30 Prozent) auf Platz 2 und auf dem dritten Platz die Logistikbranche (20 Prozent). Unter den Produzenten bestimmte die exportorientierte Automobilbranche mit BMW und MAN sowie ihre Zulieferunternehmen den Flächenbedarf. So mietete MAN in Neufahrn 18.500 Quadratmeter, Continental Reifen in Türkheim knapp 11.000 Quadratmeter und die CHS AutoPartner in Hohenbrunn 10.000 Quadratmeter an. Der größte Einzelabschluss wurde von dem Werkzeughersteller Hoffmann Group mit der Anmietung von 30.000 Quadratmetern in Odelzhausen getätigt. Der Elektrogroßhändler Hagemeyer belegte in Gerlinden 20.000 Quadratmeter, der Verpackungshersteller Ratioform in Pliening 18.500 Quadratmeter.

Durch­­ hohe Neuvermietung­ ist nun das Angebot, vor allem bei Logistikflächen der neuesten Generation, äußerst knapp geworden. Dazu zählen Hallen mit mehr als 5000 Quadratmetern Fläche und einer Höhe von über acht Meter ab Unterkante Bodendecke, die über  Andocktoren oder Rampenandienung die Voraussetzung für einen schnellen Guttransport erfüllen. „Der Leerstand hat sich im Vergleich zum Vorjahr­ mehr als halbiert und rangiert zum Jahresende 2011 bei nur 1,2 Prozent oder 17.400 Quadratmeter“, so Tobias Seiler, Analyst bei Colliers Schauer & Schöll in München. 

Bei den Investorengruppen setzten sich laut BNP Paribas die Spezialfonds klar an die Spitze. Sie kommen mit einem Gesamtumsatz von über 640 Millionen Euro auf einen Anteil von gut 55 Prozent. Auf dem zweiten Platz folgten etwas überraschend Unternehmen mit rund 20 Prozent. Auf dem dritten Platz lagen mit weitem Abstand private Anleger, die knapp 6 Prozent ausmachen.

Nachdem vor allem 2010 sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren, haben sie sich 2011 stabil entwickelt. In München liegt die Spitzenrendite im Durchschnitt bei 6,6 Prozent.

Durch den technischen Fortschritt und steigenden Bedarf könnten sich neue Optionen für Investoren ergeben. Mit­ Beginn­ dieses Jahres­ ­ hat­ ein­ fünfjähriger­ Feldversuch­ mit sogenannte Eurocombis­ oder­ Gigaliner begonnen. Danach können  überlange­ LKW mit bis zu 25 anstatt 18,75 Metern Maximallänge, in einigen­ Bundesländern, darunter Bayern, für den Straßenverkehr zugelassen werden.

Großinvestoren können sich freuen: Am Logistikstandort München ergeben sich Entwicklungspotenziale für entsprechende Immobilien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Münchner Markt für Industrie- und Logistikflächen

Hier die wichtigsten Kennzahlen zum Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im Großraum München:

Mieten: Je nach Standort (München Stadt oder Umland), Alter und Zustand (moderner Standard bis unsanierte Hallen in einfachem Standard)  sowie Art der Nutzung liegen die Mieten zwischen knapp unter vier Euro bis acht Euro pro Quadratmeter und Monat (siehe Seite 12). Die flächengewichtete Durchschnittsmiete bewegt sich zwischen 5,20 und 5,50 Euro, die Spitzenmiete trotz Knappheit relativ stabil bei 6,20 Euro.

Leerstand:   Laut Colliers sank die Leerstandsrate von 2,6 (2010) auf 1,2 Prozent (2011).

Renditen:  Während in Frankfurt aufgrund gestiegener Preise die Rendite von Logistikinvestments mit zehn Basispunkten auf 6,5 Prozent sank, blieben sie in den anderen großen deutschen Märkten konstant. In München beträgt die Nettospitzenrendite 6,6 Prozent (BNP Paribas).  

 

Ältere Berichte zum Münchner Logistikimmobilienmarkt:

Logistikimmobilien 2011: Rekordumsatz im Herbst

Logistik- und Industrieimmobilien: Hohe Renditen für Anlageprofis