Offene Immobilienfonds: Immobilienrausch vor dem Zinsanstieg

Trotz bescheidener Performance werden Offene Immobilienfonds mit Anlegergelder überflutet. Mit vollen Kassen drängen sie in die Immobilienmärkte und treiben weiter die Kaufpreise.

 

Im Januar gab Commerz Real (CR) den Verkauf der Machtlfinger Höfe bekannt. Conren Land erwarb die drei fünfgeschossigen Bürogebäude in Obersendling für eine reiche Familie zum Preis von 85 Millionen Euro.

Das Ensemble war seit 2008 im Portfolio des hausinvest, des Offenen Immobilienfonds des Assetmanagers CR. Seither hatte sich der Verkehrswert der Machtlfinger Höfe um 52 Millionen Euro erhöht: Ein Gewinn, den man schon gerne mal für seine Investoren mitnimmt.

Hausinvest hat aber nicht zu wenig, sondern eher zu viel in der Kasse. Obwohl der Offene Immobilienfonds Ende 2016 die Münchner Highlight Towers für eine halbe Milliarde Euro erworben hatte, kommt der Fonds aufgrund hoher Mittelzuflüsse gar nicht hinterher, die Gelder zu investieren. Laut einer Auswertung der Ratingagentur Scope liegt die Liquiditätsquote mit 28,6 Prozent über dem Durchschnitt von 21 Prozent der 18 ausgewerteten Offenen Immobilienfonds. Aktuell halten diese eine Liquidität von insgesamt 17,5 Milliarden Euro. Die Manager der Hausinvest waren froh, als sie drei Tage nach Bekanntgabe des Verkaufs der Machtlfinger Höfe den Erwerb des Gewerbeparks VISIO im Münchner Westend verkünden konnten.

Laut Scope weisen drei der vier großen Offenen Immobilienfonds mit einem Volumen von mehr als zehn Milliarden Euro Liquiditätsquoten von mehr als 20 Prozent auf. Außer Hausinvest sind dies der Uni Immo: Deutschland (22,7 Prozent) der Union Investment sowie der Deka-Immobilien Europa (22,1 Prozent). Das Fondsvermögen sämtlicher Offener Immobilienfonds hat ein Rekordniveau von 89,2 Milliarden Euro erreicht. Viele Anleger scheinen die Probleme vergessen zu haben, die diese Fonds nach den Mittelabflüssen im Zuge der Finanzkrise erlitten. So mussten in den vergangenen Jahren 18 Fonds mit einem Volumen von zusammen 26 Milliarden Euro liquidiert werden.

Nun treibt der niedrige Zins wieder viele Anleger in Offene Immobilienfonds. Gemessen an der Performance nach der Methode des Branchenverbandes BVI liegen eher kleinere Offene Immobilienfonds an der Spitze. Bezogen auf die vergangenen zwölf Monate belegt der UBS (D) Euroinvest Immobilien mit 4,5 Prozent den ersten Platz. Es folgen der Aachener Grund-Fonds 1 (4,3 Prozent) und der WestInvest Immo Value (4,2 Prozent). Wie der Verband betont, weisen einige Offene Immobilienfonds aber vergleichsweise sehr hohe oder sehr niedrige Wertentwicklungen aus, weil es zum Jahresanfang zum Teil zusätzliche Ausschüttungen oder Thesaurierungen gab oder Sondereffekte durch betraglich kleine Anteilswerte entstanden. Tatsächlich ergibt sich bei einem Vergleich einer längeren Anlagedauer eine andere Reihenfolge. So landet der UBS (D) Euroinvest Immobilien im Zehn-Jahres-Vergleich (siehe Tabelle) dabei am Tabellenende, während der Aachener Grund-Fonds Nr. 1 sich an der Tabellenspitze befindet. Scope erwartet für 2018 ungebrochenes Anlegerinteresse an Offenen Immobilienfonds. Die Fondsmanager stehen daher auch in diesem Jahr vor der Herausforderung, Mittelzuflüsse zu begrenzen und Liquidität effektiv zu steuern. Ein Abebben der hohen Nachfrage nach Offenen Immobilienfonds erwartet Scope erst, sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und alternative Anlagen wieder an Attraktivität gewinnen. 

Ulrich Lohrer, 07.02.2018

Bildnachweis: Machtlfinger Höfe, Foto Ulrich Lohrer