Pflegeheime: Investoren entdecken Ruhestands-Schlösser

Der ehemalige US Marines greift auch als Finanzinvestor frontal an. Ob beim Rüstungskonzern Rheinmetall, beim Maschinenbauer Kuka oder beim Bahntechnik-Konzern Vossloh: Mit wenig Kapital stieg Guy Wyser-Pratte zu niedrigen Aktienkursen ein und trieb die Kurse hoch. Nun kann er sein Aktienpaket am Münchner Pflegeheimbetreiber Curanum mit Gewinn verkaufen.

 

Der französische Wettbewerber Seniorenheimbetreiber Korian will nämlich den Münchner Wettbewerber übernehmen. Die Korian Group ist ein französischer Betreiber von 125 Seniorenheimen und 44 Rehakliniken in Frankreich, von 32 Seniorenheimen in Italien und 43 Seniorenheimen in Deutschland. Hierzulande ist Korian über die Phönix-Seniorenzentren Beteiligungsgesellschaft vor allem im Süden aktiv.  Korian betreibt fast 24.000 Betten und hat über 15.000 Beschäftigte.

Ein erster Angebot von 106 Millionen Euro oder 2,50 Euro je Aktie hat das Pariser gerade nachgebessert. Es handelt sich um eine freundliche Übernahme, wobei Korian die Mehrheit in der Tasche hat. Größter Eigner war der Finanzinvestor Triton. Wysser-Prate besitzt seit Oktober 2007 fünf Prozent an Curanum. Die Franzosen wollen mindestens 75 Prozent vom Münchner Unternehmen erwerben. Mit Curanum will Korian den deutschen Pflegeheimmarkt aufrollen. Curanum (siehe Firmenzentrale links) beschäftigt rund 7100 Mitarbeiter und hat 77 Einrichtungen mit rund 8000 Pflegeplätzen und 2000 betreuten Wohnungen, vor allem in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, aber auch in Bayern. Nach eigenen Angaben hat er einen Marktanteil von etwa einem Prozent.

Die Übernahme eines großen Pflegeheim-Betreibers durch einen anderen wird sicherlich nicht der letzte in Deutschland, dem Gesundheitsmarkt in Europa, sein. Unter Investoren gewinnt die Spezialimmobilie der Pflegeheime zunehmendes Interesse. Seit 2008 steigen die Transaktionen der Pflegeimmobilien an. Ursache hierfür ist zum einen die Robustheit gegen konjunkturelle Schwankungen in Zeiten großer Unsicherheit an den Finanzmärkten und die Erfordernis freier Finanzierungen von neuen Objekten aufgrund einer sich verschärfenden Situation öffentlicher Haushalte.

Das wachsende Interesse an dieser Assetklasse resultiert durch vergleichsweise hohe Renditen, während der Renditerückgang bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien bereits weiter fortgeschritten ist. Die Vervielfältiger für Pflegeimmobilien liegen aktuell zwischen dem 12,5- und 13,7-fachen der Jahresmiete, so dass von einer Nettoanfangsrendite von 6,25 Prozent bis sieben Prozent  auszugehen ist. Bei Objekten in den Wirtschaftszentren und strukturstarken Regionen sind Vervielfältiger von bis zum 15-fachen beziehungsweise Nettoanfangsrenditen von bis zu 5,6 Prozent zu erzielen.

Nach einer umfangreichen gemeinsamen Studie  der Immobilienberatungsunternehmen CBRE in Frankfurt und immoTISS care (ITC) in Oberursel wird dem deutschen Pflegeimmobilienmarkt großes Potenzial bescheinigt. „Bis 2030 kann von einer starken Zunahme der Nachfrage nach vollstationären Pflegeleistungen ausgegangen werden“, so die CBRE/ITC-Autoren des „Pflegeimmobilienreport 2012-2013“. „Nach Berechnungen von CBRE/ITC werden ca. 380.000 zusätzliche Pflegeplätze auf den Markt kommen müssen, um den wachsenden Bedarf der Pflegebedürftigen befriedigen zu können. Daneben werden aufgrund des hohen Sanierungsstaus rund 240.000 bestehende Plätze nach den aktuellen Marktanforderungen revitalisiert werden müssen. Hierdurch entsteht ein sehr hohes Investitionspotenzial von insgesamt rund 54 Milliarden Euro.“

Doch den relativ hohen Renditen für den Betrieb von Pflegeheimen steht auch ein entsprechend höheres Risiko gegenüber – wovon viele Anleger Geschlossener Pflegeimmobilienfonds zu berichten wissen. Zwar steigt die Nachfrage nach Pflegeplätzen aufgrund der Alterung der Bevölkerung und dem überproportionalen Bedarf alter Menschen ab 80 nach stationären Pflegeeinrichtungen in den kommenden Jahren stark an, doch sehen sich die Betreiber auch stark ansteigenden Kosten gegenüber: Pflegepersonal ist knapp und wird zunehmend teurer. Viele Pflegeheime sind auch renovierungsbedürftig und genügen nicht mehr dem heutigen Standard – so geht der Trend vom Zwei- zum Einzelzimmer mit eigenen sanitären Anlagen. Betreiber von Pflegeheimen müssen eine genaue Standortanalyse vornehmen. Aufgrund massiver Wanderungen in wirtschaftlich attraktive Zentren Deutschlands, prognostiziert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) erhöhten Pflegebedarf vor allem in den suburbanen Räumen der Großstädte sowie in Städten wie Hannover, Nürnberg, Bonn oder Freiburg. Hierbei sind insbesondere Regionen von großer Bedeutung, die einen relativ starken Zuzug von solventen Senioren erwarten dürfen und über einen hohen Anteil an Unternehmern und Beamten verfügen, da diese nach Berechnungen des Deutschen Institutes der Wirtschaft in Deutschland über das höchste Netto-Geldvermögen und Sachvermögen verfügen.

Bezogen auf Bayern, ist dabei vor allem das Münchner Umland für die Investoren und Betreiber von Pflegeheimen interessant: Die Stadt selber ist aufgrund hoher Imoobilienpreise und Personalkosten zu teuer, weshalb beispielsweise Betreiber wie die Pro Seniore Unternehmensgruppe mit ihrem Wohnpark Ebersbach, hinter Petershausen, und Curanum nach Germering und Karlsfeld ausweichen.

Viele privaten Betreiber würden sich dabei gerne als Rosinenpicker betätigen und sich auf solvente Selbstzahler als Heimkunden konzentrieren. Öffentliche Einrichtungen, wie etwa das Münchenstift der Stadt München (siehe großes Aufmacherbild: St. Josef) oder freigemeinnützige Träger der Pflegeheime, wie Arbeiterwohlfahrt (AWO), Deutscher Caritasverband, Deutscher Paritätischer Wohlfahrtsverband, Deutsches Rotes Kreuz, Diakonisches Werk der EKD, müssen befürchten, auf die weniger zahlungskräftigen Kunden sitzenzubleiben, wenn sie nicht beim Personal und den Einrichtungen investieren. Guy Wyser-Pratte wird sich bei solchen Trägern jedoch kaum beteiligen können und wollen.

Weitere Informationen:

CBRE und immoTISS care: Pflegeimmobilienreport 2012-2013

Pflegeimmobilien: Der Markt in Deutschland und München

Die Weiße Liste: Wie finde ich ein Pflegeheim