Pflegeimmobilienmarkt Deutschland und München

In einer Studie untersuchen die Analysten den Pflegeimmobilienmarkt. Überraschende Ergebnisse gibt es für München.

Bis 2030 müssen in Deutschland 1400 Pflegeimmobilien mit einem Investitionsvolumen von 12,5 Milliarden Euro in Deutschland entstehen. In ihrer Studie „Pflegeimmobilienmarkt Deutschland“ sehen Jan Linsin und Christian Kah von CB Richard Ellis (CBRE) in NRW, Niedersachsen und Bayern den größten Bedarf.

Regional sehr unterschiedliche Entwicklung

Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird die Nachfrage im Umland von Berlin, Hamburg und München stark steigen. Geschuldet sei dies der Tatsache, dass durch die bereits in jüngerer Vergangenheit massiven Bevölkerungsbewegungen in wirtschaftlich attraktive Zentren Deutschlands durch Kohorteneffekte räumliche Konzentrationsprozesse von pflegebedürftigen Menschen in einzelnen Regionen bis in das Jahr 2030 entstehen werden. Bei zukünftig konstanten stationären Pflegequoten und einer geringen räumlichen Mobilität der Mehrheit von Senioren, wird der Anstieg der Nachfrage nach stationären Pflegeleistungen in Regionen überdurchschnittlich ansteigen in denen zukünftig generell mehr pflegebedürftige Menschen leben. Vor allem das Umland von München ist davon betroffen. Nach dem BBSR wird sich der Pflegebedarf in den Landkreisen Freising, Erding, Ebersberg, Starnberg und Landsberg bis 2030 um über 45 Prozent erhöhen.

Daraus leiten die Analysten von CBRE einen erheblichen Investitionsbedarf für Pflegeimmobilien in Deutschland ab. „Diese zu erwartenden Nachfragezuwächse um mehr als 68 Prozent stellen die Pflegeimmobilienbranche vor erhebliche Herausforderungen. So ist davon auszugehen, dass für den Immobilien-Investmentmarkt relevante Neubauprojekte mit einer Bettenzahl von mehr als 100 Betten pro Pflegeheim nach Berechnungen von CBRE bis in das Jahr 2030 mit einem Gesamtinvestmentvolumen von 6,4 Milliarden Euro auf den Markt kommen. Darüber hinaus ist aufgrund des hohen Sanierungsstaus vieler Pflegeimmobilien – vornehmlich in Westdeutschland – mit einem Revitalisierungs- beziehungsweise Ersatzbedarf in Höhe von weiteren 6,1 Milliarden Euro zu rechnen. Generell werden bis 2030 knapp 1400 weitere marktfähige Pflegeimmobilien mit einer Mindestbettenanzahl von 100 Betten und einem Investmentvolumen von 12,5 Milliarden Euro am Markt entstehen müssen, um die wachsende Nachfrage seitens der Pflegebedürftigen zu befriedigen.“

Wer Pflegeimmobilien betreibt

Die Betreiberstruktur bei Pflegeheimen in Deutschland ist relativ klar aufgeteilt. So werden 54,8 Prozent der Pflegeimmobilien von freigemeinnützigen Trägern wie der Deutsche Caritasverband und das Diakonische Werkgeführt, 39,9 Prozentvon privaten Betreibern. Die private Betreiberlandschaft in Deutschland ist von einer relativ stark fragmentierten Marktstruktur geprägt. Die größten zehn privaten Pflegeheimbetreiber haben zusammen einen Marktanteil von gerade einmal rund 10 Prozent, wobei auf den Marktführer ProSeniore lediglich 1,3 Prozent entfallen. .  Lediglich 5,3 Prozentsind in öffentlicher Trägerschaft.

Die Betreiberstruktur weist allerdings bei näherer Betrachtung auf Ebene der Länder unterschiedliche Schwerpunkte auf. So habenim Freistaat Bayern öffentliche Betreiber einen bedeutenden Marktanteil von 10,7 Prozent.

Investoren von Pflegeheimen

Für Investoren – Geschlossene und Offene Immobilienfonds - ergeben sich hohe Nettoanfangsrenditen von 6,5 bis 7,5 Prozent. Seit dem Jahr 2005 fand ein stetiger Anstieg der Kaufpreise für Pflegeimmobilien statt. Höhepunkt war das Jahr 2007. So wurde noch im Sommer des Jahres 2007 das 14- bis 15-fache des Jahresrohertrages für Top-Objekte am Investmentmarkt erzielt. In den Folgejahren pendelten sich die Kaufpreise wieder auf einem relativ moderaten Marktniveau ein. In den Jahren 2008 und 2009 ging das gesamte Investmentvolumen auf rund 200 beziehungsweise 210 Millionen Euro zurück. Für das Jahr 2010 verzeichnete CBRE bei Alten- und Pflegeheimen ein Investitionsvolumen von rund 295 Millionen Euro.

Auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien sind nach Angaben von CB Richard Ellis im Jahr 2011 überwiegend geschlossene und offene Immobilienfonds als Käufer unterwegs. Pflegeimmobilien, die von bonitätsstarken Betreibern geführt werden, gelten nicht zuletzt aufgrund des stabilen Cashflows als relativ sichere Anlageklasse. „Neben Spezialfonds, wie der Catella Real Estate AG, Rreef Spezial Invest GmbH und AXA Investment Managers Deutschland GmbH, sind geschlossene Vehikel unter anderem von der Immac Immobilienfonds GmbH und der ILG Fonds GmbH am Markt sehr aktiv.“

Meist ist Eigenkapital von über 40 Prozent erforderlich, da kaum Banken und dann nur restriktiv Gesundheitsimmobilien finanzieren.

Das Risiko: Scheitert ein Betreiber, ist es schwer einen Ersatzbetreiber zu bekommen. „Das Risiko einer Pflegeheimfinanzierung hängt sehr stark von der Expertise und Leistungsfähigkeit des Betreibers ab. Nach aktuellen Expertenschätzungen des RWI ist davon auszugehen, dass im Jahr 2011 grade einmal 15 Prozent der Pflegeimmobilienbetreiber ein sehr hohes Risiko für eine Ausfallwahrscheinlichkeit aufweisen; weitere 16 Prozent ein erhöhtes Risiko.“

Investitionskriterien

CBRE empfiehlt den Investoren sich deshalb auf nur einen bestimmten Kreis von Pflegeimmobilien zu beschränken. Als Kriterien für Top-Objekte gelten danach Objekte mit mindestens 100 Plätze, einem hohen Einzelzimmeranteil von über 80 Prozent, eine bestimmte Mindestzimmergröße (Einzelzimmer mindestens 18 Quadratmeter Wohnfläche, Doppelzimmer mindestens 25 Quadratmeter Wohnfläche). Die Auslastungsquote der Gesundheitsimmobilie sollte mindestens 95 Prozent betragen und die Objekte sollten einen geringen Investitionsstau aufweisen und nicht älter als 10 Jahre sein.

 Bei der Auswahl der Regionen sollten  A-Städte, Regionalzentren und mittelgroße Universtätsstädte bevorzugt werden. Es sollten Standorte mit möglichst solventen Rentnern gewählt werden, also Städte mit einem mit hohem Beamtenanteil an der Bevölkerung fokussiert werden.