Drei Münchner Konzernzentralen für Anleger

Erst kurzem hat Real I.S. zwei Konzernzentralen in der bayerischen Landeshauptstadt erworben. Nun hat der Fondsinitiator der Landesbank mit dem Vertrieb seines BayernfondsDeutschland24 begonnen. Die Mieter sind solide Unternehmen. Doch Anleger sollte bewusst sein, dass der Fondsinitiator voll auf den Standort München setzt.

 

Erst vor Kurzem verkündete Real I.S. den Kauf der Münchner Konzernzentrale des Marktforschungsunternehmens TNS Infratest in Laim. Nun hat der Fondsinitiator mit dem Vertrieb des Geschlossenen Fonds, mit diesem Gebäude begonnen.

Das Besondere an dem „Bayernfonds Deutschland 24“ ist, dass er in drei Konzernzentralen in München investiert. Außer dem Unternehmenssitz von TNS Infratest sind dies die bereits im November vergangenen Jahres erworbene Zentrale der Schörghuber Unternehmensgruppe in Bogenhausen sowie die Konzernzentrale von MAN in Schwabing.

Bei den Mietern handelt es sich also um große Unternehmen mit relativ guter Bonität. Die Verträge haben eine Restlaufzeit bis mindestens September 2023. Im von den Infratest-Marktforschern angemieteten Gebäude in München-Laim gilt ein Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kann den Vertrag zum 30.10.2020 vorzeitig kündigen, muss dann aber 90 Prozent der Jahresmiete Strafe zahlen. Die Nutzer in den Fondsobjekten zahlen eine Miete von 15,30 Euro bis 16,50 Euro im Monat pro Quadratmeter. Für die jeweiligen Lagen und den Stand und der Ausstattung der Immobilien sind dies angemessene Mieten.

Mit ihren Fondsanteilen beteiligen sich die Anleger an einer Fondsgesellschaft, die das Kapital in die drei Objektgesellschaften einzahlt. Das gesamte Investitionsvolumen beträgt 117 Millionen Euro, wovon 56 Prozent über das Eigenkapital der Fondszeichner und 44 Prozent mit einem Bankdarlehen finanziert wird. Die Kredithöhe ist also überschaubar. Die Zinsen dafür sind teilweise bis Ende 2021 festgeschrieben und liegen zwischen drei und knapp 3,6 Prozent. Ein Teil des Darlehens verzinst sich variabel. Nach zehn Jahren wird in der Prognose des Fondsinitiators durchgehend mit einem Darlehenszins von 5,75 Prozent kalkuliert. Die Finanzierung hat ein Manko: Trotz des aktuell günstigen Zinses wird im ersten Jahr nur ein Prozent des Darlehens getilgt.

Der Initiator kalkuliert nach Zins, Tilgung und Kosten mit einer Ausschüttung von 5,5 Prozent, die auf sechs Prozent steigt. Laut Prognose sollen die Investoren am Ende inklusive Verkaufserlös ein Plus von rund 72 Prozent vor Steuern, nach Steuern von 60 Prozent, erhalten. Die Miete steigt entsprechend der unterstellten Inflationsrate (zwei Prozent pro Jahr). Als Verkaufspreis wird einePreis mit dem gleichen Faktor wie beim Erwerb abzüglich eines Abschlags von 1,5 Jahresmieten unterstellt.

Fazit: Der Kaufpreis der Büroimmobilien im Verhältnis zu den Mieten ist für die jeweilige Münchner Lage angemessen, auch kann bei den Mietern mit hoher Wahrscheinlichkeit von der Einhaltung der Mietverträge ausgegangen werden. Allerdings befinden sich alle Objekte in München. Eine Risikostreuung über mehrere Standort findet nicht statt.

 

Deutschlandfonds24: Das wichtigste in Kürze

Anbieter: Fondsinitiator Real I.S. ist ein Tochterunternehmen der bayerischen Landesbank und hat mit den Geldern institutioneller und privater Anleger insgesamt ein Volumen von mehr als acht Milliarden Euro investiert.

Objekte: Die drei Konzernzentralen werden an die jeweiligen Unternehmen vermietet: Zentrale der Schörghuber Unternehmensgruppe, Denninger Straße 165 in Bogenhausen (Kaufpreisfaktor: Das 16,85fache der Jahresnettomiete); TNS-Infratest-Zentrale, Landsberger Straße 284-288, Laim (Faktor: 16,8); MAN-Zentrale, Ungererstraße 69, Schwabing-Freimann (Faktor: 18,26). 

Ausschüttung: Die prognostizierte Ausschüttung bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des Anlegers ohne Agio wird für den Prognosezeitraum mit anfänglich 5,5 Prozent angesetzt und soll auf sechs Prozent ansteigen.

Kosten: Provisionen, Gebühren und Vergütungen machen rund 15,3 Prozent der Gesamtinvestition aus. Kein Schnäppchen, aber für Geschlossene Immobilienfonds üblich.