Begehrte Einkaufstempel

Investoren reißen sich um deutsche Shoppingcenter. Der Grund: Ihr Anteil gemessen an Verkaufsfläche ist im internationalen Vergleich gering, die Mieterträge sind aber relativ stabil. Dies gilt besonders für München, dass mit hohem Umsatz und hoher Kaufkraft unter deutschen Größstädten glänzt.

 

Während in Südeuropa Rekordarbeitslosigkeit und Depression herrscht, sind hierzulande die Haushalte noch in Kauflaune. „Die Verbraucherstimmung in Deutschland zeigt sich im Mai überaus stabil“, heißt es vom Nürnberger Marktforschungsinstitut GfK. „Die konjunkturellen Aussichten schätzen die Verbraucher deutlich optimistischer ein als im Vormonat und auch die Konsumneigung legt moderat zu.“

Geringe Arbeitslosigkeit und steigende Lohnabschlüsse lassen Volkswirte hoffen, dass sich das Konsumklima nicht so schnell verschlechtert. Investoren präferieren Einzelhandels-Immobilien ohnehin in Deutschland: Der Anteil der Verkaufsfläche in Einkaufszentren an der Gesamtverkaufsfläche ist in Deutschland mit rund neun Prozent im europäischen Vergleich gering, die Umsatz sind relativ stabil. Dabei nehmen es Investoren in Kauf, dass die Renditen von Shoppingcenter  bundesweit bei fünf Prozent liegen. In 1A-Lagen und München sind sie sogar noch deutlich niedriger. 2011 kam es zu Transaktionen von bis zu 650 Millionen pro Objekt (Centro Oberhausen, siehe Tabelle unten).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Auch in München wechselten mit dem PEP und den Pasing Arcaden (Bild links) zwei große Einkaufszentren den Besitzer. Aktuell im Bau ist die Erweiterung der Pasing Arcaden und die Hofstatt in der Altstadt. Gemessen an verschiedenen Kennzahlen wie Kaufkraft und Umsatz liegt München bundesweit vorne, wobei die Fläche an Shoppingcenter relativ gering ist (siehe Tabelle rechts).

Es gibt es knapp 500 Shoppingcenter, Galerien und Einkaufspassagen ab 5000 Quadratmetern mit einer Gesamtfläche von 10,7 Millionen Quadratmeter. Der Bestand ist im Vergleich zu Frankreich, Großbritannien, Niederlanden und Schweden jung, was laut einer Deka-Studie auf die starke Ausweitung der Center in Ostdeutschland zurückzuführen ist. 

Als Marktführer unter den Betreibern in Deutschland steht ECE (in München: Olympia-Einkaufszentrum OEZ) mit einem Anteil von etwa 24 Prozent unangefochten an der Spitze. Es folgen die Metro Group Asset Management (Pasing, Freimann) und die mfi (Pasing-Arcaden, Riem-Arcaden) mit einem Anteil von jeweils neun Prozent. Während in den 90er Jahren periphere Standorte im Fokus der Neubautätigkeit standen, rückten in den letzten zehn Jahren die Innenstädte wieder mehr in den Vordergrund. Allerdings haben die hohe Nachfrage und die Konzentration der Investoren auf risikoarme Core-Standorte zu einem Renditverfall geführt. Die A-Städte sind bereits wieder teuer und Top-Objekte unterliegen einem harten Wettbewerb.

Gemessen an den Mietabschlüssen lag München 2011 nach Dortmund und Berlin auf Platz drei (siehe Chart links). „Im ersten Quartal 2012 verzeichnete München mit 6730 Quadratmeter Neuvermietung ein besseres Ergebnis als im Vorjahresquartal“, so  Helge Scheunemann, Head of Research von Jones Lang LaSalle.

Allerdings entwickelt sich der Einzelhandel sehr unterschiedlich. Eine Studie über die "Zukunft der Warenhausstandorte in Deutschland“ (Gerd Hessert, Marketing ZFP 1/2012) sieht beispielsweise für etwa die Hälfte der knapp 200 Kaufhof- und Karstadt-Filialen keine langfristigen Marktchancen mehr.

Dagegen expandieren vor allem Textilanbieter. So sind beispielsweise in München in den vergangenen vier Jahren die Filialisten Moncler, NeroGiardini, Folk, Superdry, Forever 21, Lancel neu am Markt erschienen. Die Textilfilialisten bevorzugen beim Markteintritt meistens 1a-Lagen, weichen aber bei mangelnder Verfügbarkeit auf Shopping- Center aus.

Unter den Mietern der Shoppingcenter nimmt gemessen an der Mietfläche die Metro-Tochter real (SB-Warenhaus) Platz 1 vor dem Konkurrenten Kaufland ein. Bezogen auf die Ladenanzahl rangiert bundesweit der Schuhfilialist Deichmann an der Spitze, gefolgt von Tchibo und Bijou Brigitte. Letzterer Mieter ist auch stark in Spanien vertreteten – dort wird allerdings aktuell kaum noch etwas verkauft wird. 

 

 

Deutsche Shoppingcenter

Auf diese Punkte achten Investoren: 

Angebot: Mit einem Versorgungsgrad von 131 Quadratmeter je 1000 Einwohnern bei Shopping-Center-Flächen bewegt sich Deutschland europaweit im unteren Mittelfeld (EU-27- Durchschnitt: 247 m2/1.000 Einwohner). In Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Sachsen gibt es überdurchschnittlich, in Baden-Württemberg, Bayern und Hessen unterdurchschnittlich viel Flächen im Verhältnis zur Kaufkraft.

Rendite: Die Spitzenrendite liegt zwischen 4,8 und 5,5 Prozent und ist im europäischen Vergleich eher niedrig. Dafür gelten die Risiken als relativ gering. Für die riskanteren Fachmarktzentren ist dagegen eine etwa ein Prozentpunkt höhere Rendite, für Läden in 1A-Lagen etwa ein halber Prozentpunkt weniger zu erwarten.

Mietanpassung: Zwischen 2013 und 2016 erwartet Marktexperte PMA ein jährliches Mietwachstum von 2,5 Prozent bei deutschen Shoppingcen