WealthCap kauft Ten Towers

Der innerhalb des Mittleren Rings in der Dingolfinger Straße befindliche Bürokomplex mit fünf Doppeltürmen ist auch als Telekom Center bekannt. Die markanten Ten Towers in der Nähe des Ostbahnhofs wurden gegen einen Kaufpreis von 206 Millionen vom bisherigen Besitzer, die britische Investmentgesellschaft Evans Randell, verkauft.

 

Der Käufer, WealthCap, ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der UniCredit Bank AG und Initiator geschlossener Fonds. Es ist zu erwarten, dass Wealth Cap das Gebäude in einen Geschlossenen Fonds einbringt. Erst vor kurzem hatte WealthCap ein anderes Bürogebäude in München erworben, das KPMG-Gebäude in der Theresienhöhe.

Die Gesamtmietfläche beläuft sich auf rund 69.060 Quadratmeter nebst 558 Stellplätzen. Der Bürokomplex, der aus fünf Doppelbürotürmen und einem Rundbau besteht, ist aufgrund der Bauart und Konzeption sehr gut in kleinere Mietbereiche teilbar. Das im Jahr 2005 fertiggestellte Objekt ist zu 94 Prozent langfristig an die GMG Generalmietgesellschaft mbH, Tochtergesellschaft der Deutsche Telekom AG vermietet. Unter anderem sind Tochtergesellschaften der Deutsche Telekom AG, wie T-Systems, DeTeFleetServices oder die Unternehmen der Scout 24 Holding GmbH im Gebäude ansässig. Die übrigen Flächen verteilen sich auf zwei weitere Mieter. Der Gesamtvermietungsstand beträgt 100 Prozent. Insgesamt sind mehr als 3000 Menschen in den Ten Towers München beschäftigt.

In unmittelbarer Nähe befindet sich neben Stadtbus und Straßenbahn auch die S-Bahn mit guter Anbindung an das Münchner Stammstreckennetz. Der Flughafen München ist in rund 30 Minuten erreichbar. Durch die Nähe zum Mittleren Ring sind die Bundesautobahnen A94, 8 und 9 in wenigen Fahrminuten erreichbar. Die effiziente Bauweise nach den Plänen des Münchner Architekturbüro Kiessler & Partner qualifiziert das Objekt für eine Zertifizierung nach dem LEED Gold-Standard. Eine Nachzertifizierung ist geplant. Damit trägt das Gebäude den steigenden Anforderungen an nachhaltige Büroflächen Rechnung.

Die Ten Towers wechseln damit seit ihrer Fertigstellung im Jahr 2005 nach nur 35 Monaten Bauzeit bereits zum vierten Mal den Besitzer. Erstellt wurde der Komplex von der FOM Real Estate und der Real I.S. für die KADIMA – Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Kg – einer gemeinsamen Objektgesellschaft der Fondsinitiatorn KGL und der REAL I.S. Dies verkauften das Gebäude an eine britische Private Equity Gesellschaft, die sie wiederum, nach nur zwei Jahren (2007), an die Investmentgesellschaft Evans Randell veräußerte. Seit seiner Gründung im Jahr 2005 hat Evans Randell nach eigenen Angaben bereits Immobilien im Wert von vier Milliarden britische Pfund erworben – darunter neben den Ten Towers in München auch die Königsbau Passagen in Stuttgart. Markantestes Gebäude im Besitz der Gesellschaft ist allerdings „The Gherkin“ in London, die von Foster + Partners geplanten gurkenförmigen Bürohochhaus in der City of London. Evans Randell strebt eine Nachsteuerrendite von 15 bis 25 Prozent an  („We target after tax returns to investors of 15% to 25% per annum over a three to seven year timescale.“). Nun musste Evan Randell mit Ten Towers, den sie für 260 Millionen Euro gekauft hatten, einen deutlichen Verlust hinnehmen. 

 

Der Gebäudekomplex fällt auch in ihrer Architektur auf. Es ist nicht nur weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt, sondern auch ein besonders beliebtes Fotomotiv für Touristen aus aller Welt geworden. Der Investitionssumme von etwa 200 Millionen Euro, standen aber auch große Herausforderungen bei der Umsetzung und Planung gegenüber.

Eine der architektonischen Herausforderungen lag darin, einen modernen Gebäudekomplex, überwiegend harmonisch, in das Stadtbild Münchens einzufügen. So entschied man sich, bei der Höhe der Türme, die gründerzeitliche Bauhöhe von ca. 50 m nicht zu überschreiten. Auf das spätere Stadtbild durften die Türme zwar einen tragenden Einfluss nehmen, doch sie sollten sich auch gleichzeitig weitestgehend eingliedern. So wurde entschieden, dass statt eines Solitärgebäudes die Gruppe der heutigen Türme entstand. Neben den fünf Doppeltürmen ließ sich auf der Fläche außerdem ein gigantischer Rundbau verwirklichen. Er hat, im Unterschied zu den Türmen, mit fünfzehn Geschossen, nur sechs Geschosse. Ein weiterer Vorteil, der gewählten Bauart, war die Möglichkeit, alle späteren Arbeitsplätze, “natürlich” zu belüften.

Der Rundbau weist ebenfalls architektonische Besonderheiten auf. Seine Bauweise ist trichterförmig. Die äußere Neigung beträgt dabei 12 Grad. Seine Höhe beträgt ca. 21 m. Jedes Geschoss ist in zwei eigenständige Büroeinheiten aufgeteilt. Dabei stehen für jede Büroeinheit etwa 650 m² zur Verfügung. Eine weitere Besonderheit befindet sich in den Untergeschossen. Nur das erste Untergeschoss wird als Tiefgarage genutzt. Das zweite Untergeschoss beherbergt neben Technikbereichen einen großzügigen Fitnessbereich.

 

Daten:

Ort: Dingolfinger Strasse


Bauzeit: 35 Monate


Baubeginn: 08/2002


Fertigstellung: 07/2005


Investitionssumme: 200 Millionen Euro


Finanzierung: Bayerische Landesbank

Grundstücksgröße: ca. 27.000 m², davon ca. 20.000 m² Park
Bruttogeschossfläche: ca. 70.000 m² oberirdisch

Mieter: GMG Generalmietgesellschaft mbH, Tochtergesellschaft der Deutsche Telekom AG für T-Systems, DeTeFleetServices oder die Unternehmen der Scout 24 Holding GmbH.

Weitere Informationen:

Evans Randell: Telekom Center München

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