Deka-Studie: Verschwundene Büros

In München werden freie Büroflächen knapp. Schuld daran ist nicht nur hohe Nachfrage und geringe Neubautätigkeit: Wie eine Deka-Studie zeigt, verschwinden viele Büroflächen einfach – durch Abriss oder Umnutzung der Gebäude.

 

Wenn es um Denkmalschutz geht, kommen die Abrissbagger üblicherweise nicht zum Einsatz. Nicht so beim Osram-Haus in der Hellabrunner Straße. Weil Architekten und Bauträger keine Möglichkeit sahen das denkmalgeschützte Gebäude zur Wohnnutzung umzugestalten, wird es verschwinden.

Das von Walter Henn und Dieter Ströbel entworfene und 1963 bis 1965 erbaute Verwaltungsgebäude mit vorgehängter Aluminium-Glasfassade („Curtain Wall“) ist ein „frühes Beispiel eines Großraumbüros in Deutschland“, so Winfried Nerdinger, in seinem „Architekturführer München“. Während der Abriss drittklassiger Gründerzeitmietshäuser als unverzeihbarer Frevel gilt, ist die Schmerzgrenze bei Bürogebäuden der klassischen Moderne geringer. Das Siemens-Hochhaus ist aber ein Beispiel, das zeigt, dass mit der Umnutzung nicht zwangsläufig ein Gebäude abgerissen werden muss. Für die Firmen, die in München verzweifelt Büroräume suchen, bedeutet dies jedoch eine weitere Verknappung des Angebots.

Erst die Abrissbirne, dann der Baukran

Die neue Deka-Studie „Deutsche Büromietmärkte – Blick in die Details“ kommt zu dem Ergebnis, dass die Vermietung und die geringe Bautätigkeit allein nicht den Rückgang der Büroleerstände erklärt. „Erst in der Nettobetrachtung – also durch den Abzug von ehemaligen Büroflächen, die durch Umwandlung in andere Nutzungsarten oder Abriss dem Markt nicht mehr zur Verfügung stehen – wird der Hauptgrund für die Entwicklung am Mietmarkt deutlich: In den vergangenen fünf Jahren sind auf diese Weise in den fünf Bürohochburgen mehr als 2,4 Millionen Quadratmeter ehemaliger Büroflächen vom Markt verschwunden“, so die Autoren Gunnar Meyke und  Andreas Wellstein.

Besonders ausgeprägt war dieses Phänomen in Frankfurt. Dort wurden in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich 170.000 Quadratmeter pro Jahr fertigstellt. Dem standen 144.000 Quadratmeter Büroflächen gegenüber, die pro Jahr vom Markt verschwanden. Anders ausgedrückt, lag die Relation zwischen dem Nettoflächenzuwachs und den Fertigstellungen (jeweils in Quadratmetern) in Frankfurt bei nur 15 Prozent. Ähnlich niedrig war die Relation in den vergangenen Jahren in München (28 Prozent). In Hamburg (42 Prozent) und Düsseldorf (47 Prozent) war das Verhältnis deutlich höher. Den höchsten Wert unter den Top 5-Büromärkten wies Berlin mit 54 Prozent auf.

Flächenverlust in München

Auch in München hat zum Leerstandsabbau die Umnutzung obsoleter Flächen maßgeblich beigetragen. Von der Fertigstellung der vergangenen fünf Jahre in Höhe von 700.000 Quadratmeter kamen netto nur 200.000 Quadratmeter im Bestand an. Folglich wurden 500.000 Quadratmeter abgerissen oder einer neuen Nutzung zugeführt. Bevorzugte Teilmärkte solcher Umwandlungen waren der nördliche und südliche Cityrand sowie in größerem Umfang auch sonstige breit gestreute Lagen im Stadtgebiet.

Aufgrund der Knappheit gingen vor allem die Leerstandsquoten der jungen und relativ zentral gelegenen Münchner Büroteilmärkte Arnulfpark, Parkstadt Schwabing und Theresienhöhe seit 2010 rapide zurück (siehe Grafik links). Dezentrale Büroteilmärkte mit relativ hohen Leerständen, wie etwa in der Messestadt-Riem (siehe Grafik unten) oder in Münchens Umland werden davon profitieren.

Weitere Informationen:

Deka Bank: Deutsche Büromietmörkte – Blick in die Details

Quelle: Deka Bank – Immobilienresearch Spezial, Deutsche Büromietmörkte – Blick in die Details

Bildnachweis: Osram Verwaltungsbau – Henn Architekten (oben), Grafik von / nach Deka Bank: Deutsche Büromietmörkte – Blick in die Details