Am Arnulfpark: Wealth Cap kauft Zentraler Omnibusbahnhof ZOB

Der Münchner Fondsinitiator WealthCap hat von Hochtief Projektentwicklung das Business Center am Münchner Arnulfpark mit dem Zentralen Omnibusbahnhof (ZOB) erworben. Das Objekt in markanter Architektur verfügt über eine 36.500 Quadratmeter. Der Kaufpreis lag im mittleren zweistelligen Millionenbereich..

 

Das Business Center mit dem Zentralen Omnibusbahnhof (ZOB) befindet sich direkt an der Hackerbrücke am Büro- und Hotelquartier des Arnulfsparks wenige Meter vom Münchner Hauptbahnhof entfernt. Das Objekt befindet sich im Stadtteil St. Paul des 2. Münchner Stadtbezirks (Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt) und grenzt direkt an das Marsfeld der Maxvorstadt. Der Kaufpreis lag im mittleren zweistelligen Millionenbereich. Verkäufer war die Hochtief Projektentwicklung GmbH, beauftragte Maklergesellschaft Colliers International München GmbH.

Aktuell sind 98 Prozent der vermietbaren Fläche von rund 36.500 Quadratmeter belegt. Sie verteilt sich auf unterschiedliche Nutzungsarten: gut 10.000 Quadratmeter Büro, rund 7.000 Quadratmeter Gastronomie, Events und Einzelhandel in Form einer Einkaufspassage sowie insgesamt 1.000 Quadratmeter Lagerfläche. Hinzu kommen mit dem ZOB mehr als 18.000 Quadratmeter für den Busbetrieb inklusive 29 Busterminals, von denen aus Destinationen in ganz Europa angesteuert werden, und zirka 170 Pkw-Stellplätze. Insbesondere seit der Liberalisierung des Busverkehrs seit Anfang 2013 zählt der hervorragend an den Nahverkehr angebundene ZOB zu den wichtigsten Verkehrsknotenpunkten der bayerischen Landeshauptstadt. Die 2009 fertiggestellte Immobilie besticht durch ihre markante Architektur, die dank der faszinierenden Hülle aus Aluminiumrohren, die dem Triebwerkkopf eines ICE. nachempfunden ist, einen unverwechselbaren Charakter aufweist und bereits mehrfach ausgezeichnet wurde. Zu den Hauptmietern der Versorgungsflächen zählen neben einem Lidl und einem dm- Drogeriemarkt die Systemgastronomiekette Vapiano.

„Wir freuen uns sehr, erneut an unserem Heimatstandort den Zuschlag für ein einzigartiges Objekt erhalten zu haben. Damit komplettieren wir unser München-Portfolio für unser geplantes, reguliertes Privatkundenprodukt. Die Lage am Arnulfpark entwickelt sich äußerst dynamisch, die Immobilie wird sehr vielseitig genutzt und der ZOB ist einer der am stärksten frequentierten Verkehrsknotenpunkte Münchens“, erklärt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap.

Wie WealthCap gegenüber immobilienreport mitteilte, soll das das Gebäude in dem ersten gestreuten Immobilienfonds für Privatkunden eingebracht werden. Dabei sei geplant, dass das vollregulierte München-Portfolio aus nun drei Objekten besteht, die bereits alle von WealthCap erworben wurden: Außer dem ZOB ist dies ein Bürogebäude an der Hufelandstraße (in der BMW-Forschungsstadt) sowie der Campus M.

Der Zeitplan bis das Zeichnungsangebot an die private Anleger offeriert werden kann, hänge von der Dauer des Prüfverfahrens mit der BaFin ab. Genau Termine sind stehen daher noch nicht fest, aber ein fester Plan ziele noch auf dieses Jahr ab.

Quellen: Pressemeldung Wealth Cap vom 04.08.14; immobilienreport.

Weitere Informationen:

Wealth-Cap-Studie: Keine Preisblase wegen restriktiver Kreditvergabe

Beitrag zum ZOB (Anfang 2013):

Der im September 2009 eröffnete Münchener ZOB am neuen Stadtquartier Arnulfpark ist ein 25.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche umfassendes Dienstleistungs- und Handelszentrum mit 29 Busterminals für den nationalen und internationalen Linienverkehr. Die siebengeschossige Immobilie verfügt über etwa 10.300 Quadratmeter Bürofläche und eine Einkaufspassage mit knapp 3500 Quadratmetern. In den Untergeschossen sind ein großflächiger Event- Bereich sowie eine öffentliche Tiefgarage mit 170 Pkw-Stellplätzen untergebracht.

Die Einzelhändler im ZOB profitieren dabei von der Liberalisierung des Busfernverkehrs. Seit Jahresbeginn 2013 dürfen Fernbusanbieter innerdeutsche Strecken bedienen. Die neuen Transportbetreiber suchen für ihre Strecken moderne und zentral gelegene Busbahnhöfe. Als Musterbeispiel gilt der Zentrale Omnibusbahnhof ZOB München.

Grün ist die Hoffnung. Vielleicht haben Torben Greve und Panya Putsahit (beide 37), die Gründer von MeinFernbus, diese Farbe für ihre Busse, Fahrer und der Servicemannschaft gewählt. Seit Anfang 2011 betreiben sie ihre private Fernbuslinie zwischen München und Freiburg sowie München und Zürich.

Mit Erfolg: „Für München-Freiburg und München-Zürich haben wir in den ersten sechs Monaten die Auslastung erhoben – sie liegt bei 75 Prozent“, verrät Florian Rabe, Senior Manager Marketing & Kommunikation bei MeinFernbus in Berlin. „Wir bauen dieses Jahr ein bundesweites Streckennetz auf.“

Nach dem Willen des Gesetzgebers ist der freie Fernbusverkehr offiziell erst seit dem 1. Januar 2013 zulässig. Bis dahin galt das unter den Nazis 1934 beschlossene Personenbeförderungsgesetz, das der Bahn eine und den bestehenden Buslinien eine Konkurrenzschutzklausel einrümte. De facto bedeutet dies ein gesetzlich vorgeschriebenes Monopol für Bahn und kommunale Busbetreiber. Fast unbemerkt hatten sich im September 2012 die schwarz-gelbe Koalition in Berlin und die Opposition nach monatelangen Verhandlungen für den Wettbewerb geeinigt. „Der Buslinienfernverkehr wird freigegeben. Künftig sind überall in Deutschland Fernbuslinien möglich, die untereinander und mit dem Eisenbahnfernverkehr konkurrieren dürfen“, so die Fraktionen von Union, FDP, SPD und Grünen. Auch im touristischen Verkehr mit Omnibussen entfallen Beschränkungen. So können nun bei einer Ferienreise mit Hotelübernachtung Fahrgäste entlang der Strecke aufgenommen werden, was zuvor untersagt war.

Allerdings gibt es bei der Liberalisierung Ausnahmen: Um den mächtigen kommunalen Verkehrsbetrieben die lästige Konkurrenz zu ersparen, dürfen die Busfirmen ihren Passagieren nur Fernstrecken von mindestens 50 Kilometern oder einer Stunde Reisezeit anbieten. Die neuen Linien bieten die Strecken zum Teil deutlich günstiger als die Bahn an. So ist bei MeinFernbus die viereinhalbstündige Fahrt von München nach Freiburg für 15 Euro erhältlich, bei der Bahn sind für die deutlich längere Fahrt ohne Bahncard 91 Euro zu berappen. Der Busbetreiber DeinBus bietet die Strecke München-Stuttgart (Fahrzeit 2:40 Stunden) für 19 Euro, während die Bahn für die Strecke bei etwas kürzerer Fahrzeit ohne Bahncard ab 51 Euro offeriert. "Von den kostengünstigen Angeboten profitieren vor allem einkommensschwächere Gruppen“, betont Alexander Eisenkopf, Professor Mobility Management an der Zeppelin Universität Friedrichshafen. “Unsere Passagiere stammen zwar aus allen Altersklassen, einen Schwerpunkt bilden aber junge Fahrgäste, die sich vor allem für das kostenlose WLAN interessieren und ältere Passagiere, welche die Möglichkeit, direkt ohne Umstieg zu reisen, schätzen“, erläutert Rabe.

 

Bei der Linienplanung berücksichtigen die neuen Anbieter neben dem Verkehrsbedarf auch die Lage der Städte: Diese sollten nah an Autobahnen liegen, um die Fahrzeiten gering zu halten. Aber auch Lage und Zustand der Haltestelle sind entscheidend. „Oft gibt es keine sanitären Anlagen oder Möglichkeiten zum Einkaufen. Zum Teil bestehen an den angebotenen Haltestellen keine Überdachungen. Noch wichtiger für die Wahl der Linien ist die Lage in einer  Stadt und die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr“, so Rabe.

München ist mit dem zwischen 2007 bis 2009 errichteten Zentralen Omnibusbahnhof (ZOB) eine positive Ausnahme. Der ZOB an der Hackerbrücke im Viertel St. Paul des Bezirks Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt liegt nur eine S-Bahnhaltestelle vom Hauptbahnhof entfernt und gehört der Hochtief Projektentwicklung (HTP), die ihn nach Plänen von Auer + Weber + Assoziierte errichtete. Die futuristische Außenfassade mit insgesamt 31 Kilometer verwendeten Aluminiumröhren hat ironischerweise die Form eines ICE-Triebkopfs und liegt direkt an den Gleisanlagen des Hauptbahnhofs. „Erstmals wurden mit diesem modernen Dienstleistungs- und Handelszentrum die Erkenntnisse aus der Konzeption moderner Airports im lukrativen Non-Aviation-Bereich auf ein innerstädtisches Verkehrsdrehkreuz übertragen“, so das Informationsblatt des Eigentümers HTP. „Von den ebenerdigen Busterminals führen Rolltreppen in die darüberliegenden Ebene mit Gastronomie und Einzelhandel für die 42.000 Anwohner und die 30.000 täglichen S-Bahn-Pendler. Darüber befinden sich Büros.“

Bislang spielten die Erträge im Busbereich im Vergleich zum Einzelhandelsbereich eher eine geringe Rolle. Für die neuen Linienanbieter ist das moderne Gebäude aber nun ein Glücksfall. „Mit dem ZOB München sind wir wegen der zentralen Lage, dem guten Anschluss an den Öffentlichen Personennahverkehr und wegen den im Gebäude angebotenen  Dienstleistungen sehr zufrieden“, betont Rabe. „Dies ist bei vielen anderen Städten oft nicht der Fall – selbst große Städte wie Frankfurt verfügen zum Teil nicht über einen eigenen Busbahnhof.“

Betrieben wird das Erdgeschoss und die Tiefgarage nebst Disco vom Roten Kreuz. ,,Nach dem Krieg wurden wir von der Stadt München mit der Verwaltung von Parkflächen beauftragt, darunter auch das Gebiet an der Arnulfstraße“, erläutert Christian Rettenbacher von den Rot Kreuz Betrieben. „Über eine Ausschreibung erhielten wir dann den Vertrag zum Betrieb des Busbahnbereichs im Erdgeschoss und den Tiefgaragenstellplätzen.“ Vor der Liberalisierung des innerdeutschen Fernbusverkehrs bestimmten vor allem Busgesellschaften, die Verbindungen nach Osteuropa bedienten, das Bild. ◊Es gibt aktuell acht Genehmigungsanträge für Linien neuer Gesellschaften und zwölf weitere der bereits vorhandenen Busgesellschaften MeinFernbus und Dein Bus“, so Rettenbacher.

„Wir sind davon überzeugt, dass an bedeutsamen Standorten für den überregionalen und nationalen Buslinienverkehr ähnlich dem Beispiel von Bahnhöfen oder Flughäfen der Bedarf an Einzelhandel und Gastronomie steigen wird“, sagt Rüdiger Schulz, Leiter Niederlassung Hochtief Solutions HTP Bayern. „So wird beispielsweise in Berlin, Hannover, Stuttgart und Kiel intensiv über die Weiterentwicklung der zentralen Omnibusbahnhöfe diskutiert.“

Mit zunehmender Nachfrage werden voraussichtlich auch die Erträge der Busbahnhofsbetreiber und der Eigentümer steigen. „Die Mieten und Gebühren sind je nach Busbahnhof sehr unterschiedlich und liegen bei etwa fünf Euro bis zwölf Euro pro Stopp“, erläutert Rabe. „Dies hängt natürlich vom Standort ab, aber auch von der Dauer – in der Regel hält der Bus etwa eine halbe Stunde.“

Der ZOB München ist bezüglich der Aufnahmefrequenz noch nicht ausgelastet: Er verfügt über 29 Halteplätze, die zurzeit auch von den Bussen als Parkplätze genutzt werden. Wenn die Haltestellen ausgelastet sein sollten, müssten die wartenden Busse dann an den Parkstellen des Roten Kreuz in der Hansastraße ausweichen. Dies könnte zumindest für einige Tage in der Woche bald der Fall sein. „Freitags fahren besonders viele Fahrzeuge vom ZOB ab“, so Rettenbacher.

„Häufig wird dabei das Münchener Modell als ein vorbildliches Beispiel angeführt“, so Schulz von Hochtief. „Welches Einzelhandels- oder Dienstleistungsangebot im Einzelnen sinnvoll ist, muss für jeden Standort individuell betrachtet werden. Dafür gibt es kein Patentrezept – schließlich sind die Lage und das bereits vorhandene Angebot mitentscheidend.“ 

 

Weitere Informationen:

 

Der Zentrale Omnibusbahnhof München: Internetauftritt

Betreiber Bayerisches Rotes Kreuz: Zentraler Omnibusbahnhof 

Handelsblatt.com: Flixbus plant 300 Verbindungen in Deutschland