Die 10 häufigsten Fehler von Immobilieninvestoren

 

Immobilien spielen im Portfolio vieler Stiftungen eine überragende Rolle. Eigenartigerweise wird aber dem oftmals kleineren Teil des Vermögens, den Wertpapieren und Aktien, viel mehr Aufmerksamkeit zugewandt. So verspielen zahlreiche Stiftungen den Inflationsschutz und die angestrebten Einnahmesicherheiten durch eine unzureichende laufende Betreuung ihrer Immobilien.

Von Dr. Marcus Disselkamp

 

 

Ob als Dreingabe vom Stifter selbst, gezielter Inflationsschutz oder Portfoliobeimischung – Immobilien sind in vielen Stiftungsportfolios zu finden, stellen mitunter sogar das einzige Stiftungsvermögen dar. Dagegen sind spezialisierte Vermögensverwaltungen absolute Mangelware. Viele Stiftungen versuchen zudem, ihre Immobilien ohne professionelle Unterstützung zu managen. Da bleiben Fehler nicht aus:

 

1. Fehlende Einkaufsstrategie

Anstelle einer strategischen Abwägung zwischen Kern- , Mehrwert- , und opportunistischen Strategien und der Vermeidung von Klumpenrisiken, gehen Stiftungen oft unbewusst einer sich vermeintlich bietenden guten Gelegenheit nach („Schnäppchenjagd“) und konzentrieren ihre Investitionen in der heimatlichen, vertrauten Region („rund um den Kirchturm“). Das Ergebnis: regionale oder nutzerspezifische Risikokonzentrationen und meist nach fünf bis sieben Jahren eintretende schwerwiegende Probleme, wie drohender Leerstand oder Instandsetzungsbedarf.

 

2. Verwechslung von Einkaufsrendite und Objektrendite

Während die Einkaufsrendite nur das Verhältnis der Jahresnettomiete zum Kaufpreis nennt, ergibt sich die „wahre“ Objektrendite erst nach Zurechnung aller Erwerbskosten (wie z.B. Makler, Steuer) sowie den laufenden, nicht auf Mieter umlagefähigen Nebenkosten (wie z.B. Hausverwaltung, Wiedervermietung). So werden dann nicht selten aus 5% Einkaufsrenditen Objektrenditen von unter 4%. Es kommt noch schlimmer, wenn zusätzlich Finanzierungskosten sowie Tilgung berücksichtig werden, denn dann bleibt eine freie Liquidität von manchmal nur noch knapp 2% übrig. 

 

3. Anfangsrenditen als Grundlage für langfristige Planungen

Anfangsrenditen sind punktuell geprägt und oft nur kurzfristiger Natur. Änderungen des Zinsniveaus, der regionalen Wirtschaftskonjunktur, des Risikoniveaus des Objektes und der Mieter sowie Nebenkosten des Erwerbs und notwendige Investitionen können erhebliche Einbußen bei der Immobilienrendite zur Folge haben. Hohe Renditen signalisieren letztlich immer auch hohe Risiken.

 

4. Auf den falschen Fonds setzen

 Kleinere Stiftungen, deren Mittel nicht zur Investition in Direktimmobilien ausreichen, wählen gerne Investments in offene oder geschlossene Fonds. Leider erlebt man hierbei nicht selten unangenehme Überraschungen: offene Fonds sind auf einmal geschlossen, Kalkulationen sind viel zu optimistisch und die Renditen bleiben unter den Erwartungen. Am Ende verdienen alle bis auf den eigentlichen Investor. Es gilt daher, nicht blind jedem Angebot zu vertrauen, sondern genauer die Leistungsbilanz der Anbieter sowie die Fondskalkulation mit all den "versteckten" Nebenkosten zu überprüfen. 

5. Falsche Steuerung der Hausverwaltung

Viele Hausverwaltungen sind aufgrund eines ruinösen Preiskampfs einem extremen Kostendruck ausgesetzt. Sie konzentrieren sich dann nur noch auf die wichtigsten Arbeiten, während sinnvolle Aktivitäten rund um die Immobilien vernachlässigt werden: Neuvermietungen werden zu spät angegangen, mögliche Mieterhöhungen überhaupt nicht umgesetzt oder Sanierungs- und Wartungsarbeiten vernachlässigt. Die Zeche zahlt der Eigentümer: Seine Mieteinnahmen gehen zurück und seine Immobilien verlieren langfristig an Substanzwert.

 

6. Blindes Vertrauen in die Hausbank

Nur selten werden Immobilienfinanzierungen konsequent bei unterschiedlichen Kreditinstituten angefragt, sondern vielmehr alles über die Hausbank finanziert. Besonders deutlich wird dies bei anstehenden Kreditverlängerungen, den Prolongationen: Statistisch gehen 80 % der Immobilieneigentümer auf das erste Angebot der bisherigen Finanzierungsinstitute ein. Die Chance auf günstigere Kreditzinsen durch den Vergleich mehrerer Angebote wird verspielt.

 

7. Fehlende laufende Informationen

Viele Immobilieneigentümer betrachten nur einmal im Jahr ihr Vermögen anhand des rückschauenden Jahresabschlusses des Steuerberaters. Dann ist es oft schon zu spät: Leerstände, Kostensprünge oder Instandhaltungsstaus gefährden den Substanzwert der Immobilien. Es fehlt jegliche vorausschauende, aktive Planung und Optimierung der Mieterstruktur, der Einnahmen und der Kosten.

 

8. Fehlende Verkaufsstrategie

Viele Stiftungen denken zu wenig darüber nach, dass man Immobilien trotz aller langfristigen, damit verbundenen Anlageüberlegungen auch wieder verkaufen sollte, wenn es die Anlagestrategie nahe legt oder die Standortentwicklung erfordert.

 

9. Umgehung von Maklern

Private Immobilieneigentümer meinen oft, dass sie die Ausgaben für Makler sparen können. Diese helfen ihnen aber bei der Suche nach potenziellen Käufern, in der Aufbereitung sorgfältiger Objektinformationen und in der Vertragsverhandlung. Doch Achtung: Es gibt sehr seriöse, aber leider auch eine Vielzahl von unseriösen Maklern. Die seriösen erkennt man u.a. daran, dass sie interessierte Käufer professionell, möglichst direkt und für den Eigentümer diskret ansprechen. Dies ist sehr wichtig, denn man will sein Objekt zwar zu Markte tragen, aber nicht mit Geschrei und Massenansprache.

 

10. Der Kardinalfehler: „Wir machen alles selbst.“

Für jede Erkrankung geht man heute zum Facharzt. Sein Auto lässt man in der spezialisierten Werkstatt warten. Seine Geldanlagen vertraut man einem Vermögensverwalter an. Nur für die Immobilien, so denkt man, ist das alles nicht nötig. Die laufen ja von selbst.

 

Wie beschrieben, kann jedoch im Lebenszyklus eines Immobilieninvestments viel passieren und viel schief gehen. Umso wichtiger ist es daher für Stiftungen, sich fachkompetent über den Lebenszyklus seines Anlageportfolios auch bei Immobilien beraten zu lassen. Unterstützung findet der Eigentümer bei verschiedenen Spezialisten: von Steuerberatern über Hausverwaltungen bis hin zu Rechtsanwälten, Banken, Maklern und Architekten. Mit diesen und mehr Fachleuten muss sich der Eigentümer einer Immobilie abstimmen, und dabei die Umsetzung seiner Anlagestrategie nicht aus dem Auge verlieren. Denkbar ist auch, das Immobilienvermögen einem entsprechend spezialisierten Vermögensverwalter anzuvertrauen.

 

Dr. Marcus Disselkampist geschäftsführender Gesellschafter der Immobilis GmbH – Family Office für Immobilien. Das Unternehmen betreibt als Eigentümervertreter die ganzheitliche Führung und Steuerung des gesamten Immobilienvermögens privater und institutioneller Immobilieneigentümer