Investorenrisiko Muenchen

München ist riskant – weil Immobilienpreise in Relation zu Mieten hoch sind. Viele Standorte bieten aufgrund höherer Mietrenditen ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis. Eine Übersicht der Alternativen für Investoren.

 

München gilt unter vielen Investoren von Wohnimmobilien als absolut sicher: Hoher Lebensstandard und Einkommen der Einwohner, niedrige Arbeitslosigkeit und eine starke Wirtschaft scheinen dies zu garantieren. Nicht so für Stefan Goronczy: „Das höchste Investitionsrisiko unter elf Städten haben wir für Leipzig und München ermittelt“, so der Analyst bei der HSH Nordbank in Hamburg.

Ausgangspunkt dieser Überlegung ist die geringe Mietrendite in München. Steigen die Zinsen, kommen Wohnimmobilien gleich zweifach unter Druck: Anleger weichen verstärkt auf sichere Bundesanleihen mit höherer Rendite aus. Und für Käufer, die Wohnimmobilien mit Fremdkapital finanzieren wollen, werden die Kreditraten teurer und sind schwerer mit Mieten zu decken. Für nächstes Jahr rechnet die NSH Nordbank zwar nur mit einem leichten Zinsanstieg auf 3,1 Prozent, für 2014 prognostiziert Goronczy aber einen deutlichen Zinsanstieg auf 5,25 Prozent. Zwar würde in München aufgrund steigender Mieten auch die Mietrendite von aktuell 4,1 leicht auf 4,2 Prozent steigen, doch bei Weitem nicht so stark wie die erwartete Zinssteigung. „Ab 2014  kann der Spread – die Differenz von Mietrendite zum risikofreien Zins – negativ werden“, warnt Gorenczy. „Dann würde das Investmentrisiko in München mittel bis hoch.“ In der Isarmetropole wäre der Risikosprung aufgrund einer Zinserhöhung unter den untersuchten Städten mit am größten. 

In mittelgroßen B- und C-Standorten ergeben sich noch höhere Mietrenditen. Doch weil die Märkte enger sind, ist dort auch das Wiederveräußerungs- und Vermietungsrisiko höher. Analysten sehen aber in Hochschulstandorten aufgrund guter demografischer und Einkommens-Entwicklung als lukrative Alternativen zu den A-Standorten. Potenzial haben Unistandorte mit gutem Ruf und hohem Studentenanteil wie Darmstadt, Karlsruhe, Freiburg und Trier.

Höhere Renditen bieten Städte mit hoher Arbeitslosigkeit wie Bremen, Hannover oder Kiel. Kleinere Städte haben aufgrund des höheren Wiederverkaufsrisikos oft hohe Mietrenditen.

Dennoch sollten Anleger die Wirtschaft und die Attraktivität des Standorts sowie das Objekt genau unter die Lupe nehmen. Ein Beispiel ist Kempten im Allgäu, Kerneinzugsgebiet für 300.000 Menschen, dessen Hochschule mit den Fächern BWL, Wirtschaftsingenieurwesen und Informatik einen guten Ruf genießt. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig und die Wirtschaft ist ausgewogen: Überregionale Bedeutung hat die Milchwirtschaft (Edelweiss), auch Verpackungsindustrie, Logistik (Dachser), Industrie (Liebherr, Abt Sportsline) und Dienstleister (Feneberg, Deutsche Post) sind vertreten.

Eines der größten Wohnungsprojekte dort ist die Rosenau, die 160 Jahre alte denkmalgeschützte ehemalige Spinnerei an der Iller. Die Preise der 120 Quadratmeter großen Lofts sind für Kemptener Verhältnisse mit etwa 3000 Euro pro Quadratmeter bei realisierbaren Mieten von acht bis neun Euro zwar nicht günstig. Für Anleger mit hohem Einkommenssteuersatz kann es aber interessant sein. „Investoren kommen noch in den Genuss der alten Denkmals-AfA in Höhe von zehn mal zehn auf die Sanierungskosten, weil der Bauantrag bereits vor Ende 2003 gestellt wurde“, erläutert Helge Pietrek von ROI Projektbau in Kempten. 

 Die Nähe zur Altstadt, die Lage an der Iller und die künftige Projektentwicklung der gegenüberliegenden alten Weberei lässt zudem einen Wertzuwachs erhoffen. Mit Architekturpreisen ausgezeichnet wurde das skulpturale neue Illerwasserkraftwerk via der Rosenau. Von dem ersten Bauabschnitt sind bereits alle Wohnungen und von dem 2. Bauabschnitt 68 von 86 Wohnungen verkauft.

 Attraktive Wohnimmobilien gibt  es eben nicht nur in München – und dabei oft mit besserem Entwicklungspotenzial und höheren Mietrenditen.   

 

Interessante Städte für Wohnimmobilienkäufer

Mittelgroße Hochschulstandorte wie Darmstadt (Bild links), Trier oder Bremen bieten für Investoren von Wohnimmobilien meist eine etwas bessere Wertentwicklung als andere Standorte. Der Grund: Viele gut Qualifizierte lassen sich nach dem Studium an ihrem Studienort nieder. Auch bietet die Verwaltung von Hochschulen relativ konjunkturunabhängige Arbeitsplätze.

Die Tabelle listet die wichtigsten Kennzahlen für 25 Standorte auf: Arbeitslosenquote und Bevölkerungswachstum sind Indikatoren für die wirtschaftliche Attraktivität. Preise und Mieten für relativ neue Wohnimmobilien in guten Lagen vor Ort geben einen Anhaltspunkt über Investitionshöhe und zu erwartende Mietrendite. In weniger guten Lagen und für ältere Immobilien sind die Preise und Mieten niedriger, aber in der Regel auch Risiko und Rendite höher.

Die rechten Spalten geben eine Einschätzung über status quo und die Dynamik des Hochschulstandortes. Es sind von Analysten des Maklerhauses Savills entwickelte Bewertungen (Score), die aus mehreren Kennzahlen abgeleitet wurden. Generell gilt: Standorte mit höherer Sicherheit befinden sich an der Tabellenspitze, Wachstumsstädte weiter unten.