Bericht zur Münchner Wohnungsknappheit

Stadtbaurätin Elisabeth Merk hat den „Bericht zur Wohnungssituation in München 2012-2013“ vorgelegt. Die dort beschrieben Situation ist von einem extremen Anstieg der Einwohneranzahl und Haushalte gekennzeichnet, der Wohnungsbau hinkt dem hinterher. Die Stadt sieht dies als Rechtfertigung, noch stärker in den Wohnungsmarkt als bislang zu intervenieren.

 

Der von vorgelegte Bericht ist von einem extremen Anstieg der Einwohneranzahl gekennzeichnet: Von Ende 2011 bis Ende 2013 erhöhte sich die Einwohnerzahl um 3,9 Prozent auf 1,492 Millionen. Die Anzahl der Haushalte stieg gar um 5,6 Prozent. Der Wohnungsbestand erhöhte sich  aber nur um 1,6 Prozent.

Die mittlere Bruttokaltmiete im Wohnungsbestand von 2011 bis 2013 ist relativ moderat um 3,3 Prozent auf 10,34 Euro pro Quadratmeter gestiegen, die Mietnebenkosten erhöhten sich (allerdings im Zeitraum 2010 bis 2012) mit 4,4 Prozent auf 3,11 Euro pro Quadratmeter stärker. Die Wohnungsknappheit, verbunden mit dem niedrigen Finanzierungszins, hat aber vor allem bei den Immobilienpreisen zu extremen Anstiegen geführt: Der Preis für eine Eigentumswohnung im Bestand und gutem Wohnwert erhöhte sich von 2011 bis 2013 um 32,3 Prozent auf 4100 Euro pro Quadratmeter, der von Neubauwohnungen um 28,1 Prozent auf 5700 Euro pro Quadratmeter und der für Bauland um 30,9 Prozent auf 1675 Euro pro Quadratmeter. Seither sind die Preise weiterhin stark gestiegen. Die Prognose von Merks Referat geht weiter von einem starken Bevölkerungswachstum bis 2030 aus.

Weil die Mietwohnungen mit relativ niedrigen Mieten stark gestiegen sind, will die Stadt verstärkt den geförderten Wohnungsbau ankurbeln. Ende 2013 betrug die Zahl der Sozialwohnungen in München insgesamt 45.845 Wohnungen. Darüber hinaus bestehen Belegrechte für nicht preisgebundene Wohnungen, die inzwischen im Wesentlichen im Besitz der kommunalen Wohnungsgesellschaften und in kleinem Umfang von der Landeshauptstadt selbst sind Dieser Wohnungsbestand umfasst rund 29.800 Wohnungen. „Erstmals seit Jahren konnte der Bestand an belegrechts- und Sozialwohnungen leicht ausgebaut werden.“ (siehe Grafik unten links)

Erklärtes Ziel der Stadtregierung sei es, die Eingriffsreserve der Landeshauptstadt weiterhin in der Größenordnung von mindestens zehn Prozent des Wohnungsbestandes zu halten. 2013 betrug der Wohnungsbestand in der Stadt München 768.686 Wohnungen.

Demnach ergibt sich alsZiel für die städtische „Eingriffsreserve“ 76.868 Wohnungen. Sozialwohnungen und Wohnungen mit Belegrechten zusammen ergaben 75.645 Wohnungen. Um die  Zielvorgabe zu erreichen, würde die Stadt mindestens weitere 1223 Wohnungen erwerben oder errichten müssen.

Mehr Staat statt Markt führt zur Mangelverwaltung

Ökonomisch gesehen ist die objektfinanzierte Unterstützung einkommenschwacher Haushalte durch Mieten, die unter dem Marktniveau liegen völlig ineffizient. Wer einmal ein Belegrecht einer Wohnung mit geringer Miete ergattert hat, muss kaum damit rechnen, dass er diese wieder abgeben muss – auch wenn das Einkommen deutlich gestiegen ist. Den eine Überprüfung des Einkommens der Mieter findet faktisch nicht statt, auch würde eine Fehlbelegungsabgabe, wie früher, von den Bezieher gestiegener Einkommen nicht erhoben.

Zielgerichteter wäre es diesen Haushalten eine umgekehrt proportional nach Einkommen gestaffelten Wohnungszuschuss zu zahlen.

Trotz dieser enormen Steuer-finanzierten Ausgaben haben die Wohnungskosten in München ein Niveau wie in sonst keiner  anderen deutschen Großstadt erreicht. Der Zuzug von Menschen ist aufgrund der Nachfrage nach Arbeitskräften weit größer wie die Anzahl neu errichteter Wohnungen. Aufgrund der stark gestiegenen Preise, aber auch aufgrund der in München deutlich überproportional hohen Belastungen durch Abgaben (wie SoBon) und Steuern, wird es für  Projektentwickler auch in der scheinbar sicheren Landeshauptstadt Bayern zunehmend unlukrativer, Wohnungen zu errichten: Die Mieten hinken hinter der Preisentwicklung deutlich hinter her, die Aussicht für Vermieter diese Kluft im Laufe der Jahre auszugleichen ist aufgrund der ab diesem Jahr gültigen Mietpreisbremse gering. Für private Investoren ist aufgrund dieser Zahlen dagegen die Rentabilität von Neubauprojekten drastisch gesunken.

Auch wenn daher der Bericht zur Wohnungssituation in seinen politischen Schlussfolgerungen und Zielsetzungen äußerst kritisch zu betrachten ist, so enthält der 128-Seiten-Bericht doch zahlreiche interessante Tabellen und Daten bereit, die es lohnen den Bericht zu lesen.

Weitere Informationen:

Landeshauptstadt München: Bericht zur Wohnungssituation in München 2012-2013

 

Grafik: Bericht zur Wohnungssituation in München 2012-2013