DIW: Energetischen Sanierungen rechnen sich nicht für Vermieter

Trotz hoher Fördergelder und vehementer Regierungspropaganda verharrt die Sanierungsquote für Wohnimmobilien seit Jahren auf konstantem Niveau. Laut einer Studie des DIW Berlin:  Während Mieter zwar unmittelbar von Energieeinsparungen profitieren, haben die Investoren und Vermieter in der Regel nichts davon.

 

Investitionen zur Energieeffizienz den Wert von Mietwohnungen deutlich weniger als vergleichbare Maßnahmen den Wert von Wigentumswohnungen. Dies ist das Ergebnis  einer statistischen Untersuchung der Ökonomen Konstantin Kholodilin, Andreas Mensa und Claus Michelsen vom Deutschen Wirtschaftsinstitut (DIW) in Berlin („Markwert der Energieeffizient: Deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentumswohnungen).

Warum energetische Investitionen sich für Investoren in der Regel nicht rechnen

Die Bewertung der Energieeffizienz ergibt sich durch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, also durch die Gesamtheit von Mieter und Käufer. In der Wissenschaftsliteratur (Schleich, J., & Gruber, E. (2008): Beyond case studies: Barriers to energy efficiency in commerce and the services sector; Ástmarsson, B., Jensen, P. A., & Maslesa, E. (2013): Sustainable renovation of residential buildings and the landlord/tenant dilemma) wird in diesem Zusammenhang häufig das „Investor-Nutzer“ beziehungsweise „Mieter-Vermieter-Dilemma“ als Grund für eine Unterbewertung von Energieeffizienz in Mietverhältnissen angeführt. Das Dilemma besteht darin, dass Investoren nicht unmittelbar von den Energieeffizienzgewinnen profitieren, allerdings die Kosten tragen müssen. Auf der anderen Seite sind Mieter häufig nicht dazu bereit, für die Energieeinsparung, von der sie unmittelbar durch geringere Nebenkosten profitieren, höhere Kaltmieten in energieeffizienteren Gebäuden zu bezahlen.

Wie sich höhere Energieeffizienz bei Eigentumswohnungen auswirken

Die zentralen Größen, um den Einfluss der Energieeffizienz auf die Preisbildung zu schätzen, sind die Koeffizienten für den Energiebedarf und den Vermietungsstatus. Diese zeigen erwartungsgemäß, dass ein geringerer Energiebedarf die Zahlungsbereitschaft für eine Immobilie signifikant steigert. Diese Steigerung beträgt bei frei verfügbaren Wohnungen 0,05 Prozent je eingesparter Kilowattstunde Heizenergie. Umgerechnet auf eine jährliche Heizenergiekostenersparnis von einem Euro je Quadratmeter, beträgt die durchschnittliche Im- mobilienpreissteigerung 15,62 Euro28 je Quadratmeter Wohnfläche. Angenommen werden Heizenergiepreisen von acht Cent je Kilowattstunde29 und ein durchschnitt- licher Immobilienpreis von gut 2 528 Euro pro Quadrat- meter in freien Wohnungen.

Wertzuwachs durch Sanierung bei Mietwohnungen deutlich geringer

Diese Steigerung fällt bei vermieteten Wohnungen mit 0,02 Prozent deutlich geringer aus und entspricht einer Prämie von 6,25 Euro für eine Reduktion der Heizkosten um jährlich einen Euro.

Dieser deutliche Unterschied liegt nach Ansicht der Autoren vermutlich in erheblich geringeren Erträgen der Energieeffizienz bei vermieteten Immobilien. Die Schätzungen zeigen, dass eine Reduktion des Energiebedarfs um eine Kilowattstunde die Mieterträge um 0,02 Prozent steigert. Einer jährlichen Heizkostenentlastung um einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche steht aber nur eine Zahlungsbereitschaft der Mieter von 23 Eurocent gegenüber.

Unklar ist, an welchen Größen sich Investoren mit ihrer Zahlungsbereitschaft orientieren. Eine häufig verwendete Kennzahl zur Beurteilung einer Investition in Mietimmobilien ist das Preis-Miet-Verhältnis. Diese Kennzahl drückt aus, wie viele Jahresmieten Investoren bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen.

Im Durchschnitt waren Investoren im Betrachtungszeitraum bereit, Berliner Mietwohnungen für das rund 28-fache (entspricht einer Nettoanfangsrendite von ca 3,57 Prozent) der Jahresmiete zu erwerben. Das hypothetische Preis-Miet-Verhältnis für Energieeffizienzverbesserungen liegt für denselben Zeitraum etwa beim 27-fachen (Nettoanfangsrendite: 3,73 Prozent). Das legt nahe, dass die Amortisationszeiträume und damit die Risikobewertungen von Energieeffizienzinvestitionen und Immobilieninvestitionen im Allgemeinen kaum auseinanderfällt.

Investoren sind bereit, das rund 16-fache der jährlichen Energiekostenersparnis je Quadratmeter als Kaufpreis für frei verfügbare Wohungen zu zahlen – ohne zu berü̈cksichtigen, dass sich Heizenergiepreise ändern können.

Schlussfolgerungen der Studie

Obwohl die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen derzeit äußerst günstig sind –  Zinsen für Hypothekenkredite sind sehr niedrig und die Renditechancen alternativer Anlagen gering –  bleibt die Sanierungsrate dennoch weit hinter dem politischen Ziel von zwei Prozent zurück. Zwar sind die Energiepreise seit knapp zwei Jahren stark gefallen sind, doch  erklärt der Rückgang der Heizöl- und Gaspreise nicht den bereits seit 2010 dokumentierten Rückgang der energetischen Sanierungsaktivitäten. Der Grund ist eher in den unterschiedlichen Anreizstrukturen bei selbstgenutzten und vermieteten Immobilien. Dies wirkt sich auf die Preisbildung aus. Wie die Studie zeigt, liegen die Erträ̈ge von Energieeffizienzsteigerungen für Vermieter bei vermieteten Wohnungen deutlich unter den potenziellen Energiekostenersparnissen.

Passende Antworten hat die Politik bisher aber nicht gefunden. Der Energieausweis, darauf deuten Evaluierungen hin, hat bislang offenbar nicht dazu geführt, dass Mieter und Vermieter gleiche Informationen über die Energieeffizienz von Gebäuden erhalten. Gleichzeitig sind Investitionen in Verbesserungen der Energieeffizienz in Verruf geraten, da diese mittlerweile als ein beliebtes Mittel zur Verdrängung von Altmieter und als Vorwand für Luxussanierungen wahrgenommen werden. Mit Erhaltungssatzungen einiger Städte, wie etwa Erhaltungssatzungspolitik in München, werden solche Sanierungen zudem untersagt. Tatsächlich erlaubt das Mietrecht – analog zu allgemein wohnwertsteigernden Modernisierungen – eine Erhö̈hung der Jahresmiete um maximal elf Prozent der Sanierungskosten für Energieeffizienzmaßnahmen. Das übersteigt aber zumindest kurzfristig aber hä̈ufig die Erträge aus derartigen Investitionen fü̈r Mieter und soll nach Plänen von Bundesjustizministers Heiko Maas zudem deutlich abgesenkt werden.

Ein möglich Lösung sehen die Autoren in der Stärkung des sogenannten Energiespar-Contracting, die sich aber bislang aus Sicht der Vermieter nur für größere Wohnanlagen rechnet.

Weitere Informationen:

DIW: Marktwert und Energieeffizienz – deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentumswohnungen

 

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