DIW-Studie: Preisblase bei Münchener Bestandsimmobilien

Wissenschaftler des DIW Berlin haben Miet- und Kaufpreisdaten in 127 Städten analysiert. In rund einem Drittel der untersuchten Städte gibt es Anzeichen für spekulative Preisblasen, meist aber nur im kleinen Neubausegment. Ausnahme ist München: Hier gibt es klare Anzeichen einer Preisblase bei Bestandswohnungen.

 

Spekulative Immobilienpreisentwicklungen bergen erhebliche real- und finanzwirtschaftliche Risiken und waren zuletzt verstärkt Gegenstand öffentlicher Debatten. Die Studie des DIW Berlin von Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht analysiert einen Datensatz der bulwiengesa AG von Miet- und Kaufpreisdatenreihen für den Wohnimmobilienmarkt in 127 Städten. Die Daten ermöglichen eine regional differenzierte Untersuchung von Immobilienpreisen und erlauben die frühzeitige Identifikation spekulativer Entwicklungen.

In vielen Städten Deutschlands sind explosionsartige Preissteigerungen zu beobachten. Allerdings sind die Preisanstiege in den meisten Fällen nicht von der Entwicklung der Wohnungsmieten losgelöst und demnach nicht in erheblichem Maße auf spekulative Einflüsse zurückzuführen. Gleichwohl zeigen sich in mittlerweile rund einem Drittel der untersuchten Städte Anzeichen für spekulative Preisblasen. Allerdings beschränken sich diese weitgehend auf das relativ kleine Neubausegment. Bundesweit sehen die Wissenschaftler keine gesamtwirtschaftlich riskante Spekulationsblase.

Spekulationsblasen in Bayern

In Süddeutschland und vor allem in Bayern ist eine besonders hohe Konzentration außergewöhnlicher Preisentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt festzustellen. Mit Ausnahme von Bayreuth und Kempten ist in jeder untersuchten bayerischen Stadt mindestens eines der Segmente betroffen (Karte links).

Keine Mietpreisexplosion

Auch bei den Mieten gibt es mit Ausnahme von Berlin keine ostdeutschen Städte mit explosiven Preisentwicklungen. Von den Städten, in denen Neubau- und Bestandswohnungen betroffen sind, liegen 16 von 22 in Bayern und Baden-Württemberg.

Überraschenderweise wird in München keine explosionsartige Mietentwicklung festgestellt. Allerdings gibt es auch Städte, in denen die Immobilienpreise in einzelnen Marktsegmenten nicht durch die Entwicklung der Mieten gedeckt sind. Zu den Städten, die zwar eine explosionsartige Preisentwicklung aufweisen, die aber nicht von einer derartigen Mietdynamik begleitet wird zählen in Bayern bei Bestandswohnungen München, Ingolstadt, Regensburg und Schweinfurt, bei Neubauwohnungen Nürnberg, Landshut, Rosenheim und Coburg.  Während 31 Städte eine außergewöhnliche Entwicklung der Preise von Neubauten haben, weisen lediglich neun Städte eine entsprechende Entwicklung bei den Altbauten auf. Mit Ausnahme von Potsdam verteilen sich die betroffenen Städte über ganz Westdeutschland. Auf Basis der präsentierten Befunde sind für München, Köln und Hamburg aber auch für beliebte Universitätsstädte spekulative Preisblasen wahrscheinlich.

 

Weitere Informationen:

DIW-Studie: Stark steigende Immobilienpreise in Deutschland

 

Bilder: Eingang des DIW Berlin, Karte DIW