Die Entdeckung des Dreimühlenviertels

Zentrumsnähe, mit eigenem Flair: Das Viertel zwischen Schlachthof und Isar lockt Gutverdiener. Nun wird außer Modernisierungen auch ein großes Neubauprojekt gestartet.

Zur Mittagszeit ist im „Zimt“ am Dreimühlenweg oft kein Platz mehr frei. Meist versuchen die Gäste noch einen der begehrten Sonnenplätze im oder vor dem Cafe zu ergattern

Die Webdesigner, Werbefachleute und Architekten lockt das Mittagsmenü. Statt Metzger, Kleingewerbetreibende und Arbeiter, die lange das Viertel dominierten, arbeiten und wohnen hier immer mehr Freiberufler.

Die neuen Bewohner prägen auch den Immobilienmarkt. „Nur über Beziehungen bin ich beim Kauf der mo- dernisierten Altbauwohnung zum Zuge gekommen“, erläutert ein Lehrer. „Die besten Wohnungen werden oft gar nicht mehr am Markt angeboten.“

In vielen Altbauten zwischen Isartalstraße und Dreimühlenweg wurden in den vergangenen Jahren Altmieter mit lukrativen Ablösebeträge herausgekauft, Wohnungen modernisiert, oft mit einem Balkon ausgestattet und als Eigentumswohnungen verkauft. Ursprünglich befanden sich hier Mühlen, wie der Name verrät. Nach ihrem Abbruch und der Auflassung des Mühlenbachs wurden um 1900 die Häuser in geschlossener, fünfgeschossiger Bebauung im großstädtischen Mietskasernenstil der späten Gründerzeit erbaut. Seit gut einem Jahr ist das Angebot aber knapp. In den Immobilienportalen werden kaum noch erschwingliche Wohnungen angeboten.

Zumindest das Wohnungsangebot wird sich nun in den nächsten Jahren erweitern. Ab dem nächsten Jahr sollen im Viertel jedoch 285 neue Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 25.200 Quadratmeter entstehen. Wegen des Umzugs des Brillenherstellers Rodenstock nach Laim wird das 13.000 Quadratmeter große Betriebsgrundstück für die Entwicklung des neuen Wohnquartiers Rodenstock Garten durch die Münchner Baywobau frei. Bereits vor Jahren gab es eine ähnliche Bebauung zwischen Roecklplatz und Isar durch eine Firmenumsiedlung. Damals wurde das Grundstück des Handschuhfabrikanten Roeckl durch mehrere Wohnhochhäuser bebaut. Das Ergebnis hat vielen Anwohnern in den Gründerhäusern nicht gefallen.

Die Wohnungen des neuens Projekts werden voraussichtlich ab 4000 Euro pro Quadratmeter angeboten. „Mit dem Abbruch der Firmengebäude soll Anfang 2012 begonnen werden, die Fertigstellung des Quartiers ist für 2014 geplant“, erläutert Albert Hofmann, Geschäftsführer der Baywobau.

Im September wurden die sieben eingereichten Entwürfe des Wettbewerbsverfahrens im Planungsreferat der Stadt ausgestellt. Zum Sieger hatte die Jury bereits im Sommer 2010 einstimmig den Entwurf des Berliner Architektenbüros Ortner & Ortner Baukunst gekürt. Der Gebäudekomplex soll neben den Wohnungen auch Läden am Roecklplatz und an der Auenstraße sowie eine Kindertageseinrichtung enthalten. Die Bebauung wird entlang der Grundstücksgrenze und um einen begrünten Innenhof verlaufen. Dort soll auch der Westermühlbach, der zur Zeit unterirdisch durch das Rodenstock-Gelände fließt, freigelegt werden und im Innenhof zugänglich sein. Damit wäre der Bach wieder durch das gesamte Viertel freigelegt.

Der Abschnitt an der Kapuzinerstraße wurde vor einigen Jahren bereits im Rahmen einer Bebauung mit einer Wohnanlage geöffnet und ist als kleiner Park für die Anwohner frei zugänglich. Die Maßnahme hatte damals bereits zu einer Aufwertung der Wohngegend geführt. Eine weitere Bereicherung entlang der Kapuzinerstraße war der Umbau und Sanierung des Kapuzinerklosters durch die Architekten Hild und K.

 

Die Umsetzung der neuen Wohnbebauung nach dem Plan der Baywobau will die Protestbewegung „3Mühlenviertel redet mit“ aber verhindern. Sie fordert eine niedrigere Bebauungshöhe, die Zurücksetzung des Gebäudes zu Gunsten einer Baumbepflanzung und ein öffentliches Wegerecht entlang des Baches.

Diese Forderungen wird die Baywobau und die künftige Eigentümergemeinschaft kaum akzeptieren können. Zumal das geplante Gebäude niedriger sein wird, als der gegenüberliegende Altbau am Roecklplatz und das derzeitige Firmengebäude nicht zurückversetzt ist. Schließlich ist der untertunnelte Westemühlenbach aktuell nicht zugänglich und nicht einmal sichtbar.

 

 

 

Das Viertel in Zahlen

Einwohner: Früher war das Viertel vor allem von Arbeitern wegen der Nähe zum Schlachthof und Kleingewerbetreibende bewohnt und als Glasscherbenviertel verschrien. Heute leben hier junge Selbständige, Freiberufler und gut verdienende Angestellte mit akademischen Bildungsstand.

 

Infrastruktur: Öffentlicher Nahrverkehr: Busverbindung entlang der Thalkirchner Straße, Isartalstraße und Kapuzinerstraße. Die nächsten U- Bahn-Haltestellen, wie beispielsweise an der Poccistraße, sind allerdings ziemlich weit entfernt.

 

Immobilien: Es besteht wenig Angebot und seit eineinhalb Jahren sind die Preise der noch angebotenen Wohnungen kräftig gestiegen. Für gut sanierter Altbau werden Preise um 5000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Wohnungen des Rodenstock-Areals sollen ab 4000 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, im Durchschnitt werden sie aber wohl deutlich darüber liegen.

 

 

Rodenstock Garten: Abbrucharbeiten auf Rodenstock-Areal