Neue Wohnquartiere: Wie Experten die Standorte beurteilen

Die Bewertung des Entwicklungspotenzials einzelner Standorte ist fester Bestandteil der Expertenbefragung, die das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Stadt München seit dem Jahr 2003 durchführt. Nun wurden die aktuelle Ergebnisse veröffentlicht.

 

Anfang des Jahres hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Analyse „Wohnungsmarkt München – Expertenbefragung 2015“ veröffentlicht. Grundlage dafür war unter anderem die Auswertung von Fragebögen von Experten aus 36 Wohnungsunternehmen, Projektentwicklungsgesellschaften und Gremien wie dem Gutachterausschuss. Wir zitieren aus den Seiten 31 bis 33 die interessantesten Passagen der 58 Seiten umfassenden Studie. Zur Orientierung: Je höher die Punktzahl, die die Experten vergaben, desto besser wird der Standort von ihnen eingeschätzt.

Gebiete mit Baurecht

Da sich die Entwicklung neuer Quartiere oft über Jahre hinziehen kann, sind einige Standorte schon seit über zehn Jahre in der Beobachtung. Dabei hat sich die Bewertung der Standorte sehr unterschiedlich entwickelt. Dies ist besonders an den Standorten erkennbar, für die mittlerweile bereits ein Baurecht vorhanden ist, also deren Entwicklung bereits über eine gewisse Historie aufweist.

Am besten bewerteten die Experten aktuell die nahezu fertig gestellten Quartiere Ackermannbogen in Schwabing-West (4,7), das Agfa-Gelände in Obergiesing, die Neubauquartier an den Zentralen Gleisanlagen Birketweg in Nymphenburg und in Pasing (jeweils 4,5). Die relativ „schlechteste“ Bewertung erhielt die Messestadt Riem mit den Bauabschnitten Zentrum Ost und dem 4. Bauabschnitt im Westteil.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Auffällig ist, dass sich bei einigen Standorten beginnend mit der Befragung 2011 die Bewertung signifikant nach oben bewegt hat. Hierzu zählen beispielsweise die Parkstadt Schwabing oder der Standort Freiham-Nord. Im Zeitablauf haben sich die Unterschiede in der Bewertung deutlich reduziert. Es scheint in München derzeit keine schlechte oder mittlere Lage bei den Neubaugebieten  mehr zu geben.

Eine andere Interpretation liegt nahe: Die gute Vermarktungsfähigkeit bedeutet wegen der großen Nachfrage bei extrem niedrigen leerstand und der damit schneller Anschlussvermietung, ein großes Potenzial für jeden Standort. Kurz: Es wird in München viel zu wenig gebaut, so dass die Marktteilnehmer nehmen, was sie bekommen können.

Gebiete in Planung

Mit Ausnahme von sehr großen Entwicklungsgebieten wie Freiham oder der Bayern-Kaserne, die auch aufgrund ihrer Größe einen längeren Planungszeitraum beanspruchen, besteht für Gebiete ohne Baurecht noch keine entsprechende Bewertungshistorie. Zusammen mit der Bewertung mit vorhandenem Baurecht fällt bei den Gebieten in Planung – kaum überraschend – auf, dass große Entwicklungsgebiete in den äußeren Bezirken, wie die Messestadt Riem oder Freiham in der Bewertung weniger gut abschneiden.

Die beste Bewertung erhielten das Paulaner-Gelände in der Oberen und Unteren Au (4,8), das Gebiet am Ostbahnhof (Werksviertel) in Berg am Laim sowie das Osram-Gelände (jeweils 4,6) bei Untergiesing. Die niedrigste Punktzahl erhielt der 1. Bauabschnitt von Freiham Nord.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Teilnehmer der Expertenbefragung

Folgende 36 Unternehmen oder Verbände beteiligten sich an der Expertenbefragung mit ausgefüllten Fragebögen: Argenta Internationale Anlagegesellschaft, Baugenossenschaft München von 1871, Bauland, Bauwerk Capital, Bayerische Grundstücksverwertung Dres. Ulrich u. Spannruft, Bayerische Hausbau, BulwienGesa, Christmann Wohnbau, Concept Bau, Conterra Hausbau, Demos Wohnbau, Genossenschaftsbank München, GEWOFAG, Hutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, GWB Gruppe, GWG München, HI Wohnbau, Hochtief Projektentwicklung, HVB – Hypovereinsbank, Isaria Wohnbau, IVD Institut, Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg, Merkur Bank, Münchner Bank Immobilien, Münchner Grund Immobilien Bauträger, Pandion Real Estate, Patrizia Immobilien, pbb Deutsche Pfandbriefbank, Rock Capital Group, Rohrer Immobilien, Terrafinanz Bau und Siedlungsgesellschaft, Terrafinanz, Versicherungskammer Bayern, Wohnbau, WSB – Wohnungs- und Siedlungsbau Bayern, Wowobau

 

Weitere Informationen:

Referat für Stadtplanung und Bauordnung LH München: Expertenbefragung 2015 (Download der Studie)

Neue Wohnquartiere: Eine Übersicht über die Entwicklungen in München

Texte und Tabellen: Wohnungsmarkt München – Expertenbefragung 2015, Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München