Der Wohnimmobilienindex F+B

Neues Jahr - neuer Index. Mit dem F+B-Wohn-Index Deutschland wird nun erstmals ein Index veröffentlicht, der die Preisentwicklung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen mit der Wertentwicklung von Mehrfamilienhäusern und den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten kombiniert. Neben dem aggregierten Index, der den allgemeinen Trend in der Bundesrepublik abbildet, lassen sich differenzierte Analysen anhand der zugrunde liegenden Einzelindizes durchführen. Die Verdichtung zum Gesamtindex erfolgt - da es zwischen den verschiedenen Objektarten keine klaren Relationen gibt - anhand einer Mischgewichtung aus Wohnungsbestand und Transaktionshäufigkeiten. Im Vergleich zu anderen veröffentlichten Indizes zeigt der F+B-Wohn-Index Deutschland bei ähnlichem Trend eine geringere Varianz im Zeitverlauf. Ein möglicher Grund hierfür ist, dass der Index das Ergebnis einer regionalisierten Analyse ist, welche bis auf die Ebene der Postleitzahlen hinuntergeht.

Die Preise und Mieten für Wohnimmobilien sind in Deutschland zuletzt deutlich gestiegen - zumindest im Vergleich der letzten Jahre: Während die Entwicklung von 2004-2009 in etwa konstant war, sind die Preise und Mieten in den letzten vier Quartalen um knapp 3% gestiegen, zuletzt allerdings leicht gefallen. Aus makroökonomischer Sicht liegt dies sicherlich auch daran, dass in den letzten Quartalen die Wirtschaft, gemessen an der Entwicklung des Bruttoinlandprodukts (BIP), kräftig gewachsen ist und gleichzeitig die Hypothekenzinsen gesunken sind - eine für die Nachfrage nach Immobilien sehr förderliche Konstellation. Hinzu kam die Ungewissheit einer möglichen starken Inflation in Folge der zur Bekämpfung der Finanzkrise gestarteten Geldschwemme. Im 4. Quartal wurde der Aufwärtstrend des Index gestoppt, was auch an den sich normalisierenden Rahmenbedingungen liegt.

Immobilienpreisentwicklung und Konjunktur.

In der Vergangenheit ging ein überdurchschnittliches Wirtschafts- wachstums zumeist mit sich erhöhenden Hypothekenzinsen einher - eine Folge der politischen Vorgaben der Zentralbank. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien erhielt entsprechend nur wenig neue Impulse, da das im Durchschnitt höhere verfügbare Einkommen durch höhere Finanzierungskosten beim Immobilienerwerb neutralisiert wurde.

Der F+B-Wohn-Index Deutschland setzt sich aus den Entwicklungen der Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern sowie Neuvertrags- und Bestandsmieten zusammen. Von einer kurzzeitigen "Blase" bei den Mehrfamilienhäusern im Zuge des Aufschwungs 2006/2007 abgesehen ist der Verlauf der Einzelindizes sehr ähnlich. Insgesamt haben sich die Mieten in den letzten Jahren besser als die Preise entwickelt, in 2009 lagen die Neuvertragsmieten, gemessen am Indexjahr 2004, um mehr als fünf Prozent über den Preisen von Eigentumswohnungen. Die Entwicklung der Bestandsmieten läuft der der Neuvertragsmieten traditionell nach, die bessere Entwicklung der Bestandsmieten bis 2007 resultiert aus ihrem absolut betrachtet niedrigeren Niveau.

 

 

 

 

 

Die Entwicklung der bundesweiten Indizes lässt allerdings nur eingeschränkte Rückschlüsse auf regionale Trends zu. Ein wichtiger Aspekt bei der Gegenüberstellung von Preisen und Mieten ist, dass die Preisrückgänge in schwachen Regionen deutlicher sind als die entsprechenden Mietnachlässe, während die Preis- und Mietanstiege in guten Märkten vergleichbar sind. Das tendenzielle Auseinanderdriften von Preisen und Neuvertragsmieten in den letzten Jahren ist somit Ausdruck des zunehmenden Marktrisikos in schwächeren Regionen.

Die Trends des bzw. der letzten Quartale zeigt die folgende Tabelle. Die bezogen auf das Basisjahr 2004 nur geringfügig abweichenden Index-Werte drücken dabei die geringe Dynamik der Jahre bis 2009 aus. Im letzten Quartal kam es bei allen Objektarten, bis auf die Mehr- familienhäuser, zu Korrekturen des vorher - für deutsche Verhältnisse der letzten Jahre - starken Wachstums. Auf Jahressicht stieg der Gesamtindex um 2,7 Punkte, am besten war die Entwicklung von Eigentumswohnungen mit +3,7 Punkten. Dies lässt sich wieder mit dem eingangs erwähnten Zusammenhang zwischen Bruttoinlands- produkt und Hypothekenzinsen erklären, verringerten Wachstumsraten des BIP stehen nicht weiter fallende Finanzierungskosten gegenüber. Ein dauerhafter Anstieg der Immobilienpreise wie in vielen europä- ischen Nachbarländern im letzten Jahrzehnt ist entsprechend zunächst nicht zu erwarten.

 

Entwicklung in München

Der Entwicklung des F+B-Wohn-Index Deutschland liegen regional z. T. stark variierende Trends zugrunde. Auch innerhalb Münchens weisen die Stadtbezirke – und hier sogar nach Postleitzahlgebieten differenziert – stark unterschiedliche Entwicklungen auf. Die Tabelle zeigt, welche PLZ-Gebiete im vergangenen Jahr den höchsten Zuwachs bei den Wohnimmobilienwerten hatten: