Mietspiegel: Höchste Vergleichsmieten in München und Umland

In dem F+B Mietspiegelindex 2015 wurden die Mietspiegel in Deutschland ausgewertet. 57 Prozent aller Gemeinden mit über 20.000 Einwohner haben einen Mietspiegel. Am höchsten sind danach die durchschnittlichen Vergleichsmieten in München und Stuttgart, aber auch in deren Umlandgemeinden.

 

„Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 11,12 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Bestandswohnungen und liegen damit 74 % über den 6,39 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Michael Clar, Geschäftsführer von F+B (siehe Foto links).

Von einer Explosion der Mietpreise kann nach der Auswertung der Mietspiegel durch die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, aber nicht die Rede sein. Zwar stieg die durchschnittliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel im vergangenen Jahr um 1,8 Prozent und damit etwas mehr als im Vorjahr (1,7 Prozent). Doch gemessen an den oft zweistelligen Anstiegen der Wohnungspreise in vielen Großstädten fällt der Anstieg damit relativ gering aus.

Dabei besteht allerdings oft ein politisches Interesse der jeweiligen Kommunen, den Mietanstieg möglichst gering ausfallen zu lassen, weshalb die statistische Aussagekraft und die Neutralität der Erstellung von Mietspiegel von Wohnungsmarktexperten häufig kritisiert wird.

 

Welche Daten ausgewertet wurden

In dem F+B-Mietspiegelindex 2015, der einzigen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland, werden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln ausgewertet. Für den F+B-Mietspiegelindex 2015 wurden die Niveaus der im Bestand derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 344 Städte und Gemeinden berücksichtigt.

Welche Städte einen Mietspiegel haben

Die Mietspiegel haben eine große Bedeutung für Mieter und Vermieter, weil sie als Maßstab der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden können. Die Mietspiegel-Vergleichsmieten haben schon seit längerem die Funktion von Obergrenzen bei der Erhöhung der Bestandsmieten. Seit 1. Juni 2015 werden die Mieten laut Mietspiegel plus zehn Prozent zudem bei der Neuvermietung als Höchstmiete herangezogen – sofern in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt die Mietpreisbremse gilt.

Die Erhebungsergebnisse zeigen, dass es Mietspiegel in der Regel aber erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Denn die Erstellung eines Mietspiegels ist für die Kommunen mit gewissen Mindest-Kosten aufgrund der Erhebung und Auswertung der Marktmieten verbunden. Von den insgesamt 1558 Orten der Größenordnung ab 10.000 Einwohnern verfügen 562 Gemeinden (36 Prozent) über einen Mietspiegel; ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (679 Orte) sind es insgesamt 57 Prozent (1998: 45 Prozent).

Grundsätzlich gilt: je größer die Stadt, desto größer die Quote von Mietspiegeln. So verfügen mittlerweile 92 Prozent aller deutschen Metropolen (über 500.000 Einwohner) und 89 Prozent aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel. Die Stadt Bremen ist die einzige Metropole ohne dieses Instrument.

Teuerste Metropolen laut Mietspiegel

„Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 11,12 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Bestandswohnungen und liegen damit 74 Prozent über den 6,39 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Michael Clar, Geschäftsführer von F+B.

Ebenfalls weit oben auf der Rangliste sind neben weiteren Städten im Münchner Umland die Metropolräume Stuttgart (Rang 3), Köln (9), Hamburg (12) und Frankfurt/Main (17). In Stuttgart liegen die Mieten mit 8,57 Euro pro Quadratmeter um 34 Prozent über dem aktuellen Bundesdurchschnitt, in Köln und Hamburg mit 8,19 bzw. 8,01 Euro um 28 bzw. 25 Prozent darüber. In Frankfurt/Main müssen Mieter durchschnittlich 7,81 Euro, also 22 Prozent mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.

Städte im Münchner Umland mit höchsten Mietspiegel-Mieten

Die Aufstellung der Top 30 Städte mit höchsten Mietniveau 2015 laut den jeweiligen Mietspiegeln (siehe Tabelle unten links) enthält auch auffallend viele Gemeinden im Münchner Umland. So nimmt die Miethöhe in Germering im Münchner Westen sogar bundesweit nach München den Rang 2 ein. Dachau im Nordwesten von München belegt Rang 5, Erding , östlich vom Münchner Flughafen Rang 13. Das hohe Mietniveau in München wirkt sich damit auch in einen relativ großen Radius in das münchner Umland aus. Ein ähnlicher Effekt zeigt sich bei den Umlandstädten von Stuttgart.

 

Städte mit Vergleichsmieten im mittleren Bereich

Wenn auch auf insgesamt niedrigerem Mietenniveau ist dieser Effekt ebenfalls für ostdeutsche Großstädte feststellbar. Jena, Rostock und Erfurt liegen auf den Index-rangplätzen 65 bis 88 mit einer Durchschnittsmiete bei von 6,34 bis 6,16 Euro pro Quadratmeter beim Durchschnitt aller Mietspiegelstädte.

Großstädte niedrigen Vergleichsmieten

Die übrigen ostdeutschen Großstädte rangieren aber überwiegend darunter, so zahlt man zum Beispiel in Potsdam im Schnitt 5,94 Euro pro Quadratmeter und erreicht damit das Berliner Niveau. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 5,63 bzw. 5,62 Euro für den Quadratmeter.

„Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in der Hauptstadt, wenn man die anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heranzieht. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 6,39, in den östlichen 5,79 Euro pro Quadratmeter. Gerade in Berlin existiert aufgrund seiner Größe und seines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine enorme Spannbreite, die der bloße Mittel- wert naturgemäß nicht wiedergibt“, erklärt Dr. Clar.

„Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete von rund sechs Euro im Altbau bis 7,85 Euro pro Quadratmeter im aktuellen Neubau“, kommentiert Dr. Clar. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen in den Neuen Ländern überdurchschnittlich auf. Im Westen ziehen dagegen insbesondere die Baualtersklassen der 1970er und 1980er Jahre an.

Weitere Informationen zum F+B Mietspiegelindex 2015:

Der F+B Mietspiegelindex 2015 (35 Seiten) kann bei F+B zu einem Einzelpreis von 35,00 Euro (inklusive 7 % Mwst und Versandkosten) bei F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Adenauerallee 28, 20097 Hamburg, bezogen werden.

Telefon: 040/280810-0

E-Mail: mietspiegelindex@f-und-b.de

Internet: www.f-und-b.de

Bildnachweis: F+B Mietspiegelindex 2015