F+B-Wohn-Index: Preise steigen weiter deutlich stärker als Mieten

Der F+B-Wohn-Index stieg im 2. Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,2 Prozent. Beim Preis- und Mietniveau belegen oberbayerische Städte die oberen Ranking-Plätze. Während in München sich der Anstieg abflacht, stiegen in Unterschleißheim, Dachau und Fürstenfeldbruck Preise und Mieten stark.

 

Die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monate bleibt auf hohem Niveau und bewegt sich nach wie vor oberhalb der allgemeinen Preissteigerung. Der seit rund fünf Jahren anhaltende weit überdurchschnittliche Preisanstieg von Eigentumswohnungen signalisiert nach Auffassung von F+B einen anhaltenden Trend in die mittleren und größeren Städte, da diese Wohnform typisch ist für urbane Siedlungsformen.

Weiterhin verläuft die Preisentwicklung von Mehrfamilien- bzw. Zinshäusern nach wie vor signifikant unterhalb des bundesweiten Wohn-Index. Hier machen sich die Einzel-Transaktionen in den vielen Mittel- und kleineren Großstädten in der Durchschnittsbetrachtung aller Transaktionen deutlich preismindernd bemerk- bar, so dass das hohe Preisniveau der Top-7-Standorte im Bundesdurchschnitt nicht so sichtbar ist.

Während die Bestandsmieten im Vergleich von Q2/2017 zum Vorquartal nur leicht um 0,5 Prozent anstiegen, hat sich der Preisanstieg der Neuvertragsmieten mit ebenfalls 0,5 Prozent dem der Bestandsmieten angeglichen. Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen im gleichen Zeitraum um 1,5 Prozent und Einfamilienhäuser um 1,2 Prozent.

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Bei Einfamilienhäusern wuchs der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q2/2017 zu Q2/2012 um 21,9 %, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 7,1 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 28,5 % die MFH deutlich mit 10,3 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahren um 33,5 % und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 2. Quartale) sogar um 47,0 %.

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,8 % und in den vergangenen zehn Jahren um 19,4 %. Bestandsmieten entwickelten sich noch etwas moderater um jeweils 5,0 % (Q2/2017 zu Q2/2012) und 7,4 % (Q2/2017 zu Q2/2007). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf- Jahresvergleich der zweiten Quartale um 20,8 % und binnen zehn Jahren um 28,8 %.

Münchner und Münchner Umland bundesweit vorn

München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.870 €. Mit einem Maximalwert von 11.320 €/m2 wird neben Hamburg (10.120 €/m2) ein fünfstelliger Wert erreicht. Die sieben Münchner Umland- gemeinden Unterschleißheim (unverändert Platz zwei), Dachau (Platz vier), Olching (Platz fünf), Fürstenfeldbruck (Platz sechs), Freising (Platz neun), Germering (Platz zehn) und Erding (Platz 20) bildeten auch im zweiten Quartal 2017 die Region der teu- ersten Städte Deutschlands. Auffällig in diesem Zusammenhang ist der Aufstieg von Fürstenfeldbruck um fünf Rangplätze innerhalb eines Quartals (+ 3,5 % zu Q1/2017 auf jetzt 3.960 €/m2). In Germering setzte sich ein Abwärtstrend – allerdings von hohem Niveau aus – weiter fort (-2,8 % zum Vorquartal). Auch Freising musste mit – 1,9 % leichte Einbußen verzeichnen.

Preisanstieg in München schwächt sich im Vergleich zu anderen Metropolen ab

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz elf Hamburg (3.800 €/m2). Frankfurt am Main hat sich in Q2/17 auf Platz zwölf (3.740 €/m2) vorgeschoben. Auf Rang 14 folgte Stuttgart (3.620 €/m2). Düsseldorf verharrte auf Platz 24 (3.120 €/m2) und Köln (2.950 €/m2) rutschte auf Rangplatz 38 (von 37). Die Wachstumsraten zwischen Q2/2017 und Q1/2017 bewegten sich zwischen 0,5 (München) und 1,8 % (Frankfurt/Main), verloren also gegenüber dem letzten Wohn- Index deutlich an Dynamik.

Rangliste der Neuvertragsmieten: Sprung in Unterschleißheim

Auch bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durch- schnittlich 13,20 €/m2 für zehn Jahre alte, 75 m2 große Wohnungen unverändert an der Spitze. Der Mietenanstieg zum Vorjahresquartal entwickelt sich mit + 1,8 % stetig. Das Mietniveau gegenüber dem Vorquartal 1/2017 zog mit + 1,1 % leicht an. Enorm sind hier die Spitzenmieten, die maximal 22,30 €/m2 erreichen.

Die Mieten in Frankfurt am Main (11,0 €/m2, Rangplatz drei) und Hamburg (10,20 €/m2, Rangplatz elf) stiegen im vergangenen Jahr um 1,9 bzw. 1,3 %. Die Mietpreissteige- rungen in Stuttgart (Rangplatz fünf) wiesen mit 1,4 % und durchschnittlich 10,50 €/m2, in Köln (Rangplatz 21) mit 1,9 % und 9,70 €/m2 und Düsseldorf (Rangplatz 26, +1,9 %, 9,60 €/m2) allesamt Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn- Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,4 % im Jahresvergleich lagen.

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch unterhalb der anderen Top-Standorte in Deutschland, was durch das nach wie vor niedrige Kaufkraftniveau n der Hauptstadt erklärbar ist. Mit 8,20 €/m2 für die Standardwohnung kletterte die Hauptstadt um fünf Ränge auf Platz 101. So verzeichneten die Marktmieten in der Hauptstadt im letzten Jahr mit 3,0 % eine erneut signifikante Aufwärtsbewegung, die auch im Vergleich des zweiten Quartals 2017 mit dem ersten Quartal 2017 mit +1,1 % sichtbar war.

Die höchste Mietsteigerung innerhalb der TOP-50-Standorte im Vergleich der beiden Quartale Q2-2017 zu Q1-2017 verzeichnete mit 4,4 % Unterschleißheim bei München, gefolgt von Neu-Isenburg und dem badischen Rheinfelden mit jeweils + 3,0 %. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,20 €/m2 € von allen knapp 500 untersuchten Städte den Titel als preiswertester Wohnstandort Deutschlands. Den größten Preisrückgang in der Liste der Flop-50-Städte musste Saalfeld/Saale hinneh- men (-3,7 % im Vergleich zum Vorquartal). Nordenham fiel um 28 Rangplätze von Platz 420 auf 448 und verzeichnete einen Mietpreisrückgang von – 3,6 % zum Vorquartal.

Rang   Stadt ETW-Preis Änderung zum   Spanne € pro qm  
2.Quartal  1.Quartal    € pro qm Vorquartal Vorjahr von bis
1 1 München 5870 0,50% 2,60% 2850 11320
2 2 Unterschleißheim 4300 1,20% 3,90% 3590 4940
3 3 Garmisch-Partenkirchen 4150 -1,50% 8,10% 3170 4940
4 6 Dachau 4040 3,40% 3,20% 3250 5360
5 4 Olching 3980 0,80% 5,50% 2890 4960
6 11 Fürstenfeldbruck 3960 3,50% 4,00% 3140 4820
7 7 Konstanz 3940 -0,10% 1,60% 2620 5210
8 8 Freiburg im Breisgau 3920 1,80% 1,90% 2170 6300
9 5 Freising 3860 -1,90% 3,40% 2920 5130
10 9 Germering 3840 -2,80% -1,80% 3300 4800

Quelle: Pressemeldung F+B vom 18.07.2017

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