Freiham: Vom Mustergut zum neuen Stadtteil

Im Westen Münchens wächst mit Freiham ein neuer Stadtteil.  In den kommenden zweieinhalb Jahrzehnte soll hier Wohnraum in der Größenordnung einer mittleren Stadt entstehen. Ein Blick ins größte Entwicklungsgebiet der Stadt.

 

Nördlich der Bodenseestraße wirbeln Schwerlaster Staub auf, Bagger graben Kanäle und Bauarbeiter verlegen Rohe. In Freiham-Nord hat die Erschließung für den ersten Bauabschnitt mit rund 4000 Wohnungen begonnen. Bis 2040 werden hier 8000 Wohnungen für mehr als 20.000 Einwohner entstehen.

Bislang vermittelte das Ackerland östllich des Autobahnrings A99 kaum den Eindruck einer urbanen Besiedlung. Dabei wurden hier Spuren einer über 4500 Jahre alten Siedlung entdeckt – der ältesten im heutigen Münchner Stadtgebiet. Später ließen sich hier die Römer nieder – zumindest deuten drei Gebäudereste im Entwicklungsgebiet darauf hin.

Vom Klostergut zum Landsitz der Münchner Patrizier

Den Namen des heutigen Stadtteils Freiham leitet sich vom südwestlich gelegenen Gut Freiham ab, das erstmals 1136 als „Villa Frihaim“ in einer Urkunde von Papst Innozenz II als Besitz des Klosters Polling schriftlich bestätigt wurde. Im Spätmittelalter war das Gut Freiham nach und nach im Besitz verschiedener Patrizierfamilien wie den Barth, Pütrich oder Ligsalz, die mit dem Salzhandel zu Reichtum und Macht gelangt waren und über Jahrhunderte die Geschicke der Stadt München mitbestimmten.

 

Mustergut der Industriellen und Bankiersfamilie von Maffei

Ab 1785 war das Gut Freiham vier Generationen lang im Besitz der Grafen von Yrsch, die das Schlossgebäude 1865 im neogotischen Stil umbauen ließen. 1887 verkaufte Carl Theodor von Yrsch das Gut für 460.000 Reichsmark an den Reichsrat, Bankier und Unternehmer Hugo von Maffei. Der war als Neffe und Erbe des kinderlosen Lokomotivfabrikanten und Bankgründers (Bayerische Hypotheken und Wechselbank) Joseph Anton Ritter von Maffei einer der reichsten Männer des Deutschen Reichs. Um 1900 verkaufte Maffei einen Teil des Anwesens an das Königreich Bayern für den Bau des Eisenbahnausbesserungswerks Aubing. Sein Sohn Rudolf baute das verbliebene Anwesen zu einem repräsentativen Mustergut aus.

Seit 2008 wechselte die Anlage mehrmals die Eigentümer und befindet sich seit November 2015 weitgehend im Eigentum der Edith-Haberland-Wagner-Stiftung, die von den Geschäftsführer der Augustiner Bräu Wagner KG gegründet wurde. Die Stiftung will das Gelände restaurieren und neu beleben. Das Schloss befindet sich im Eigentum der US-amerikanische Forever Living Products, die es 2009 aufwändig und stilgerecht sanierte und es nun als Deutschland-Zentrale für das Unternehmen nutzt.

Entlastungsstadt Freiham

Auch als 1942 Freiham mit Aubing in München eingemeindet wurde und östlich davon Zwangsarbeiter und Rüstungsindustrie wie das Dornier-Werk die Gegend bestimmten, blieb Freiham unbebaut.

Erst im Zuge des starken Bevölkerungszuwachses der Nachkriegszeit konkretisierten sich Bebauungspläne. Nach dem Muster von Neuperlach sollte die Entlastungsstadt Freiham mit 60.000 Einwohner entstehen. Dafür wurde 1963 von der Stadt, dem Freistaat und Unternehmen der Zweckverband Freiham gegründet, der 1965 von Guido von Maffei rund die Hälfte der Landwirtschaftsflächen vom Gut Freiham für 100 Millionen D-Mark erwarb. Doch als die im Zuge der Olympischen Sommerspiele 1972 errichteten Wohnungsbauten für Leerstand sorgten, wurde das Projekt Freiham – auch aufgrund hoher Erschließungskosten – Jahrzehnte auf Eis gelegt.

Baustart mit Wohnsiedlung am S-Bahnhof

Seit 2006 wird das etwa 350 Hektar große Stadterweiterungsgebiet bebaut. Zunächst wurde südlich der Bodenseestraße das Gewerbegebiet Freiham-Süd erschlossen und im Februar 2008 mit dem Höffner-Möbelhaus das größte Einzelhandelsgeschäft eröffnet. 2013 wurde auch die neue S-Bahn-Haltestelle Freiham eröffnet und direkt südlich daran angrenzend entstanden und entstehen auch einige Wohnbauten von Demos. Aktuell werden die im Bau befindlichen Wohnungen „vielfalt Freiham“ um 6000 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Nach einem städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb, den die Berliner Ortner & Ortner mit BSM und Topotek 1, Berlin, und West 8, Rotterdam, gewannen, wurde auch für Freiham-Nord ein Bebauungsplan ausgearbeitet und im Oktober 2015 vom Stadtrat gebilligt. Mittlerweile befinden sich nicht nur Kanalanlagen und Straßen im Bau. So sind die Rohbauten für das Bildungscampus (felix schürmann ellen dettinger architekten ) und in die Grundschule in der Aubinger Allee (Wulf Architekten) nahezu fertiggestellt.

Auch sind bereits einige Architektenwettbewerbe für die Wohnanlagen städtischer Wohnbaugesellschaften entschieden. Für 60 Millionen Euro errichtet auf zwei Baufeldern am neuen Quartierszentrum die GEWOFAG 240 Wohnungen nach den Plänen des Wiener Architektenbüros AllesWirdGutArchitektur. Der Baubeginn ist für Ende 2018 vorgesehen, die Fertigstellung für Ende 2020 geplant. Und die GWG wird in dem ersten ihrer drei Quartiere in Freiham unter anderem auf dem GWG-Baufeld 170 einkommensgeförderte Wohnungen, errichten. Nun werden auch Grundstücke für die Bebauung von 250 Mietwohnungen durch private Projektentwickler – auf Basis eines Erbrechts – von der Stadt ausgeschrieben.

Doch ein Projekt dieses Ausmaßes birgt auch Risiken. Die Messestadt Riem – das letzte Stadtentwicklungsprojekt Münchens in etwa vergleichbarer Größe wie Freiham – ist nun zwar weitgehend nach Plan abgeschlossen und von den neuen Bewohnern bezogen. Doch haben daran Kritiker einiges auszusetzen: Langweilige und fantasielose Architektur, aufgrund des hohen Anteils geförderter städtischer Wohnungen überdurchschnittlich viel Hartz-IV-und Sozilahilfe-Empfänger und ein relativ geringer Anteil von Eigentumswohnungen.

Bislang gibt es wenig Anhaltspunkte, dass Freiham nicht mehr als die westliche Kopie der Messestadt Riem wird – ohne wirtschaftlich bedeutende Messe, ohne vergleichbaren Landschaftspark und ohne U-Bahn-Anbindung. Es muss sich erst zeigen, ob das Konzept für Freiham aufgeht: Ob ÖPNV, Grünanlagen, Durchmischung, Nahversorgung und nicht zuletzt auch die Architektur für die neuen Bewohner attraktiv sind und Münchens größte Stadtentwicklung der kommenden drei Jahrzehnte ein Erfolg wird.

 

Das Viertel in Zahlen

1818 wurde Freiham Teil der neu errichteten Gemeinde Aubing. Während der nationalsozialistischen Herrschaft wurde Aubing 1942 mit Freiham und der Moosschwaige per Verfügung des Reichsstatthalters in Bayern, Ritter von Epp, nach München eingemeindet. Ein zuvor freiwillig angestrebter Eingemeindungsvertrag kam nicht zustande, wohl auch weil die Bevölkerung dagegen war. Auch wurde Bekanntgabe in der Zeitung damals verboten.

Das Gebiet von Freiham war lange Teil des Bezirksteils Aubing-Süd des westlichsten, 22. Münchner Stadtbezirks Aubing-Lochhausen-Langwied. Seit Kurzem ist Freiham ein eigenständiger Bezirksteil. Nördlich der S8 grenzt Freiham an den Nachbarbezirksteil Altaubing an. Östlich der Linie befindet sich Aubing-Süd. Im Süden bildet die Münchner Stadtgrenze auch die Grenze des Stadtviertels – gegenüber befindet sich die Stadt Gräfelfing. Auch im Westen bildet die Münchner Stadtgrenze zugleich die Grenze zwischen dem Bezirksteil Freiham und der Stadt Germering und der Gemeinde Puchheim (im Norden).

Einwohner: Aktuell ist Freiham mit seinen 446 Einwohner/innen noch der am geringsten besiedelte Bezirksteil Münchens. Es handelt sich dabei um relativ viel junge Familien mit Kindern mit einem überdurchschnittlich hohen Ausländeranteil.

Infrastruktur: Es besteht mit der S-Bahn-Haltestelle Freiham Anbindung an die S-Bahn-Linie S5, im Norden befindet sich mit der Haltestelle Aubing zudem Anbindung an die S4. Es gibt eine Autobahnzufahrt zur A96 Richtung München sowie an die Ringautobahn A99. Der Stadtrat diskutiert über eine langfristige Verlängerung der U-Bahnlinie U5 über Pasing nach Freiham. Geplant ist ein Nahversorgungszentrum, der Landschaftspark Freiham und ein Sportzentrum. Im Gewerbegebiet Freiham-Süd besteht durch das Möbelhaus Höffner und dem Gartencenter bereits großflächig Einzelhandel.

Immobilien: Aktuell werden nur wenige Neubauwohnungen der Demos an der S-Bahn-Haltestelle Freiham südlich der Bodenseestraße angeboten. Die Preise für die aktuell angebotenen im Bau befindlichen Eigentumswohnungen liegen bei etwa 6000 Euro pro Quadratmeter. Im Mietspiegel der Landeshauptstadt München wird das Neubauwohngebiet an der S-Bahn-Haltestelle als Wohnlage mit durchschnittlicher Qualität eingestuft.